購房真的不必再等了！稅收優惠落地所有政策都齊了

11月8日財政部部長藍佛安劇透的房地產稅收優惠政策，揭開了面紗。

11月13日傍晚，財政部等三部門發出《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（下稱《公告》），對與購房、房地產開發密切相關的契稅、增值稅政策進行調整，要點如下：

1、在全國範圍內，只要面積不超過140平方米，契稅稅率統一按1%收取；140平方米以上，首套1.5%，二套2%。

2、取消普通住宅和非普通住宅區分標準之後，個人對外銷售房屋時，只要滿兩年，一律免徵增值稅。

3、各地區土地增值稅預徵率下限，統一降低0.5%。

前兩條是針對購房人的，第三條是針對開發商的，都 是具有實質性的優惠，鼓勵購房，呵護市場的意味非常明顯。

在契稅方面，調整後的政策更加簡明，稅收負擔更輕。

以北京爲例，本次調整之前，契稅徵收標準是：首套住房面積在90平方米以內，契稅稅率爲1%；住房面積超出90平方米以上的，契稅稅率爲1.5%。如果是購買的是二套住房，則不再區分住房面積是否超過90平方米，契稅稅率一律爲3%。

調整之後，標準線提高到了140平方米，只要在140平方米以下，無論是首套還是二套住房，契稅稅率都變成1%；140平方米以上的住房，如果是首套，降到1.5%，如果是二套，降到2%。

可以看出，無論是首套還是二套，140平方米以上還是以下，契稅稅率相較原來都明顯下調。

在增值稅方面，調整後的政策更加統一。北京、上海、廣州、深圳四個城市，取消普宅非普標準後，個人出售住房，只要已滿兩年，一律免徵增值稅。

以北京爲例，本次調整之前，增值稅的徵收方式和標準是：對出售時不滿兩年的，按照網籤價全額的5.3%徵收；對於已經滿兩年的，要區分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅按照差額的5.3%徵收；如果是滿兩年的普通住宅，則予以免徵增值稅優惠。

北京此前已經確定適時取消普宅非普，那麼，按照《公告》的原則，取消普宅非普標準之後，個人出售二手房，只要滿兩年，就一律免徵增值稅。

這等於把原來全國其他城市在增值稅方面的優惠，覆蓋到了北京、上海、廣州、深圳四個特大型城市。按照2016年出臺的《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》（下稱《規定》），“滿二”全免增值稅的優惠，只適用於一線城市以外的地區，上述四個城市只有“滿二”的普通住宅，才能享受全免增值稅優惠。

最近一兩年，北京、上海等城市也相繼調整了普通住宅的標準，將更多的住宅納入到普宅範圍以內，因此，通過這種方式，也增加了一部分享受“滿二”全免增值稅的住房。此次政策明確之後，沒有了普宅與非普的標準，一線城市所有“滿二”的房源都可以享受全免增值稅的優惠，毫無疑問，也是一種“擴圍”。

至於普宅非普取消之後增值稅徵收的更多技術性細節問題，還要等待地方政府的執行細則。我們相信，細則出臺應該很快。

有一點提醒大家注意，關於增值稅優惠，2024年12月1日前，增值稅尚未申報繳納的，符合新發布《公告》規定的可按新發布《公告》執行。這一點，也充分說明了政府和監管部門的誠意，以及對購房人關切的切實迴應。

至於土地增值稅預徵稅率統一下調0.5%，主要是針對開發商。

我國是房地產期房預售制度。匹配這一模式，土地增值稅採用的是預徵收方式，也就是說，在開發商完成正式銷售結算之前，先按照一定的比例，預先向徵管部門繳納一部分土地增值稅，待房地產開發項目完成清算時，再“多退少補”。

這個預徵，就有一個稅率。一般來說，東部地區爲2%，中部和東北地區爲1.5%，西部地區爲1%。一律下調0.5%之後，東部地區就變成1.5%，中部和東北就變成了1%，西部地區就變成了0.5%。

對於開發商而言，這是實打實的“支出項目減少”。

當然，具體如何操作，還要等待各地的細則。還是那句話，細則不會等待太久，應該很快。

我們認爲，《公告》涉及的調整，給市場帶來的影響主要體現在如下幾個方面：

其一，購房支出負擔會明顯減輕。這一點無需多言。

其二，對改善型購房需求呵護有加。無論是把契稅優惠線提高到140平方米，還是將原有北上廣深四城市的“非普”住宅也一律納入“滿二”免徵增值稅優惠範疇，都明顯可見，對中大戶型房產交易有實質性的優惠和利好。

這顯然是順應了“房地產市場發生重大轉變”的判斷，從“有沒有”向“好不好”轉變。北京、上海等城市的房地產市場，近年來也明顯顯現出改善主導的特徵，這兩座城市近期以來，高端豪宅項目的成交火爆狀況，即是有力證明。

此次稅收政策調整，將進一步鞏固這種態勢，實質性降低置換型、改善型需求購房支出的負擔，市場上此類產品，無論是新房還是二手房，雨露均沾。

其三，此次稅收政策調整，非常明顯地傳遞出了“鼓勵買房”的信號。降低二手房交易成本，保持房地產企業稅負穩定。對市場預期的轉變有持續性良性影響。

其四，緊縮性調控年代形成的“北上廣深區別對待論”徹底打破。在長達十幾年的緊縮性調控中，北京、上海、廣州、深圳四個城市由於對市場有風向標作用，因此在各種政策措施層面，均與全國有明顯區別。此次稅收政策調整，有一個鮮明特徵，即“拉平”四個特大城市和全國其他城市的政策待遇。

北上廣深由此“不再特殊”，在某種意義上，這個政策取向，會帶來更大的想象空間。

926政治局會議明確提出“止跌回穩”政策目標以來，金融、財稅等一系列政策已經持續加碼，交易業已展現回暖態勢，市場平穩健康發展正處在關鍵階段。無論如何，鼓勵購房的信號已經十分明顯。

“該出手時就出手”。與房貸利率一樣，目前住房買賣環節的稅負，已降到史上最低水平。我們認爲，國家鼓勵住房消費所有的政策都出齊了，只要有真實的住房需求，正是最好時機，不必再等了。