公募REITs上市迎來三週年 大類資產配置潛力待激發

6月21日，首批基礎設施公募REITs迎來上市三週年。三年來，我國公募REITs基礎制度加快建立，資產類型穩步拓展，市場規模突破千億元。

在業內人士看來，在利好政策接連出臺背景下，初步形成“首發+擴募”雙輪驅動發展格局，我國公募REITs市場正進入新一輪擴容期，未來規模有望持續增長，並激發作爲大類資產配置的潛力。

底層資產經營穩健

目前，公募REITs市場已有36單項目完成上市，其中滬市共有25單完成首發上市，佔比近70%，市值逾700億元，佔比同樣近70%。

中金普洛斯REIT是滬市首發+擴募的“雙首批”公募REITs之一。近日，證券時報記者實探中金普洛斯REIT底層資產，感知公募REITs三年來的發展變化。

普洛斯青島前灣港國際物流園內，某主營化妝品的跨境電商企業的員工正在忙碌着，清點貨物、打包發貨，倉庫內的貨架上放滿了進口化妝品，商品類別超萬種。

該跨境電商企業相關負責人告訴記者，公司2020年入駐物流園，2021年起做跨境電商業務時，首選就是該基地，“區位條件優越，對我們直播訂單而言，從韓國來的船期基本可以‘次日達’，到港後當天送貨入庫，可以保證供應鏈的時效”。

在該電商人士看來，普洛斯的倉庫基礎設施能更好地滿足需求，“層高、柱距、承重及回車距離等都是行業領先標準，當我們收到訂單，系統自動匹配，對應到倉位，流水線即可打包發貨”。

普洛斯物流園內另一家大宗物流企業相關人士也向記者表示，近年來，橡膠、塑料顆粒、紙漿類工業基礎原料大宗進口業務迎來高速增長，大宗期貨安全存儲等方面的標準要求更高，“普洛斯倉庫對面就是青島前灣港四期碼頭，距離僅500米，有效降低了我們的貨物短駁運輸成本。倉庫硬件設施也比較完善，在承重設計方面，普洛斯將地面使用荷載由一期的3.0噸/平方米調整爲二期的5.0噸/平方米，更好地適應我們這些紙漿、橡膠等大堆載客戶的實際需求”。

普洛斯物流園區相關負責人告訴記者，“該園區面積約12.5萬平方米，客戶主要是大型物流企業、跨境電商企業等類型，長期租約穩定，截至2024年第一季度末，出租率爲88.93%，簽約出租率達98.79%。”

普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪表示，倉儲物流園是物流的必要載體，也是支持實體經濟發展的重要基礎設施。作爲中金普洛斯REIT的原始權益人和外部資產管理機構，公司積極主動履行管理職責，包括持續地尋找那些既在朝陽行業、公司在上升期，兼具非常強的支付能力和發展空間的租戶。

在趙明琪看來，從投資者的角度來說，倉儲物流屬於服務剛需的行業，具有穿越週期的穩定性，資產處於穩健的經營狀態，能產生較爲持續、穩健的現金流，“對於資產配置來說，是一個很好的投資品種”。

公募REITs有望大幅擴容

三年來，公募REITs市場不但已有36只REITs完成首發募資，還有4只完成擴募。三年間，市場逐漸搭建起較爲完整的基礎設施公募REITs規則體系，爲盤活存量資產蹚出一條新路。

中金湖北科投光谷REIT的原始權益人湖北省科技投資集團項目相關負責人日前接受證券時報記者採訪時表示，公司致力於對各類資產盤活路徑的先行先試，REIT發行有效盤活了公司存量資產，引入了金融活水可以加持湖北科投其他項目的投資。

“三年來,公募REITs市場初步建立了中國實體資產的估值體系，並且豐富了上市的品種，同時從2023年市場下行中打磨情況看，從監管到企業端都建立了二級市場管理的有效經驗，這對維護市場穩定運行也是很重要的。”中金公司研究部REITs研究小組執行負責人、分析師孫元祺接受記者採訪時表示。

今年以來，公募REITs市場再次大幅擴容。截至目前，2024年內共7單公募REITs掛牌上市，發行規模合計183.51億元，此外，年內還有多隻公募REITs發佈擬擴募公告。

孫元祺向記者表示：“今年已有很多項目處於申報和審理環節，到今年底，預計發行上市項目的數目有望明顯增長，整體節奏比過去幾年變快。”

在孫元祺看來，公募REITs市場正進入到新一輪擴容週期，發行和擴募的常態化機制進一步完善，未來三年將是規模發展關鍵的戰略階段。

根據公開渠道統計，當前儲備項目數量約有220個。孫元祺分析，假設這些項目相當大的比例能夠進入到公募REITs市場，屆時至少會是三位數數量的公募REITs市場。而縱向看，今年廠房、保租房等項目都啓動了擴募，市場規模也會逐漸增長。

趙明琪也表示：“從中國公募REITs市場發展趨勢來看，過去三年發展速度很快，相信未來市場會變得更加良性和健康，邁向擴容提質新階段。”

有望激發大類資產配置潛力

在市場規模相對樂觀同時，公募REITs作爲大類資產配置的潛力也有望被激發。

在孫元祺看來，公募REITs市場的規模越大，理論上能吸引的資金越多，市場交易活躍度也將獲得支撐，並形成投融良性循環。

“公募REITs是特別適合用來匹配成熟基礎設施資產的金融產品。”中金基金創新投資部執行負責人劉立宇表示，“未來隨着更多專業化和差異化的投資者參與公募REITs投資，以及投資公募REITs配套政策規則的完善，公募REITs可以逐漸發揮‘價值錨’的作用，二級市場估值有望更穩定地在合理區間運行。”

記者瞭解到，監管部門多次表態，支持公募REITs引導更多長期資本入市，持續加大力度引入企業年金、養老金、社保基金等長期限資產配置型機構，構建投資新生態。

財政部聯合人力資源社會保障部去年就《全國社會保障基金境內投資管理辦法（徵求意見稿）》公開徵求意見，擬將公募REITs納入社保基金的投資範圍。這一舉措有望發揮長期資金的定價能力，引導估值合理預期，同時緩解市場建設初期的流動性問題，豐富投資者結構。

據瞭解，目前已有外資參與了公募REITs投資，不過資金量比例並不高，更多以嘗試和學習的心態參與。業內人士表示，如果未來海外降息通道更加確定，公募REITs高分紅率將更有吸引力。

“目前私募基金參與公募REITs市場的活躍度有所提高，特別是一些專業度較高的私募基金，甚至已有專門的團隊開展公募REITs投資，這個是非常好的一個趨勢。”劉立宇表示，“回顧公募REITs上市初期，一般是主投股票或者固收的團隊兼顧REITs投資，相比之下目前投研資源已有顯著提高。”

在首批REITs上市三週年之際，中證指數公司6月21日發佈中證REITs（收盤）指數和全收益指數的修訂公告，並將於近期發佈實時行情。未來，隨着REITs指數的推出，將進一步爲長期資金投資公募REITs提供有利條件。屆時，公募REITs有望奠定獨立的大類資產地位。