港資房企也扛不住了

近期，兩則有關港資房企的消息，在地產圈內引發了關注。

一是長實地產北京樓盤7.6折甩賣，價格甚至低過周邊的二手房；不久前，長實地產剛被曝出東莞項目5折拋售；二是香港置地宣佈撤出亞洲的住宅開發業務。

兩件事放在一起，怎麼看都不太尋常。有人猜測，港資房企是不是也扛不住了？

業績普遍下滑港資房企也不好過了

10月30日，香港置地發佈公告稱，將不再於亞洲區內投資“建售物業”（build-to-sell）項目，當中包括住宅及擁有中期租賃的資產。

根據公告，香港置地將繼續完成該業務板塊中的全部現有項目，同時積極從中回收資金，投入到新的綜合商業地產業務機遇中。後續將專注於亞洲主要城市開發尊尚綜合商用物業。

建售物業，就是我們常說的房開業務。這次的戰略調整，概括起來就是退出開發業務，就加碼商業地產。

香港置地成立至今已逾百年，佈局中國內地市場也已有20來年，在商辦物業和開發領域留下不少代表作。其中，住宅領域以豪宅開發爲主。

在內地，香港置地的業務分佈在北京、成都、重慶、杭州、南京、上海、蘇州和武漢8個城市。其所開發的樓盤，在市面上認可度頗高，尤其在深耕城市重慶，項目銷售情況一直都不錯。

上個月重慶觀宸項目開盤即售罄；此前四月份上海豪宅項目香港置地啓元開盤同樣熱銷，單價17.8萬元/平、套均5500萬的80套房源，兩小時就被搶光，單日攬金44.55億元。線上獲客不停歇，點擊瞭解

項目持續熱銷，依然無法抵消行業下行的影響。

今年上半年香港置地虧損8.33億美元，股東應占基礎利潤-700萬美元。

其中，投資性物業的貢獻相對穩健，虧損主要是因爲對內地發展物業做了一次性撥備。而撥備的原因是由於項目“以價換量”，預期實際銷售價格低於賬面價值。

很明顯，持續低迷的樓市以及逐年下滑的利潤，已經對香港置地整體盈利能力造成拖累。

事實上，香港置地並非個例。這兩年盈利困難已成爲房地產行業普遍現象。長達三年多的行業下行，不止內地房企扛不住，就是素來以穩健著稱的港資房企也壓力倍增。

新世界發展在2023年遭遇了20年來首次虧損，股東應占虧損達118.07億港元；九龍倉置業今年上半年虧損10.5億港元；恆基兆業的虧損面也在繼續擴大，上半年虧了6900萬港元；長實集團、恆隆地產、太古地產等的淨利潤都出現了不同程度的下滑。

造成盈利困境的主要原因不外乎以下三個：

①住宅銷售疲軟，房開業務成爲拖累。

受市場影響，部分港資房企這兩年項目竣工量下降，由住宅業務帶來的收入和利潤也相應減少；再加之在售項目以價換量，開發業務陷入虧損，進而拖累了公司整體的利潤水平。

②寫字樓、商場等空置率上升、租金下滑等導致營收減少。

受宏觀大環境影響，今年上半年的九龍倉的寫字樓租賃業務持續承壓，其中海港城寫字樓收入下跌2%，營業盈利下跌5%，時代廣場寫字樓收入跌8%，營業盈利跌10%。酒店業務尚未恢復到疫情前水平，再加上同行競爭加劇，上半年酒店收入雖然略有增加，但盈利卻減少了約64%。再加上投資物業重估減值，導致九龍倉上半年出現虧損。降低空置損失，資產應租盡租，戳此瞭解

③物業估值下降，不得不進行減值處理。

例如去年虧損的新世界發展、今年上半年虧損的香港置地及九龍倉等，主要都是受到投資物業撥備的影響。

面對行業變革，港資房企與許多內地房企的戰略調整方向基本一致，都在剝離或收縮開發業務，迴歸或聚焦於經常性業務。

和內地房企不同的是，港資房企素來以物業運營見長，且手頭大都持有優質的寫字樓、商業物業及酒店等物業。不過，這些細分市場其實也存在過剩風險，競爭一年比一年劇烈。如何從中突圍，也是當前擺在轉型房企面前一個問題。

重新聚焦經營性業務 港資房企也要謀求差異化突圍

儘管業績下滑的因素是多方面，但毫無疑問，開發業務的影響最大。對於手握優質物業的港資房企來說，利潤微薄的開發業務，甚至已經不值得留戀了，迴歸現金流穩定的經營性業務，是一種確定性更高的選擇。

1、賺錢效應變差，開發業務利潤不及製造業

這幾年，聚焦房開業務的房企，虧損幾乎已成常態。不僅民企虧損，就連“濃眉大眼”的國央企虧損的也不在少數。

國金證券的一份研報就顯示，今年前三季度，其選取的房地產板塊樣本房企的整體毛利率爲13.3%，整體淨利率爲-1.8%。去年同期淨利潤還有3.9%，到今年整體已由盈轉虧。

克而瑞的統計也顯示，上半年有九成房企毛利潤下滑，58%的房企淨利潤爲虧損。

房地產曾經也被稱爲暴利行業之一，如果卻淪爲“困難行業”。很多房企近兩三年不怎麼拿地，主要消化的是2022年前的存量土儲。過去的高價地遇上當前的低售價，基本上開一個虧一個。

而少數仍然盈利的房企，整體利潤水平也在下滑。據明源君觀察，目前以房開業務爲主導的房企，淨利率最好的水平也就5%左右。而上半年作爲典型製造業的家電行業，歸母淨利潤率都還有7.9%。

也就是說，現在開發業務的利潤水平，已經不如製造業了。

這也是爲什麼，港資房企中內地業務尤其是房開業務佔比越高，這幾年受到的影響也就越大。比如九龍倉及恆隆地產約七成收入來自內地，儘管有投資業務做爲壓艙石，但受大環境影響整體業績依然承壓。

2、港資房企紛紛調整戰略，重新聚焦經營性業務

一是削減重資產業務，向輕資產模式轉型。

較之香港置地，九龍倉對內地開發業務剎車更早。自2019年以後，九龍倉就沒有在內地拿過地。2024年中期業績會上，九龍倉集團主席吳天海表示，暫時未看到適當的投資機會。

有的港資房企則採取輕資產模式，減少資金投入，降低經營風險。

例如與其他房企合作拿地，或採用小股操盤的模式進行聯合開發；也有一部分港資房企通過出售資產來緩解短期的資金壓力。

港資房企的投資風格大多偏謹慎，這兩年不少港資房企的投資建設節奏有所放緩。

比如九龍倉的管理層在2023年業績會上就透露，早段時間前停止投資寫字樓的土地，原因是內地寫字樓供應過剩，而空置率高的問題短期不會出現改善。

新鴻基地產核心管理層今年初在上海考察之後，也決定暫緩徐家彙中心的開發速度。

當然，也有部分港資房企在逆勢加碼內地業務，不過投資標的更多聚焦在自己擅長的領域，尤其商業地產等現金流穩定的細分賽道。

二是聚焦自己擅長的賽道，尋求差異化突圍。

儘管整體投資偏謹慎，但也有部分港資房企在加碼押寶內地市場。今年上半年，包括太古地產、新世界發展、嘉裡建設、嘉華國際等港資房企在內地仍有投資拿地動作。

太古地產在2022年便制定了“千億港元投資計劃”。根據計劃，2032年前把內地的總樓面面積增加一倍。截至2024年8月2日，投資計劃已完成了65%。

而從目前來看，港資房企會更傾向於迴歸資產運營管理。

例如香港置地此番戰略調整後，將全面聚焦其擅長的商業地產領域。根據公告，香港置地將進一步強化在亞洲市場的商辦項目佈局，未來十年把資產管理規模從400億美元擴張到1000億美元。

3、商業地產分化加劇，房企開啓差異化競爭策略

在資管賽道，商業地產一直以來都是兵家必爭之地。

不過，商業地產也面臨着供應飽和，需求不足的矛盾。

普通商業競爭加劇不說，高端乃至頂奢商業同樣面臨着需求不足的困境。

以港資商業一哥恆隆地產爲例，上半年營業收入同比增長16.7%至61億港元，淨利潤卻大跌了56%。

恆隆地產在內地擁有多個高端商場，上半年除了大連恆隆廣場外，其他商場的營收都在下滑，其中最大下滑幅度達到了14%。

內地業務在恆隆地產的業績佔比達到7成左右。而去年下半年以來，內地市場奢侈品消費走弱，成爲恆隆地產營收下滑的一個主要原因。

一邊是消費疲軟，另一邊入局者增加，競爭還在進一步加劇。

例如央企華潤置地這幾年加碼佈局重奢萬象城，對太古匯、恆隆廣場等高端定位的購物中心來說，無疑又增加了一個勁敵，在一些商圈，各個高端商場之間已經出現嚴重的“搶客”現象。

相反的，次高端定位的購物中心反而有了更好的表現。

恆隆地產二線城市，如大連、濟南、天津等地的恆隆廣場的收入反而有所增長。

而這並非偶然現象。

今年以來，不止恆隆廣場，同樣高端定位的太古匯也難逃營收下滑。

而就在上海恆隆廣場業績下探的同時，上海環球港，一個高奢品牌佔比較低的購物廣場卻實現了逆勢增長。這也再次印證了，高端購買力下降，部分奢侈品人羣“消費降級”的現象。

而這，也給商業地產運營商打開了一條新思路。

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