福州奧體房價下跌，大揭秘原因在哪？

繼續上一篇奧體的話題，盤點完奧體的走勢，熟悉完板塊的劃分和土地供應，就回到了目前板塊的房價現狀，已經原因的話題上，當然以前數據依然來自網絡，分析也全是個人感受。

房價走勢

對於奧體的新盤房價走勢，同樣數據來自網絡。

2012年，板塊在售永翌上尚城，開盤價8188元/m2起，陽光城新界均價1萬

2014年，華潤橡樹灣1.08W

2015年，華潤橡樹灣1.22W，融信白宮1.5W，陽光城麗茲公館均價1.5W，年底開盤的園著均價1.9W。

2016年，4月融信白宮1.8W，年底，陽光城檀府精裝均價2.8W

2017年底，福晟奧園2.36W，檀府精裝均價3W，方圓精裝3W，奧體公館精裝2.4W

從走勢來看，2012-2016年，奧體的新盤並不算多，以三環的橡樹灣+白宮，板塊的陽光城檀府、麗茲公館、融僑園著爲主。

與大部分板塊一樣，在2016年之前進場的購房者，即便目前板塊遇冷，依然漲幅不小，當然白宮可能除外。

從房價走勢來看，2016年開始，樓市進入新的週期，年底的時候不少項目已經漲價不少，不過對於奧體而言由於供應節點相對延後，真正的巔峰還未到來。

2018年隨着當初超2W的土地出讓，這些項目成就了奧體的巔峰，具體表現如下：

福晟錢隆尚品：均價3.5W（精裝4K）

陽光城檀府：均價3W（精裝3K），捆綁2個車位，均價27.5W

萬科翡翠裡鳳棲：均價3.5W（精裝4K），捆綁1個車位，

萬科福晟翡翠裡溪望：均價3.5W（精裝4K）

萬科麓嶺花園：均價3.1W（精裝4K）

以上就是當時開盤的部分數據，進入巔峰的標誌，每個項目都需要捆綁精裝，個別還需要捆綁車位，均價清一色3W以上。

後來推出搖號，個別樓盤想方設法躲避這個限制，比如麓嶺花園去永泰搖號。

當捆綁精裝遍地之後，也基本預示着巔峰的結束，跟2021年的福州樓市，捆綁精裝、車位，加價非常相似。

2019年開始，奧體的樓市就變得不再那麼火熱，整個福州樓市開始遇冷，隨後奧體東的金茂悅、水晶榕著等開盤，價格也從2.9W一路下跌到2.4W，一直賣到目前的現房。

目前的二手房，對於2018年上市的幾個次新房，基本都不可能做到保本，個別售價已經低於當初的購入價，

區位分析

面對次新房不保本甚至虧本出的現狀，原因很多，比如最明顯可能是樓市不好，不過對於當年比肩東二環的板塊，如今的局面，多少有點讓人唏噓。

對於奧體的定位，從地塊容積率和均價也可以看出，這裡基本就是主打低密居住區。

不同於南二環雖然也限高，但是並不算低密，奧體的居住密度目前來看，基本算是福州比較亮眼的區域。

但是查看奧體的板塊，會發現一個問題，如果作爲改善居住區定位，這裡10年的開發，這幾年雖然停滯，但是並非已經開發乾淨。

比如目前東二環化工路以北，基本都開發乾淨，金山住宅區同樣如此，而來到奧體，北兩大工業區包裹，還存在不少體量的棚戶區待拆。

這些面積合計來並不低，加上沒有很好的分界線，城市界面的給人的感受就是不乾脆。

同時如果作爲改善居住區的存在，基本就是圍着市中心轉，依靠市中心外溢做需求。

做個類比，金山、東二環、五四北，全部依靠的是市中心的外溢，從區位來看，三個板塊基本都緊貼二環或者江濱，當然奧體也貼着二環，不過這是南二環。

每個板塊核心區基本都是最靠近市中心的區域，比如五四北的琴亭、東二環的泰禾商圈、金山的江濱。

原因無非就是福州城市圈雖然很小，但是人卻很懶，對於樓市的包容性並不高。

此時再看奧體，核心區位於板塊內核，板塊已經離市中心夠遠，核心區更遠，吸引力明顯偏弱。

從城市界面不純粹+區位優勢不清晰，可以得出奧體板塊作爲市中心外溢的吸引力明顯不太高。

當然對於樓市，依靠外溢做需求，也不算太優。

比如這幾年的五四北，同樣如此，外溢只能激活部分區域，甚至說是個別樓盤，但是要想更好發展，依然需要走自己的生活圈路線。

自住不滿足

如果不走改善路線，再回到剛需自住路線，再看看板塊的配套和發展，首先是就業圈，板塊自身周邊以工業區爲主，對於大部分居住羣體的就業加持度並不高。

目前主打的幾個CBD和高新區，板塊的依然存在一定距離，同時板塊右側高蓋山+義序機場，基本短期宣告右側發展是0。

板塊左側連接的是南嶼南通，目前高新區的主流還是海西園附近，南嶼主要還是以居住爲主，聯代的作用基本也是0，南通等甚至還需要靠奧體來做宣傳。

右上角被二環隔斷，所以奧體目前的行進方向變成只有一個，聯動浦上大道周邊的金山居住區。

一個板塊如果聯動性非常單一，註定了空間有限，特別在福州這種城市。

除了聯動性外，就是考慮配套，最好的對比就是當年同樣火熱的東二環。

首先是地鐵，主打開通的5號線，而這條貫穿板塊的地鐵，不進入市中心。

奧體的出行方向也只剩下靠着5號線去金山換乘，畢竟奧體再往下是義序，可以說5號線對於奧體就是終點站。

對比東二環是4號線，換乘王，差異不用多說。

接着是商圈+公園，奧體有陽光天地，一般不納入常規商圈範圍，當然商圈的重要性也並不高，更多是引起市場的熱度。

至於飛鳳山公園，福州的公園其實都很難吸睛，目前能炒作的是其實是湖+江，比如東二環雖然有鶴林公園、牛崗山公園，但是討論的依然是晉安湖。

至於奧體中心，大體可以參考會展中心等，當初這個城建帶來的作用，可能是讓市場有更好的預期。

比如杭州的奧體，只不過杭州是位於江邊，這裡面的紅利是因爲奧體還是因爲區位優勢，可能還需要打個問號。

除了交通、商圈外，最影響的就是教育，板塊核心區周邊的三所小學，對口的都是三十中，升學率處於福州墊底的幾所。

從劃片來看，基本也沒有預期改變，對於這裡的業主而言，基本也只剩下一條出路，讀私立。

周邊有新蕾小學、華威時代、華南實驗，算是一定程度彌補了不足。

不過對於私立學校，首先就是學費，其次是搖號。

對於部分改善家庭而言可能可以接受，但是對於大部分業主而言，私立的壓力並不低。

特別對於剛需自住而言，這個配套的缺失，很大程度會壓制板塊的吸引力。

綜上，板塊在區位聯動性上偏弱、就業圈加持度低、地鐵便利度有限、教育配套缺失、商圈等不出彩，可以說幾個對於自住比較核心的要素上，板塊都沒有解決，很明顯只依靠低密的居住，並不能讓市場更好的接納。

特別對於板塊的房源分佈，雖然高峰期均價不低，但是大部分項目其實戶型也基本在120平米以下，部分項目還是主打剛需小戶型，從客源來說，其實更吸引的應該是自住家庭。

此時的對比依然是東二環，這幾年泰禾商圈的次新房均價破4W，它們同樣不是改善盤，所以東二環的核心區的定價並非是靠富人撐起來，更多的定價規則應該還是自住家庭的一步到位需求被全部解決。

所以對於一個板塊，真正的定價權並非在富人手上，而是思考如何解決整體的自住家庭需求，這纔是核心要點，很明顯奧體目前不理想。

盤點總結

關於奧體部分項目的低迷，經常的原因是三件套的影響，對於改善客而言可能有影響，但是對於自住家庭而言，相比於殯儀館的搬遷與否，可能來一所重點中小學，纔是板塊業主真正的需求點。

奧體當初的高調開發，如今隨着炒作褪去，終究是比拼配套的加持度對於客源的吸引力，只不過在一衆不利因素的影響下，市場更多去歸咎這些負面。

對於奧體除了上述的問題外，就是目前的安置房定價，板塊雖然安商房不多，但是安置房可不少。

除了不少次新盤當初配建的安置房外，奧體其實周圍一圈被安置房被包圍了。

比較出名：福灣新城、聯建新苑、霞鏡新城、雙湖新城。

這些安置房靠着自身體量，在二手市場也更加凸顯出板塊次新房的定價差異度。

綜上，奧體板塊，當初橫空出世，如今逐步冷靜，回顧板塊，外圍一圈被工業區+安置房包圍，加上三件套等負面，可以說板塊要想真正走出來，需要更好的去彌補自身的不足。

對於購房者，雖然奧體目前也不是新盤的熱點區域，但是目前其他板塊，是否有同樣的隱患存在，值得思考。

一個板塊最火熱的時候，就是新盤扎堆供應的時候，也是最危險的時候。