Fed降息將至 美REITs漲聲響

歷史經驗統計，前三次停止升息後至開始降息期間，美REITs漲幅均超過15％。圖／美聯社

美國聯準會今年進入降息循環，根據歷史經驗，前三次聯準會停止升息後至開始降息期間，美國REITs漲幅均超過15％，平均大漲16.5％。投信法人指出，目前美國REITs整體NAV（每股淨資產價值）仍是折價，未來一年本益比位於歷史偏下緣，股利率達3.9％，評價上極具吸引力，現在正是佈局甜蜜點。

臺新北美收益資產證券化基金經理人李文孝表示，今年經濟環境與2019年類似，美國經濟成長將緩步下行，貨幣政策開始降息轉寬鬆，REITs產業成長則會落底。美國REITs長期NAV折溢價區間在正負20％內，緊縮政策下多半偏折價，貨幣寬鬆時則偏溢價，今年聯準會政策將由緊轉鬆，溢價空間將擴大。在操作上，短線來看，評價偏低的商辦、自助倉儲、住宅還有向上動能；長線來看，成長較高也較明確的養老社區、工業、通訊、資料中心較能突破高點。

凱基未來世代關鍵收息多重資產基金經理人葉菀婷認爲，去年多數類股評價面先行獲得修復，但REITs評價面自高點回落後，受到升息因素干擾而尚未有效回升，目前評價面不但低於歷史均值，亦較S&P500指數爲低，在目前升息循環結束之際，可望上演評價修復行情；且停止升息後，預期REITs淨資產減值壓力將趨緩，對於REITs股價回升亦有正面助益。

大數據及生成式AI刺激，爲科技REITs也帶來新機會，全球資料中心REITs需求高檔不墜，資料中心REITs營運需求成長力道依穩健，全球龍頭企業雲端資本支出年增率上修至12％，成爲科技REITs成長利基。

羣益道瓊美國地產ETF經理人李鈺涵強調，過去聯準會停止升息後到開始降息期間，美國REITs漲幅明顯，現階段佈局有望掌握潛在投資契機。次產業以數據中心、工業REITs值得留意，主要受到雲端資料儲存需求大增，有助支持數據中心的租金收入走勢向上，另電商蓬勃發展，工業型房地產需求仍處順風，租金與承租率可望維持在健康水準，後市值得留意。