房地產政策利好空前，成交量走向成市場關注焦點

房地產重磅新政接連出臺，支持力度空前。

5月17日，央行等宣佈取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率、設立保障性住房再貸款。

同日，全國切實做好保交房工作視頻會議提出，商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

業內人士認爲，一系列新政在房地產供需兩端同時發力，將有助於消化存量房產、優化增量住房，扭轉房地產市場需求疲弱的現狀，並推動房地產行業向發展新模式轉變。

受政策利好刺激，截至當天收盤，A股三大股指均漲超1%。房地產板塊掀漲停潮，萬科A、綠地控股、金地集團、城建發展、空港股份等超20股漲停。

史上最低首付，貸款低至2.35%

根據央行、金融監管總局聯合發文，調整個人住房貸款最低首付款比例，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

房貸首付比例最近一次調整是在2023年8月，當時首套房首付比例調整爲不低於20%，二套房不低於30%。

“這次統一再下調5個百分點，將有利於進一步降低居民的購房門檻，釋放居民購房消費潛力。各地仍然是按照因城施策的原則，結合當地的房地產市場形勢以及調控需要，自主合理確定當地的首付比例政策下限。銀行在當地政策下限的基礎上，再根據客戶的具體狀況，自主決定每筆貸款的具體首付比例。”央行相關部門負責人稱。

央行同時宣佈，自5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整爲2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整爲不低於2.775%和3.325%。

這是繼2022年10月1日下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點後，時隔一年半再度下調。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次調整後的房貸首付比例是歷史最低水平，說明國家層面對於去庫存和支持合理住房消費需求的重視，對於剛需和改善型住房的快速和規模性釋放具有重要意義。

這一政策疊加公積金利率下調，嚴躍進預計，對後續各地公積金貸款的申請、購房成本降低以及支持住房消費提振將產生積極作用。未來“低首付+低商貸利率+低公積金利率”的購房模式會形成，有助於今年房地產銷售市場的活躍，全面推動房地產市場復甦。

第一財經記者從中介機構瞭解到，在不少地方政府陸續放鬆或取消限購措施後，樓市熱度有所回升，杭州、深圳、北京等城市新房成交量上升，中介帶看房量更是明顯增多。部分潛在購房者也在等待出臺更大力度的房地產支持政策，存在“再等等”的心態。一攬子政策出臺後，將在一定程度上滿足購房者的政策預期，有望形成房地產市場的“政策底”。

央行還宣佈，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

此前首套、二套房貸利率下限分別爲5年期以上LPR-20BP、5年期以上LPR+20BP，新房價格環同比連續3月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。根據央行公佈數據，截至3月末全國343個城市（地級及以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。根據中指監測，超20城宣佈4月起階段性取消首套房貸利率下限；5月，南京、合肥相繼宣佈取消首套房貸利率下限。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前已有部分城市的部分銀行執行首套房貸利率在3.1%左右，本次央行取消全國層面房貸利率下限，政策利好擴展至二套房，預計將有更多城市下調房貸利率，一線和核心二線城市房貸利率下調空間也有望打開。

初步測算，政策落地後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元，購房者負擔將明顯下降。

東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，首付和房貸利率是左右樓市走向的關鍵，直接決定了居民的購房成本和對未來樓市的預期。從政策內容上看，政策利好大大超出市場預期，釋放了支持房地產行業較快實現“軟着陸”的強烈信號，預計將在短期內對樓市產生較強的提振效應。

“後續的關鍵是在取消房貸利率下限後，各地商業銀行在因城施策原則下，居民房貸利率能否較快下調。”王青稱。

不過，億翰智庫研究總監於小雨認爲，預計絕大多數城市會跟進首付比例下調，尤其是現在已取消限購政策的城市。但這也對未來的還款能力提出了要求。同時值得注意的是，當有足夠大的成交量帶動樓市價格企穩甚至回升，纔算是市場真正的築底完成。

“政府收儲商品房”助力去庫存

在房貸利率、首付比例迎來新政的同時，去庫存方面也有新舉措。

17日，全國切實做好保交房工作視頻會議提到了幾大措施，包括全力支持應續建項目融資和竣工交付、地方政府酌情收購已出讓的閒置存量住宅用地、商品房庫存較多的城市政府可“以需定購”等。

當日，在國新辦新聞發佈會上，中國人民銀行副行長陶玲介紹，將設立3000億元保障性住房再貸款，利率爲1.75%，期限1年，可展期4次，發放對象包括21家全國性銀行，銀行可按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。央行按照貸款本金的60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

收購對象嚴格限定爲房地產企業已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產企業一視同仁。收購主體由城市政府選定，被選定的地方國企及所屬集團不得涉及地方政府隱性債務，不得爲政府融資平臺。收購的商品房用作保障性住房配售或租賃。

陶玲表示，這項政策是央行爲支持構建房地產發展新模式出臺的重要舉措，既能推動商品房市場去庫存、加快保障性住房供給，還能助力保交樓和“白名單”機制——房地產企業出售已建成商品房後，回籠資金可用於在建項目續建，改善房企的資金狀況。

會上，相關部門負責人還表示，將進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求，城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。截至5月16日，全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制，商業銀行已按內部審批流程審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。

事實上，從2022年至今，至少已有14座城市（或地級市下屬區縣）的政府或地方國企收儲商品房，用作保障性租賃住房或人才公寓。

2023年初，央行創設了1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持濟南、鄭州等8個城市試點市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。該計劃將併入此次保障性住房再貸款政策中管理。

克而瑞研究中心認爲，過往政府收儲商品房案例中，地方財政、租賃住房貸款支持計劃、城投平臺自籌資金是三大資金來源，但規模終究有限。如今，央行設立3000億元保障性住房再貸款，將成爲新的資金來源補充。

“但需要指出的是，幾千億資金規模仍不足以在全國範圍內大規模推行政府收儲，據估算達成這一目標所需資金可能超過5萬億元。”克而瑞認爲，政府收儲模式可能並不會大規模鋪開，大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域落地，去庫存效果難以企及當年棚改貨幣化。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉表示，未來還可以考慮發行特別國債，它的利率非常低，銀行可以把資金定向投到各城市的存量房收購中，地方政府則負責上報收購存量房的目標，彙總到相關部門。

“這其實就類似於國外的‘保障性住房銀行’，過去不少國家，包括一些發達國家，在面對經濟危機壓力、房地產庫存過高等問題時，都曾在國家層面出手，收購市場上的存量房，實現去庫存目標，還是有不少經驗可以借鑑的。”張宏偉稱。

政府收儲商品房模式面臨的另一大難題是收購後的運營管理問題，收益如何覆蓋成本考驗這一模式能否持續。

克而瑞認爲，目前大部分城市的租金回報率僅在2%左右，即便使用低成本資金，考慮加上運營成本，平衡收支也並非易事。如果不能解決這一問題，那麼大規模收儲商品房只不過是把庫存風險從房企端轉移到了政府端，並沒有實質性化解風險。