房貸難！預售屋交易量萎縮 這3縣市房價下跌

政府祭打房政策導致臺北、桃園、臺南第三季的預售屋平均房價受衝擊。（示意圖/達志影像/shutterstock）

預售市場對景氣變動相當敏感，現如今銀行房貸警報未解，第七波打炒房又接踵而來，市場觀望情緒高漲，房市買氣瞬間降溫，在交易量萎縮下，預售市場的表現也受到明顯衝擊。中信房屋研展室彙整實價登錄，統計六都預售屋平均成交單價，結果顯示，今年第三季，除新北的預售屋季增幅仍略有擴大外，其他五都的季增幅均呈現減少趨勢，其中，臺北、桃園、臺南第三季的預售屋平均房價較第二季還出現小幅回落的情況，顯見現階段房價漲勢已有所收斂。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀行房貸審覈趨於嚴格，部分銀行甚至通過提高利率、降低成數等方式來以價制量，大大加重房貸族的負擔。此外，第七波房市信用管制措施上路後，第二戶貸款成數下調爲5成，第三戶以上及豪宅下調爲3成，這迫使許多換屋族、投資客不得不拿出更多自備款來補足差額。

政策的收緊壓縮了購屋民衆的資金彈性，還一度導致市面上解約現象頻頻發生，若是去年7月1日以前購買預售屋的民衆，還可通過換約轉售的方式下車，但對於7月1日以後進場的民衆，受平均地權條例修正案的限制，恐怕只能選擇認賠解約，並支付最高15％的違約金。在這種情況下，民衆購買預售屋的意願自然也會隨之下降。

莊思敏指出，隨着房市進入盤整格局，投資客羣大量離場，市場交易迴歸自住需求。從區域表現來看，六都中僅新北市的預售屋季增幅仍略有擴大，這主要是因爲新北的自住需求相當強勁，除在地居民外，還有許多臺北市的外溢客羣，加上今年新北市有不少指標建案釋出，也進一步推高了平均行情。

至於第三季預售屋平均房價有小幅回落的臺北、桃園和臺南，臺北因購屋總價較高，民衆對房貸額度的需求也更大，受政策影響自然更爲顯著；桃園和臺南則是過去幾年房價漲勢迅猛，房市炒作氛圍濃厚，如今隨着房市逐降溫，區域房價也從過熱的狀態迴歸理性。

莊思敏指出，以新建案市場來看，雖然由於營建成本、人工成本、購地成本仍在高檔，短期內建商在成交價上應不會有太大讓步，不過，現在已經有部分業者採用「低首付、送家電、送傢俱」等促銷方式來刺激買氣，吸引購屋族進場，若交易量持續萎縮超過半年，部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，不排除率先出現價格鬆動的可能。