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發現公寓無產權追討10萬定金遭拒？律師支招

一網友在抖音上發佈的精裝修公寓視頻，號稱只需39萬元，讓小蘭看了很心動。

“在廣州花39萬搞定小複式，35㎡的公寓……”近日，抖音上一套裝修精緻的公寓視頻讓小蘭（化名）心動，她聯繫銷售後前往番禺區實地看樓，計劃投資，並交納10萬元定金，簽訂意向書，“銷售說不滿意可以退”。後來得知該樓盤沒有商住產權，小蘭欲全額拿回定金時被拒。樓盤客服中心迴應，按意向書規定，退定金需要交定金的30%作違約金。小蘭求助“記者幫”，希望解決這一問題。

用戶發視頻稱“39萬搞定35平方米公寓”

25歲的小蘭家住番禺區，11月17日，在抖音上見到有用戶發佈一則公寓視頻，“25歲大齡女青年，在廣州花39萬搞定小複式35m2的公寓，靈魂自由，何懼催婚！”該視頻顯示公寓內部裝修精緻，價格實惠，均價僅1萬元左右。該視頻獲得大批網友熱評，紛紛詢問該公寓的位置、產權多少年等信息。這名抖音用戶迴應樓盤名字“錦繡御景灣”，位於番禺南浦地鐵站附近，有40多年產權，從地鐵站步行十多分鐘即到。

小蘭看到後很心動，立即私信該抖音用戶，拿到該樓盤的銷售人員電話，並預約了次日前往實地看房。

次日在地鐵站碰頭後，銷售並未直接帶小蘭步行前往，而是叫了滴滴車去項目現場。實地查看後，小蘭發現該樓盤項目快封頂，名字不叫“錦繡御景灣”，而是叫“克拉碼頭·騰訊雲智慧園”，且位於西一村，“周圍看着破破爛爛，銷售說遲點會拆遷”。銷售告訴小蘭，每套房面積在20-50平方米，可自住也可做酒店公寓投資，如果做酒店投資大概30萬元。

交10萬元定金後在意向書簽名

小蘭稱，當時銷售介紹該項目的收益時，很吸引人，可以一次性付清也可分期付款，交個30萬元左右，然後交由該公司進行管理，客戶就能做包租婆，每月可收1000多元租金，三個月分紅一次，和開發商對半分，6年後可以按照48.8萬元價格回購。

小蘭打算再回家考慮下，銷售讓其交納5萬-10萬元定金，交了定金後，到時投資款會在原基礎上優惠數萬元，以27萬多元成交，並表示不滿意不購買的話，定金可以全額退還。小蘭於是同意交10萬元定金，並按照銷售要求在一式三份的意向書上簽名，“我沒有仔細看，以爲和銷售說的一樣，都能退！”小蘭懊惱地稱，當時因爲要趕着走就匆忙簽了名，並未仔細查看條款。

後來，小蘭從各方瞭解到，該樓盤並無商住產權，賣的是使用權，屬於小產權房。項目雖然冠名“騰訊雲智慧園”，但並非騰訊旗下物業，只是項目開發商和騰訊合作的一個智慧園區項目。銷售此前曾強調項目開發商“廣州益豐合達投資有限公司”是國企，但小蘭通過天眼查發現公司是小型私企，於兩年前才註冊成立。

發現無產權後要求全額退定遭拒

小蘭於是找銷售協商退定金，但當初承諾可全額退定的銷售對其避而不見，該樓盤客服表示退定需要交30%違約金，並拿出和小蘭簽訂的意向書。小蘭這時仔細查看該意向書，發現裡面有涉及違約金的條款。

南都記者見到小蘭出示的這份意向書，上面寫着“甲乙雙方就位於番禺區洛浦街西一村工業路90號的××物業的租賃及騰訊雲智慧園示範項目合作開發經營達成意向”“雙方同意租賃期限爲2019年12月1日至2025年11月30日，共6年。租賃期滿後，雙方合作開發運營騰訊雲智慧園示範項目的期限爲2025年12月1日至2049年11月30日。乙方支付甲方租金總額195408元。”

在租金支付方式處，寫着“乙方應在本意向書簽署之日，向甲方支付租賃定金人民幣伍萬元整”，並在第三條其他事項處註明，“除本意向書另有約定外，乙方無故要求提前解除本意向書的，應向甲方支付相當於租賃定金總額30%”。

小蘭稱，目前和項目方多次協商要求全額退定金，都被對方拒絕，其表示退定金要30個工作日，違約金可在原定的30%基礎上減少部分。

開發商無產權但未強迫客戶籤意向書

類似遭遇也發生在小萍（化名）身上，小萍稱是在朋友圈看到“克拉碼頭·騰訊雲智慧園”項目廣告，銷售宣稱頭兩年每月返租金一兩千元，定期分紅，6年後可以原價賣回給開發商，也可收回來自住。她被項目前景吸引，準備投資該酒店公寓項目。

和小蘭不同的是，小萍一直追問銷售項目是否有商住產權，銷售稱有40年產權，6年後可以拿到房產證，小萍要求至少2年要拿到，銷售一開始滿口答應，小萍於是交納了8萬元定金，沒有籤意向書，只拿到收據。

後來銷售表示，無法做到2年拿房產證，小萍與其協商辦理全額退定金，近日，銷售答覆正在向上級申請中，預計要3-14個工作日退款。

南都記者就此事聯繫“克拉碼頭·騰訊雲智慧園”樓盤客服中心，相關工作人員迴應，樓盤不做產權銷售，不做住宅自住，只做酒店合作經營，定期給客戶返租，並有浮動利潤。項目和騰訊只是有合作關係，並非其物業。針對小蘭提及的銷售口頭承諾可以全額退定金，其表示，誠意金可以全額退，定金根據意向書的簽訂不能全額退，“需要扣30%的違約金”，並表示意向書需要看明白簽訂，“我們又不是抓着你的手籤！”

律師如合同無效，承租人可退還定金

小蘭是否無法全額要回自己的定金呢？法制盛邦律師事務所鄧剛律師表示，要看房屋有沒有辦理相關審批手續，出租人未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。如果合同無效，雙方應當相互返還財產，承租人支付的定金也應當退還。如果出租方在抖音平臺發佈的廣告信息與實際情況不符的，當事人可以向相關部門進行投訴舉報，追究其虛假宣傳的法律責任。

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