二線城市“5·17”新政滿月盤點：以價換量延續，房價繼續下探

每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝

“相比新政剛出臺時，近期，諮詢量和到訪量有明顯下降。”近日，武漢一樓盤的置業顧問告訴《每日經濟新聞》記者，近期，項目推出了一批特價房，部分樓層價格相比4月，每平方米低了兩千多元。

隨着5月17日央行發佈的系列房地產金融政策（以下簡稱“5·17”樓市新政）滿月，國家統計局6月17日公佈的數據顯示，5月，31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅較4月擴大0.2個百分點；同比下降3.7%，降幅較4月擴大0.8個百分點。其中，僅太原新房價格環比上漲0.1%，西安和成都同比上漲，其餘城市新房價格同比、環比均呈現下降態勢。

同時，二手房市場“以價換量”仍是主流。5月，31個二線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅較4月擴大0.1個百分點；同比下降7.5%，降幅較4月擴大0.7個百分點。其中，廈門、濟南、寧波、南昌等城市環比降幅均超過1.5%。

另據中銀證券研報，5月，二線城市新房成交面積環比增長14.4%，同比下降39.2%，降幅較4月收窄了4.8%。

另據諸葛數據研究中心監測數據，上週（6月10日至16日），新房市場成交活躍度有所回升，成交總量環比止跌轉漲，重點15城新建商品住宅成交量爲14913套，環比上升 11.37%，同比下降27.33%；重點10城二手住宅成交量爲16089套，儘管環比下跌了6.28%，但同比微漲0.33%。

多位業內人士在接受記者採訪時表示，6月，樓市有望進入政策效果兌現期，隨着進入房企年中促銷季，預計“以價換量”持續，短期仍缺乏穩定上漲動力，新房、二手房價格可能繼續下跌。

多城新房增長動能轉弱

5月，在二線城市中，太原是唯一新房價格環比上漲的城市。據國家統計局數據，5月，太原新房價格環比上漲0.1%，已連漲3個月。

另據朗潤智業數據，5月，太原六城區新房成交均價約12355元/平方米，相比4月小幅上漲。其中，主城區新房價格最高的板塊爲龍城新區，均價爲17112元/平方米。

據瞭解，太原新房成交均價攀升的原因，主要是高端改善型項目持續發力。例如，5月表現突出的保利天悅，均價在280萬元/套，主力戶型面積爲168平方米、173平方米和198平方米；已開盤多年的高端樓盤中鐵建花語堂，目前以“準現房”銷售，價格爲14800元/平方米，主力戶型面積爲175平方米。

“太原作爲區域經濟強市，樓市基本面不算太差。此外，太原樓市調整政策開展較早，政策力度大，持續性較強。”上海中原地產市場分析師盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析指出，太原房價此前曾有過逆勢上漲，但並未持續，未來走勢有待觀察。

值得注意的是，5月，太原房價環比上漲，但同比下滑，幅度在0.5%。

此外，5月，在二線城市中，僅有成都和西安新房價格同比上漲，幅度分別是0.2%和3.8%。

但值得注意的是，在已連續14個月環同比“雙漲”後，今年5月，西安新房價格首次出現環比下跌。

據中指研究院監測，2020年以來，西安新房成交面積段略有上移，到2023年末，120~160平方米改善型產品成爲主力，成交總價也上移明顯，集中在150萬~200萬元、300萬元以上。

另據克而瑞數據，“五一”假期，西安各樓盤加大促銷力度，如推特價房、高折扣等，推動市場銷量短期上漲。而受市場結構影響，5月，西安新房銷售套均面積約140.8平方米，較4月增加約3.7平方米；成交主力面積段100~140平方米，市場佔比保持穩定；200平方米以上面積段，受個別熱銷改善項目帶動，佔比提升兩個百分點。

進入6月，上述趨勢延續。如今年第二十三週（6月3日至9日），西安10個項目開盤，共推售1832套房源，成交827套，整體去化率45%。去化表現突出的曲江新區金茂璞逸曲江，加推中心位置樓棟，313平方米麪積大平層，均價超過3萬元/平方米，去化率達89%。

“恰逢房企年中衝刺業績的節點，營銷力度勢必加大，加之西安下調了首付比例和房貸利率，預期6月成交總量或將穩中有增。不過，基於去年基數較高，同比將延續降勢。”克而瑞分析指出，短期內，預計西安核心區域內，配套、產品俱佳的項目將保持高去化率，城市外圍多數項目或小幅升溫。

“短期內，熱點核心二線城市，新房單月成交規模居前，環比持續增長。但是，多數二線城市處於需求修復期，客戶觀望情緒濃厚。”中銀證券研報指出，部分二線城市，如南京、蘇州、福州等，新房成交動力略顯不足，基本以剛需和改善需求爲主導，購買力趨緊，二手房持續“以價換量”分流客戶，使新房成交增長動能轉弱。

二手房繼續“以價換量”

5月，在二線城市中，相較於仍有新房價格上漲的城市，二手房市場則是普遍慘淡，環比和同比全線下跌，即便是近期二手房市場熱度最高的杭州，也不例外。

克而瑞監測顯示，5月，杭州全市（除富陽、臨安）共成交二手住宅7645套，較4月環比微跌2%，同比去年5月漲幅達17%，7645套的成交量，也是杭州近三年同期成交量的新高。

除了政策加持，二手房市場“以價換量”是關鍵。5月，杭州全市（除富陽、臨安）二手住宅成交均價爲30636元/平方米，較4月降幅超過5%。

據杭州貝殼研究院數據，近一年，杭州未來科技城板塊二手房成交均價下跌幅度11.6%；6月以來，貝殼平臺上，未來科技城二手房掛牌均價爲4.18萬元/平方米，較5月的均價4.22萬元/平方米，再次出現微降。

“新政刺激下，杭州市場活躍度明顯提升，新房、二手房諮詢量增多，二手房表現優於新房市場，市場逐步企穩。”中指研究院華東大區常務副總高院生向《每日經濟新聞》記者表示，6月，市場有望進入政策效果兌現期，杭州二手房市場仍有望繼續保持七八千套的成交規模。

值得注意的是，杭州二手房價格有了止跌趨勢。5月，景芳三區成交均價31010元/平方米，較4月上漲0.19%；採荷東區成交均價41380元/平方米，較4月下跌0.1%；凱旋路小區成交均價34980元/平方米，較4月下降0.06%。

廈門作爲二線城市中房價環比下跌最大的城市，5月二手房價格環比下跌了2%，同比下跌幅度達到11.9%，僅次於徐州的12.4%。與此同時，南京、武漢等二線城市，二手房價格同比跌幅也超過了10%。

結合克而瑞監測數據來看，5月，重點城市二手房成交規模雖略有回落，23個重點城市二手房成交環比下降8%，同比下降4%，累計同比下降13%。不過，二手房跌幅整體小於新房市場。

此外，5月，二線城市二手房成交面積環比增速下降9.4%，同比增速下降9.6%，同比降幅較4月收窄0.6個百分點；前5個月，二手房成交累計同比增速下降16.7%。

58安居客研究院院長張波表示：“二線城市房價總體處於下行，從近幾個月的表現來看，已明顯呈接近價格底部的趨勢，在探底過程中，不少城市會出現‘跌穿底部’的現象，不過，隨着市場不斷恢復，正價格將得到修正。”

“政策效果往往是循序漸進的。”易居研究院研究總監嚴躍進分析指出，房地產市場不同於股市等，各地都有相對獨立的行情；而且，房地產市場更貼近生活，消費者決策成本也更高、更復雜，因此政策有着相對較長的傳導過程，政策也很少具有“爆炸性”。