“第一樓市”上海：裡面的人想出去,外面的人想進來

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“好房子缺貨了。”

文 / 巴九靈（微信公衆號：吳曉波頻道）

如果你行走在上海街道或者駕駛車輛奔馳在路上，大概可感受到上海的寧靜，它由嚴苛的噪音管理措施、越來越多的新能源汽車以及市民文化促成。

而衆所周知，這份寧靜背後涌動着一顆無比火熱的內心：上海是中國內地經濟體量、人均可支配收入最高的城市。

如今，它的一個新數據顯然又震動着頹廢已久的全國樓市乃至整個消費大環境：11月，上海二手房成交總套數超2.7萬套，創下近44個月的新高。此外，10月二手房成交量超2.2萬套，連續兩個月成交破2萬套，使上海穩居全國“第一樓市”。

上海，黃浦江邊的豪宅樓盤

一個公認事實是，上海是全國樓市風向標、衝鋒號。它的萎靡可以直接反映全國樓市的萎靡，而它的強勁則是全國樓市向好的必要條件。

前幾天，小巴奔走於上海中外環閔行區的古美、浦江，內環的長寧區、靜安區，見到了9月份才從嘉興樓市殺入上海樓市的90后王曉東，11月成交兩套房、成交額達5600萬元的陳陽陽，去年初還雄心壯志、而今則有些灰心懶意的前上海鏈家大區運營總經理、豪宅代理“老炮”林一。

他們11月的故事新鮮而刺激，衝擊着一些固有的樓市觀念。

2.7萬套背後的購房者畫像：

單身、二套與學區

當2.7萬套二手房成交數據出現在公衆視野，一個問題也順道擺在前面：究竟誰在買？

◎首先，可以拆解一下這超2.7萬套成交量，它包括住宅、商業、車位等，其中純住宅的成交量是超2.4萬套。

◎其次，成交房產以外環外爲主。上海市房地產交易中心的數據可以參考：9月30日—10月17日，二手住房外環外成交佔比提高至57%。

◎第三，從住宅的成交價段來說：400萬元以下的成交量佔比達66.09%；400萬—900萬元的成交量佔比爲25.3%；900萬元以上的成交量佔比爲8.62%。

這一成交價段的格局與10月基本一致，有所不同的是，400萬元以上的各價段的成交量均有所上揚。

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具體到人羣畫像，不妨以若干典型成交案例一窺：

首先是單身購房人羣。1990年生的王曉東在浙江嘉興幹了四年，眼瞅着小城樓市機會變得黯淡，於近月搶入上海，順勢在11月成交了一套，價格是900萬元，位於上海交通大學地鐵站附近。這套房由房東9月初掛出，掛牌價是1000萬元。買家是一個30歲的上海單身女生，原因是“覺得房價要漲”。

王曉東認爲，上海晚婚晚孕、不婚不育，乃至丁克的人特別多，這些人也希望有一個自己的房子。而政策層面也明顯鼓勵，比如，1月30日取消單身限購，“5·27”新政又使得非滬籍單身人士的購房選擇從外環外擴展至外環內。

其次是外地二套房購房羣體。深耕浦江華僑城市場的陳陽陽，手上有兩套11月的已繳納定金的購房案例：一套成交價4000萬元的房子於10月掛出，被她搶作“獨家房源”，並被另一個看房有半年多時間的客戶相中並全款買下；另一套掛牌價1900元、成交價1600萬元的房子，被一個本來計劃明年再購房的客戶決心拿下，首付比例達50%。

“他看到很多他看的房子都賣掉了，着急了。”陳陽陽說道。這兩個購房者都是外地人在上海做企業的創業者，均爲二套，後者客戶是多子女家庭，符合“5·27”新政可再購一套。其所在的華僑城板塊11月成交量達60套，這個數據是月均成交量的兩倍。

上海黃浦區南外灘小區

林一是小巴見到的一個特別的傢伙。他剛幫客戶過戶完長寧區與普陀區交界的一個1900萬元的房子，房東賣掉房子去了新加坡工作，把女兒、老婆安置在加拿大。

他自己則充當“接盤俠”：在上海“9·29”新政後，入手了長寧區一個137平方米、1600多萬元的房子，直接原因包括：有了二套購房資格、契稅少了2%（超32萬元）、缺乏投資渠道且借錢160萬被騙、價格跌至較合理價位，等等，但核心原因還是：爲了女兒上小學。

第三個便是以學區需求爲主的購房羣體。有兩位受訪的中介門店店長及負責人所處板塊成交量、客羣相對穩定，可以算作大多數成熟板塊的縮影：

閔行古美板塊“億一地產”店長徐帥提到，其門店專注於300萬—400萬元的標的，月均成交3—4套房，中介費均入30萬元，片區月均成交量在12套左右；另一位是靜安區江寧路板塊的“福人居地產”的負責人王原濤，其所在門店聚焦中高端標的，11月成交5套，所在片區成交量在30套左右。

他們主要面向對學區房需求強烈的剛需、二套及改善客羣，成交量均屬常態，異常之處在於成交時間變得相對集中：比如，“億一地產”10月的3套成交集中在國慶後的一週時間內；王原濤11月個人分別成交一套1600萬元與1900多萬元的房子，這基本是他全年的業績。

中介黑板 圖源：小巴拍攝

這一輪上下車，購房者、房東的心態如何？

由上文，可做一個基本總結：在“5·27”新政（滬九條）、“9·29”新政（滬七條）爲主的多番政策轟炸下：單身羣體、外地二套需求以及較爲傳統的對學區等特定需求強烈的購房羣體，變得活躍。

再簡化的話，可分爲兩大部分：新購房需求被激發，與此前的購房需求積壓得到釋放。至於何者爲重，顯得意見不一。

林一傾向於“需求積壓釋放”說。“前幾個月積壓的剛需在這裡，比如8、9月二手住宅只有1.4萬—1.5萬套左右的成交量，政策給到位了。接下來這波需求可能就沒了。”他說道。

另一位受訪者——來自知名樓市自媒體“真叫盧俊”的主筆許麗麗則認爲，“新需求被激發”是更關鍵的，尤其是單身羣體的需求被激發。“10套裡面就有3套是單身購房。”這是她最新的調研觀點。

單身購房羣體的基礎畫像是：女生偏多、畢業1—3年、交社保、家裡提供一定資金支持、房子買在中外環居多。“我也是年初上車的，租金可以和月供打平。”她還說道。

而不少資深中介發現，相較抖音等其他社媒，小紅書獲客較爲精準可靠。“買學區房的女性用戶佔了多數，買房子最爲主動的都是女性。”一位中介解釋道。

“需求何者重”的問題指向11月市場的購房者質量，“新需求被激發”說顯然比“需求積壓釋放”說更具有後市爆發力。

另一個可以追問的問題是：上海二手住宅的價格高點是2022年初，此後震盪下行，那麼房東與購房者，在三年的下行市場之後心態如何？這也關乎交易購房者的質量。

◎首先，不可否認，房東與購房者的心態仍容易隨市場波動。比如，徐帥提到，有一個客戶在8、9月份並不着急購房，當房東掛出370萬元的價格，他出價350萬元，現在則“追價”到了390萬元，但問題是沒有適合的房子（低樓層、方便老人）了。

相應地，一些房東變得“傲嬌”。“現在有一套合適出手的，但房東不急賣，他要年後再看。”徐帥繼續說道。

王曉東熟悉的浦東陸家嘴仁恆濱江園的情況是：10月一口氣成交了十幾套房子，超過1—9月的成交總量，單價普遍在2000萬元左右。

◎其次，較多購房者更注重風險管理了，並不貿然以最低首付門檻上車，加足槓桿。

上述陳陽陽的兩個購房訂單便是如此。此外，“基本上我們這邊月供也就控在1萬出頭，買我這邊都有家庭的，都有小孩了。不會說只爲了上車，也爲未來生活品質。”徐帥說道。

購房者中，樓市看多羣體和看空羣體比例從“九一開”變至“五五開”；一般會考慮房子的“抗跌性”及“保值性”，往中內環買是常見現象；國內景氣度較佳、剛需性更強的娛樂、遊戲業，硬科技、國央企等行業或企業出身的購房者，逐漸取代互聯網以及港澳臺客羣。

上海長寧區某小區， 圖源： 小巴拍攝

尤其在豪宅市場，風險管理的特徵更爲明顯，不少房東變成了“急拋型”。林一對此解釋道：“很多業主已經賣了很長時間，價格已經被砍到一定程度，心態已經磨掉了，貸款可能要爆雷了。”

◎第三，仍然有一部分人是衝着抄底去的。舉例來說，去年，一個上海企業主一口氣賣掉外環外三套小房子，入手了上述提到的遠走新加坡、加拿大的業主的1900萬元的房子，首付20%，月供7萬多元。“搏一把，永遠沒有人能抄最底部。”對方對林一說道。

但12月市場有個問題：

“好房子”沒有了

如果說11月，對於上海不少資深中介以及樓市關切者來說，堪稱收穫季。而擺在12月前的首要問題是：“好房子”缺貨了。這是供給端不得不重視的現象。

有媒體據11月中旬上海鏈家掛牌的176560套二手房的數據估算，上海二手房進入接近23萬套的掛牌時代。而這並不意味上海二手房供給端變得闊綽，稱得上“優質”的、較易成交的二手房仍然是少的。

比如，“每個小區都有幾套性價比特別高的房子，現在出得差不多了。”陳陽陽說。她主要涉足閔行浦江華僑城小十個小區，均價6萬—7萬起。

對購房者來說，一般希望該小區上一套成交的房子的價格與準備購買的那套房子價格差不多。但如今的情況可這樣形容：1000萬的、客戶出手意願強烈的房子沒有了，只剩下1000萬的但客戶出手意願不強，或者就剩1200萬元的房子。

上海，房產中介掛出學區房信息

徐帥聚焦閔行古美的兩個小區，共4000多個住戶，當前最苦惱的是沒有好房掛牌。“現在我們就是求掛牌。”他不乏豪言說，“如果一套房子，它能夠接受現在正常的市場價，賣掉也就一兩個禮拜，比方出來一箇中間樓層、400萬的房子立馬就能賣掉。”

對此，他們顯得沒有辦法，用王原濤對小巴的話來說：“我們主動催房東沒有效果，特別是中高端市場，缺錢或者市場起來了就願意賣了。”他主要服務靜安區江寧路板塊的4—5個小區，均價在13萬—14萬元。

在這種情況下，提高“好房子”供應量似乎只有一條路徑：“房價肯定是要漲的，不漲房東沒辦法掛牌了。”

也就是說，在當下的市場環境中，“好房子”的定義悄然生變。“好房子”不僅僅看板塊、地段、價格、樓層、學區、新老……這些都是一個個側面，一句話總結：符合當前購房者預期並被視爲擁有更高性價比的房子纔算是真正的好房子。

有趣的是，這同時還被部分購房者“利用”。一位資深中介說：“買房的一些客戶喜歡講裁員、公司不行了，讓房東讓價，但他們手裡都有錢，這是爲了自身利益的說辭。”

這種現象在聯繫緊密的租賃市場更爲凸顯。王曉東所在的“國榮豪宅”同時從事豪宅租賃，以陸家嘴來說，月租金基本上在2萬元以上，8萬—10萬元也有不少。

中介擠滿了桌子

圖源：小巴拍攝

總體來說，租價較去年已經跌了30%左右，與此同時，高淨值人羣尤其是歐美日“老外”走了不少，並空出了不少專門爲他們裝修的房子。但國內企業和人才也在發展，在填充，維持着相對的平衡。

緊接着，就產生了一個新現象：較海外人士，國內高淨值人羣砍價仍然突出，仍不滿足當前的較低價。

“砍價沒邊的，前段時間有個房子之前月租4萬，現在砍到了2萬多。”王曉東說。所以，以前一個小區裡面只剩下兩三套房子，現在一個小區剩下了十來套房子，因爲國內租客對“低價”的要求明顯提升了。

或可以這樣總結：在性價比較高的房子中尋找最優性價比，是當下上海購房者以及租房者的普遍共性及方法論。而接下來的市場供給如果難以適應這一特點，則容易影響交易量。

上海如何給全國樓市打樣？

聽聽悲觀者與樂觀者的言說

那麼，爲什麼購房者不斷苛求高性價比？歸根結底，在多數人看來，樓市前景仍是不確定性的。

比如，林一分析的話容易得到共鳴，他認爲，工作、收入不穩定、存在不確定性，是多數人的現狀。

他說起身邊的故事。“以前每個禮拜在一起約個酒、約個茶，這個喜歡雪茄，那個喜歡喝酒，一晚上花個萬把塊錢，現在沒了。”這種情況的出現，一是大家都消費降級，二是即便賺到錢沒必要到處說，三是各種各樣的騙子增多了——他自己以及身邊客戶今年均有被騙的極端經歷。

所以，今年的他關閉了朋友圈，每天四點半下班陪女兒，十點上牀睡覺，節假日喜歡帶家人去大自然。下一步的計劃是把目前9人團隊，縮減至3—4人。這一定程度也與他的境遇有關——這兩年的年收入均比2022年減少了100萬元左右。

上海，正在開發的新建樓盤

另一個資深行業人士王原濤說到熟悉的餐飲情況是：“我認識一些做餐飲的，這兩年從杭州、江西來，一直都在虧錢，能撐一年多已經算很厲害。”

即便是購房也存在“降級消費”。“一些人置換房子是把10萬元/平方米的換到5萬元/平方米的，6萬元/平方米的換到3萬元/平方米的”，甚至“有手裡拿1000萬現金的，本來想買但是不敢買就不買了，用來理財及租新房住。”他說。而他手裡的臺灣、香港客戶對房產交易積極性也在降低。“差不多享受生活行了。”對方常這樣說道。

值得一提的是，走進“福人居地產”的辦公室，小巴首先看到的是過道邊十幾條鮮豔的魚竿及相關漁具，王原濤對小巴笑了笑，說是同事們的愛好。

十分弔詭的是，以上現象似乎也導致房地產在一定程度上成了資金避風港。林一的購房包含這一因素，此外“有個做高溫面料的嘉善製造業老闆，行業好、公司非常多專利，他有一套價值3000萬的房子，想再買一個新天地頂豪的房子，預算5000萬元，他跟我說企業不好做，現在有點錢比較穩定，想做資產保值。”林一舉例說。

這些情況反映出上海樓市及資金流通環境的複雜性：裡面的錢的想出去，外面的錢想進去。而無論進去還是出去，都帶着一點對未來的賭性。

當然，不乏樂觀派。如徐帥認爲，其所在板塊的房價跌到了2019年時的價格，不少板塊的房價跌回了2018年，而當前的購房門檻相較2018、2019年已大爲降低，這對於此前夢想在上海購房的羣體是此前難以想象的利好。而這批羣體並不算少數。所以，“我印象中，17年、18年很差，現在樓市沒到最慘的時候。”他淡然說道。

王曉東在嘉興工作之前曾在上海工作四年，如今還是一個小有名氣的樓市知識付費主理人。他之所以折返上海，是認爲當前“小城市希望不會很大，也不是國家救市方向”。

他所在企業剛成立不久，由包括網紅經紀人等在內的資深中介人“自由聯合”，目前是六七十號人馬，明年將擴張到兩三百號人馬，頗有“大舉進攻”上海樓市之勢。

據他透露，12月前三天的上海二手房成交數據分別是1127套、780套、780套，依舊算是強勁，他認爲工具箱裡還有現金補貼、發購房消費券等豐富的刺激手段。

“如果下定決心救市，一定會出奇招，並且是超過很多人的預期，就像2015年的貨幣化棚改”。末了他說道，目光斬釘截鐵，難得一見。

*文中林一爲化名

本篇作者|林波|責任編輯|徐濤

主編|何夢飛|圖源|VCG