大型房企帶頭降價房價回調有譜

（文接B2版）

價往往會在政策出臺2個月左右產生反應，尤其大多數開發商已經體認到政策幾乎不可能放鬆，因此最晚在7月初，就會採取全面降價的銷售政策，以應對當下呈現觀望的市場。某證券公司的房地產行業分析師指出：「現在已經出現了房價下降傳導擴散的現象，即由一線城市傳導到二、三線城市，或由郊區傳導到市區，降價應該是一種趨勢。」

由於不看好後市，新國十條後，已有少量的退房出現，北京市房地產交易管理網的統計顯示，綠地集團的「新裡西斯萊公館」，4月28日開盤後一度熱銷，但5月1日開始陸續出現退房紀錄，截至6月24日，已有16條退房紀錄，退房的原因恐與近期綠地集團降價有關。

其他如「北京阿爾法社區」、「林肯公園」、「中信城」等多家樓盤都受到政策波及，退房的買家部分是因二套房政策生變，無法辦理貸款直接要求退房，部分則是認爲受到新政策影響，房價將下調而要求退定，而這些退房，開發商就順勢拿來促銷。

順勢降價 化被動爲主動

降價也成爲開發商不得不開始面對的臨界點，某開發商表示：「很多開發商考慮的不是降不降，問題是怎麼降、降多少。新盤還好一些，直接以區域低價開盤，把壓力丟給競爭對手，但在售樓盤絕大多數已銷售一段時間，前期價格一路飆升，現在價格成爲罩門，一旦價格迅速回落，不僅容易引起已購屋者的糾紛，還會讓潛在買方加深樓盤價格下探憂慮，屆時，房子更賣不動，開發商的角色就變得更加被動。」

此外，新盤開與不開也陷入兩難，根據亞豪機構統計，7月北京計劃開盤的項目34個，新浪樂居樓盤數據統計的計劃入市項目則爲33個，與去年同期的45個項目計劃開盤相比，今年7月開盤數量下滑約25%。亞豪機構副總經理高姍表示：「受新政以來樓市成交持續低迷的影響，不少項目還在是否開盤之間遊移不定。」

值得一提的是，雖然7月總體開盤數量預計比5、6月少，但純新盤計劃開盤數量卻在增加。統計顯示，6月中上旬，北京共6個純新盤項目入市，5月純新盤項目更只有1個，但7月計劃入市的純新盤將達到10個。

此外，部分新項目入市還有一種「趕早不趕晚」的現象，某新盤項目負責人指出：「當下恐怕還沒達到政府調控期待的效果。現在加快入市節奏，無論是低價入市或推出優惠，先贏得一部分市場纔是上策，否則到第3、4季可能更被動。」

中國知名房產專家陳真誠指出，一般而言，成交量持續下降約3個月左右，房價就會出現明顯下降。今年下半年，一手房價的降幅可能達30%。

第三季 房價將明顯下跌

除了降價之外，轉售爲租也成爲度過目前房市低潮的選項之一，沒有財務壓力的投資客，乾脆把手上的物件由賣轉租。廣州滿堂紅地產資料顯示，6月上旬與中旬，廣州二手房供給量減少20%，新政後一度出現的恐慌性拋售漸漸平息。

滿堂紅地產市場部人員沈銳培認爲，前2個月市場出貨主要集中在專業炒家，目前市場上多是不急需資金的業主，多害怕現在出貨會虧本，因此選擇轉售爲租。從6月廣州房市租賃房源增加1.8%，可租可售的房源增加5.4%，就可看出端倪。

目前市場上買方瀰漫濃厚的觀望心態，根據《華夏時報》和搜狐焦點調查，84%的受訪者仍有購屋計劃，但近7成受訪者表示不會立刻購房，將繼續採取觀望策略，主要是目前降價幅度未達心理預期。

不過，有6成受訪者表示，如果房價下降30%，就會迅速入市。計劃購房的北京民衆張先生表示：「9.8折、9.5折一直都有，但降價的房源都在六環外的郊區。很多人都說房價降了，但我還沒感覺到。」

對於買方的預期心理，中廣信地產機構施加勝認爲：「如果政策持續調控，第3季末，房價下降30%的可能性很高。一方面是前段時間房價上漲過快，30%的降幅，不會影響開發商的利潤，以及開發款項的回收；另一方面，根據2008年的市場經驗，折扣達到30%的時候，買氣纔會真正好轉。」

美聯物業全國研究中心主任徐楓指出，房價將是階梯式的走勢，先是很長時間的拉鋸，到了一個時點後就會陡然地下降，而「現在還處於第1個階段，到了第3季，房價會進一步下跌，其中，全國性大開發商集中的北京、上海與廣州，房價鬆動將會最明顯。」

業界人士預期，第3季特別是8、9月房價將進一步下跌，屆時，一線城市房價的明顯鬆動將讓愈來愈多人相信，新一輪房地產調控舉措能夠達到既定目標，因此，專家認爲，接下來政策持續的力度不會減弱，一系列長期性制度建設，將隨當前的調控逐步走向深化，而在成交量持續低迷，與房價已現整體性調整的情況下，不少業界人士認爲，短期內出臺更嚴厲調控措施的可能性較小。

調控新政 將深化爲制度建設

中國房地產學會副會長陳國強表示：「調控政策出現鬆動的可能性很小，且價格迴歸到比較合理的區間不是調控唯一目標，另外如加大保障性住房建設等，也都是調控的基本內容和目標。」

大陸住建部政策研究中心副主任王玨林表示，目前包括部分地方政府在內，對此次樓市調控多少存在疑慮，甚至認爲之前幾次的樓市調控，最後都以放鬆或救市告終，以此推斷下半年或明年初中央可能會救市。

不過，王玨林認爲，此次調控和先前有許多不同。第一，這次調控由國務院親自操刀，國務院出臺具體措施，再由地方政府落實。第二，本輪調控呈現差別化，即打擊投資、增加保障性住房，使得剛性需求不受影響。第三，本次調控抓住問題根源，包括供給不足、管理不完善。第四，此次調控對房價上漲過快的一線城市影響大，但對600多箇中小城市影響較小。

大陸財政部財政科學研究所所長賈康便指出：「從短期到中長期的內在邏輯來看，這一輪房地產調控新政，應該會引導出新的制度建設。」