存量房貸利率降至最低還需等待

“我的房貸利率終於降了！”10月25日剛過零點，不少網友就興奮地在社交平臺分享自己房貸利率下調的喜訊。根據中國人民銀行和各家商業銀行此前發佈的公告，大部分存量房貸利率昨日進行批量調整，只有少部分中小銀行調整時間略晚，但總體應在10月31日前全部完成。調整之後，除了北京、上海、深圳三個城市的二套及以上房貸，其他符合條件的房貸利率都將調整爲LPR-30BP。如果貸款人的存量房貸利率已經低於這一水平，將不會進行調整。

根據公告，銀行將通過短信告知客戶利率調整結果，客戶也可通過手機銀行、微信小程序、官方客服、營業網點等線上和線下渠道查詢。

調整後會有四種不同利率

“爲什麼我調完後是3.90%，我同事卻是3.65%？”“不應該是3.30%嗎，爲什麼我還是3.55%？”在分享了自己下調後的最新利率後，不少網友發現，大家的利率並不一樣。10月21日出爐的最新5年期以上LPR爲3.60%，減30BP就應該是3.30%，但大家調整後的利率各不相同，這究竟是怎麼回事？

多家商業銀行的有關人士表示，目前大部分存量房貸都是浮動利率，利率由LPR與加點數共同決定，重定價週期一般爲一年。重定價日一般分爲兩種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日對應的每年對月對日。重定價日調整時，依據的是前一日的LPR。昨日的調整隻涉及加點數，但每個人的重定價日可能不一樣，由此對應的LPR也可能不同。因此，雖然加點數都是-30BP，但調整後的利率可能存在差異。

據瞭解，此次調整前，5年期LPR今年已調整了三次，2月20日從4.20%降至3.95%，7月22日從3.95%降至3.85%，10月21日從3.85%降至3.60%。所以，存量房貸客戶採用的LPR值有4.2%、3.95%、3.85%和3.60%四種可能。因此昨日批量調整後的存量房貸利率會有3.90%、3.65%、3.55%和3.30%四種情況。

具體來看，重定價日爲2024年10月22日至10月25日的，昨日調整後利率能降至3.30%（對應的LPR爲3.60%）；重定價日爲2024年10月26日至2025年2月20日的，調整後的利率爲3.90%（對應的LPR爲4.20%）；重定價日爲2025年2月21日至7月22日的，調整後的利率爲3.65%（對應的LPR爲3.95%）；重定價日爲2025年7月23日至10月21日的，調整後的利率爲3.55%（對應的LPR爲3.85%）。

下個重定價日時利率均可降至最低

雖然昨日下調後的最新利率不一樣，但到下一個重定價日時（假設期間LPR不變），大家的存量房貸利率都將降至同一水平：3.30%。簡而言之，要想降至3.30%的水平，需要經過兩步，第一步是10月25日這次統一批量下調，把大家的加點數統一降爲-30BP，但是各自的LPR不變；第二步，到了每個人的重定價日時，再依據前一天的LPR調整。如果5年期以上LPR此後都保持在3.60%的水平，那麼下次重定價時，存量房貸利率都會變爲3.30%。

如果在昨日批量調整前，已經按照最新LPR進行過一次重定價的存量房貸，可以通過加點的變化，利率直接降至3.30%。但是這樣的幸運兒比較少，因爲他們的重定價日必須是10月22日、23日、24日和25日這四天。

據瞭解，目前很多存量房房貸客戶的重定價日是1月1日，這些客戶的利率也是會先調整爲3.90%，明年元旦時纔會降爲3.30%（如果年內LPR不變）。

新完成“固轉浮”客戶可直降至3.30%

需要提醒的是，還有一類存量房貸昨日調整後利率也可以直降至3.30%。那就是最近剛完成固定/基準利率定價轉換爲浮動利率定價的存量房貸。

根據多家銀行10月中旬發佈的公告，“固轉浮”可在線上辦理，但要在銀行規定的時間期限內完成，才能參與此次統一批量調整。各家銀行公佈的申請截止時間有所不同，如建行客戶需在10月23日（含）前，主動申請固定利率轉浮動利率；農行需在10月22日（不含）前提出申請。“固轉浮”的操作比較簡單，全程線上自助辦理，有些銀行可實時生效。

“固轉浮”客戶如果在10月25日之前已經通過銀行審覈，就可以參與批量調整，並一步到位降至3.30%。如果25日前還沒有完成審覈，或者錯過了此前辦理的時限，後續也可以隨時申請，在銀行審批通過後可以馬上調整。

“大家快去改，手機銀行就能辦。”王女士10月22日在手機銀行上申請轉換爲浮動利率，一鍵搞定。此前她的利率是4.165%，改完後是LPR+56.5BP。昨日上午，王女士發現利率已變爲LPR-30BP，直接降爲3.30%，“月供能少140多元，非常開心。”

需要提醒大家的是，“固轉浮”存量房貸如果是在10月21日LPR出臺前轉換的，對應的LPR不是最新的3.60%，而是3.85%，目前只能先降至3.55%，還是需要等到下個重定價日時才能降至3.30%。

北京二套房貸重定價後利率最多能降1.9個百分點

值得一提的是，今年的存量房貸利率批量調整也納入了二套房貸，其中不少人的加點在100BP以上，他們更能感受到降息的力度。

昨日調整後，只有北上深三個地區的存量二套房貸利率的加點數不是-30BP。具體來看：北京，五環外LPR-25BP，五環內LPR-5BP；上海，自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區爲LPR-25BP，其他地區LPR-5BP；深圳爲LPR-5BP。相較之前的加點數，降息力度也十分可觀。

以北京爲例，若2025年1月1日爲重定價日，假設北京某五環外存量二套房貸借款人此前的利率爲LPR+105BP，即5.25%（4.20%+105BP），昨日批量調整後利率會降至3.95%（4.20%-25BP），一次性下調130BP。2025年1月1日重定價後，將降至3.35%（3.60%-25BP）。

不難看出，該借款人2025年的貸款利率將從2024年的5.25%大幅降至3.35%，下調幅度高達190BP。這其中，130BP是此次批量調整後加點數帶來的，剩餘60BP則是2024年LPR下行貢獻的。

以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸爲例，借款人的房貸利率從5.25%降至3.35%，此前月供約爲6000元左右，調整後月供將減至4926元左右，大約下降1000餘元，全年減少利息支出1.3萬元。

本組文/本報記者程婕統籌/餘美英