城鎮居民參與農村宅基地房買賣，法院判合同無效的實踐要點總結

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）家庭與房屋權屬背景

孫父（2019 年去世）與孫母（2018 年去世）爲夫妻關係，二人育有二子，長子孫宇文、次子孫宇武。孫母原是北京市海淀區某村村民。1983 年 5 月 21 日，孫母通過所在村生產小隊內部流轉方式，購得同小隊村民李建國的宅基地院落使用權以及地上 5 間房產。在當時的生產小隊隊長張成、黨支部書記王強、李建國獨生女兒以及其他 6 位證明人的見證下，雙方簽訂了《買賣文約》。次日，即 1983 年 5 月 22 日，該交易通過生產大隊的審覈備案並蓋章確認，《林權證》持證人姓名也由李建國變更爲孫母（曾用名：孫秀英），《林權證》編號爲海林權字某號。

（二）房屋轉售情況

2003 年 11 月 22 日，孫母與城鎮居民劉新簽訂了一份《房產買賣協議書》。協議約定孫母將上述宅基地院落使用權及五間房產作價 2.56 萬元出售給劉新。房屋交付時，孫母將海林權字某號《林權證》原件及 1983 年的《買賣文約》原件一併交給了劉新。協議簽訂後，雙方按約履行完畢。

（三）訴訟提起

孫宇文和孫宇武認爲，母親孫母與劉新簽訂的《房產買賣協議書》存在問題，遂向法院提起訴訟。他們希望通過法律途徑收回宅基地使用權和房產。爲此，他們依據相關法律法規，主張該協議無效，並要求劉新承擔訴訟費用。在庭審中，孫宇文、孫宇武明確本案僅主張合同無效問題，暫不主張返還相關財產。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

原告孫宇文、孫宇武向法院提出兩項訴訟請求。其一，請求法院判令母親孫母於2003 年 11 月 22 日與被告劉新所簽訂的《房產買賣協議書》無效，該合同標的爲 2.56 萬元；其二，要求被告劉新負擔本案的訴訟費。原告方指出，根據《民法典》第 363 條，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，需適用土地管理的法律和國家有關規定。《土地管理法》第 9 條第 2 款表明農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地和自留地、自留山亦屬農民集體所有。雖然該房產買賣協議簽訂於民法典實施以前，但依據合同法相關規定，違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行爲無效，且自始無法律約束力。由於劉新爲非本村村民的城鎮居民，不具備獲得農村宅基地使用權及購買宅基地地上房產的主體資格，所以該買賣行爲違反了國家法律、行政法規的強制性規定，應判定協議無效。

（二）被告情況

被告劉新未發表答辯意見。經法院公告傳喚，無正當理由拒不出庭應訴，視爲其放棄了答辯和質證的權利。

（三）核心爭議

本案的核心爭議在於，孫母與劉新於2003 年 11 月 22 日簽訂的《房產買賣協議書》是否因違反法律、行政法規的強制性規定而無效。具體涉及到農村宅基地及房屋買賣的主體資格問題，以及城鎮居民購買農村房屋的合法性判定。

三、裁判結果

法院判決孫母與劉新於2003 年 11 月 22 日簽訂的《房產買賣協議書》無效。

四、案件分析

（一）法律適用

根據《最高人民法院關於適用時間效力的若干規定》第一條，民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規定，但是法律、司法解釋另有規定的除外。本案的法律事實發生於民法典施行前，所以適用之前的法律、司法解釋。

（二）合同效力判定

合同需在雙方當事人意思表示一致的基礎上籤訂，且不得違反法律、行政法規的強制性規定，否則無效。農村土地除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有，農村宅基地屬於村民集體所有。農村房屋買賣必然涉及農村宅基地，非農村同一經濟組織成員未經有關部門審批不得買賣農村房屋。

本案中，劉新系城鎮居民，與孫母並非農村同一經濟組織成員，且雙方買賣行爲未經有關部門審批。因此，雙方簽訂的《房產買賣協議書》違反了相關法律、行政法規的強制性規定，應屬無效。在導致合同無效的責任方面，孫母對無效負有主要責任，劉新對無效負有次要責任。由於孫母夫婦均已去世，孫宇文、孫宇武作爲其第一順序繼承人，有權提起本訴訟。

（三）合同無效後的處理

根據無效合同的處理原則，雙方應相互返還。但鑑於庭審中孫宇文、孫宇武明確本案只主張合同無效問題，不主張返還問題，所以法院對合同無效後的返還問題未作處理。

五、勝訴辦案心得

（一）深入研究法律規定

在處理農村房屋買賣合同糾紛案件時，律師需要深入研究與農村宅基地、房屋買賣相關的法律規定。像《土地管理法》中對農村土地權屬及流轉的規定，以及合同法中關於合同效力的規定等。在本案中，精準把握非農村同一經濟組織成員買賣農村房屋違反法律強制性規定這一要點，是勝訴的關鍵。律師應協助當事人梳理案件事實，並將法律規定與事實緊密結合，爲當事人提供有力的法律支持。

（二）注重證據收集與整理

儘管本案被告未出庭抗辯，但收集和整理相關證據依然重要。如房屋原始交易的《買賣文約》、生產大隊的備案蓋章材料、《林權證》等，這些證據能夠清晰地證明房屋的原始取得及流轉過程。在類似案件中，即使被告積極抗辯，完整的證據鏈條也能有力地支撐當事人的訴求，增強證據的說服力，提高勝訴的可能性。

（三）合理選擇訴訟策略

本案中，原告方選擇先聚焦合同無效的主張，暫不涉及返還問題，這是一種合理的訴訟策略。在複雜的糾紛中，明確訴訟目標，分階段推進訴訟進程，有助於法院更清晰地審理案件，也能更好地維護當事人的利益。律師應根據案件具體情況，幫助當事人制定合適的訴訟策略，避免因訴求過多或不當而影響案件的審理結果。