陳泰源／白紙黑字，有多重要？又能怎樣？

文／陳泰源

【真實案例1】

某位媽媽要賣房子，認識某位房仲，給與委託合約同時也簽下了底價。

結果，在短短不到10天的時間，房仲就告知有買方在考慮，準備出價，最後竟然達標了！這位媽媽發現不對勁！？怎麼會委賣不到10天就有人出價，「感覺」賣得太便宜了，於是悔賣。

媽媽避不見面第一次，房仲提出合約裡面的一條規定：「只要價格達標，仲介方可直接通知成交，無需再給賣方簽名同意」俗稱「霸王條款」，要求媽媽出面簽約。

媽媽持續不出面第二次，房仲又說，買方是以一張80萬支票做爲斡旋金，如果不出面簽約，就要倒賠80萬給買方，同時寄了一張存證信函給媽媽。

弔詭的是，媽媽從「被通知」成交後就不出面了，從沒看過80萬支票？更別談簽收這件事情，就算真的有這張支票，「斡旋金」是否已成爲「訂金」，在法律見解上是有爭議的。 媽媽堅持不出面第三次，房仲又說，買方放棄不買了，所以買方的80萬賠償金就算了；但是因爲您悔賣，又要解約，必須要拿30萬當做是房仲的違約補償金。

這件事情後來的發展如何，我就暫不贅述了。

【真實案例2】

同樣是位媽媽，在不是很清楚相關的合約條文、法律責任、違約細則的狀況下，簽下了「專任約」委賣，後來得知自己的遠親B也在做房仲，也想把房子給房仲B賣，所以去找房仲A解專任，想改成一般委託約。

但，專任約其實不是屋主說要解就能解，必須要賣方&仲介方「雙方都同意」才能解。

不過，後來媽媽還是解成了，原因在於房仲A當初並沒有解釋得很清楚到底「專任約」跟「一般約」有什麼不同，媽媽覺得有點被拐騙的「感覺」，於是……所以……。

案例1：屋主缺乏的是「沒有感受到」房仲的努力，「感覺」賣便宜了，導致後來的悔賣與一連串的麻煩。案例2：房仲A因爲當初沒有解釋清楚專任約與一般約的不同，而讓屋主產生「不信任」感，剛好碰到遠親B也在從事房仲業（也許只是個說法），專任約就被輕易破解了。

說穿了，白紙黑字只是撕破臉時，不得不使用的最後手段，沒有任何一方想走到這最後一步；法律的事情就交給律師去處理，我們房仲要做的，除了專業本職的知識提升，還有對於「人性」的瞭解，以及「感覺/奇檬子」的處理。如果用心經營客戶，把「感覺」處理好了，信任建立起來了，就算屋主賣房子是「口頭專任」又如何？別人想破解還是破解不了；就算買方在房仲A公司看到適合的房子又如何？終究還是會選擇「比較信任的房仲B」約看屋。其實，這就跟男女朋友交往一樣，兩個人如果真心相愛，有沒有結婚也就不是那麼重要；相反的，如果已經貌合神離，也不是一張結婚證書可以綁住的。感覺差、信任沒有，白紙黑字又能怎樣；感覺好，信任有，白紙黑字也就不重要了。

●作者陳泰源，大畢，北市，普通老百姓，房仲業者，有個人臉書。以上言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多參與，來稿請寄editor@ettoday.net