超60地支持住房“以舊換新”，對樓市拉動效果幾何？
21世紀經濟報道記者李莎 實習生白映雪 北京報道2024年5月13日，佛山市住建局等九部門聯合發文，對樓市政策進行優化。新政鼓勵支持住房“以舊換新”，包括鼓勵房企、中介機構和購房人三方聯動開展“以舊換新”活動，鼓勵房企開展存量房產置換新房的活動，支持地方國企參與“以舊換新”活動等，並對符合條件的購房者予以退稅優惠。
21世紀經濟報道記者不完全統計發現，去年以來，包括深圳、上海、廣州花都、青島、南京、濟南、蘇州、瀋陽、重慶、佛山、寧波、鄭州、南昌、福州、長沙、武漢、大連、淄博、麗水、襄陽、徐州、揚州、惠州、日照、溫州、無錫、肇慶等在內，全國已有60餘個城市或地區支持住房“以舊換新”。
各地住房“以舊換新”模式主要有三類，一是房企、中介機構和購房者三方聯動，購房者提前鎖定新房房源，中介優先幫賣舊房；二是鼓勵房企或者國企平臺收購舊房，舊房款項一般用來置換指定樓盤新房；三是政府提供一定稅費優惠或者購房補貼。
各地結合本地實際靈活運用幫賣、收購和補貼模式，並對政策進行調整、優化和升級，武漢、開封和佛山等地統籌推出多種形式的“以舊換新”，以期實現效果最大化。
綜合採訪情況、各地公開信息和機構報告，目前各地住房“以舊換新”仍處於試點和探索階段，部分地區購房者參與收購模式的熱情較高，但國企收購規模整體不大；幫賣模式是最常見的形式，但這並沒有解決當前二手房難賣這一核心問題，整體效果不甚理想；發放補貼是近幾年樓市政策調控的常見手段，參考過往各地購房補貼、契稅補貼案例，補貼模式對住房銷售的拉動也不顯著。
60餘地支持住房“以舊換新”
住房“以舊換新”有助於打通一二手房置換鏈條、助力去庫存，成爲近期各地樓市調控的重要工具。
2023年就有20餘地進行住房“以舊換新”探索實踐。例如2023年6月，青島將全面推行二手房“帶押過戶”、“優鮮賣” 模式，促進“賣舊買新”、“賣小換大”寫入政策文件；去年9月，南京房地產業協會、南京市房地產經紀行業協會發布通知，聯合推出“換新購”服務，支持“賣舊換新”住房改善需求；去年12月，蘇州市住建局宣佈實施“賣舊買新”購房契稅補貼政策，補貼新房契稅繳納份額的50%~100%。
今年以來，包括重慶、武漢、鄭州、南昌、福州、長沙、大連、西安等重點城市在內，更多城市加入支持住房“以舊換新”隊伍。4月23日，深圳市房地產業協會、深圳市房地產中介協會聯合發佈開展商品住房“換馨家”活動的通知，拉開一線城市住房“以舊換新”序幕，5月深圳進一步將商品住房“收舊換新”和“以舊換新”寫入樓市新政。4月底中央政治局會議召開之後，更多一線城市加入，上海、廣州花都相繼推出住房“以舊換新”活動。
不僅如此，部分此前進行相關探索的城市對活動或政策內容進行完善和升級。如在去年“換新購”服務基礎上，今年4月底南京安居建設集團啓動存量住房“以舊換新”試點，支持換購人用一套或多套存量住房置換一套或多套新房。再如鄭州在前期試行基礎上，5月10日起取消試點期限和試點區域，在市內八區全面推行住房“以舊換新”。
各地住房“以舊換新”實踐主要可以分爲三種模式，一是中介幫賣舊房模式，這是最常見的“以舊換新”方式。即購房者先與房企達成購買意向，再由中介機構採用線上流量傾斜、線下聚焦推廣等方式優先銷售舊房，若一定期限（一般在1-3個月）內舊房順利售出，即可按照流程推進新房購買手續，否則房企將返還購房者意向金。青島、淄博、南京、泰安、宜昌、濟南、濟寧、寧波、麗水、重慶、荊門、揚州、惠州、南昌、上海、深圳、西安、佛山等地都有相關政策或活動。
在開發商、中介機構和購房者三方聯動基礎上，各地又對政策或活動內容進行優化完善。比如在中介費用方面，宜昌提出，舊房銷售的居間服務費用可由房企代爲支付，費用不超過舊房銷售總價款的1.5%；樂山提出，中介機構對參與“以舊換新”政策的購房者和開發企業給予中介服務費優惠；惠州則免去買舊房的中介佣金。
在其他配套政策支持方面，長沙明確，“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠；無錫規定，賣舊房不受“在取得不動產權證2年內不可轉讓”限制。
二是收購模式，國企或房企直接收購舊房，舊房款項用於購買指定的樓盤新房，收購的舊房則可用於保障性住房、人才公寓等。連雲港、海寧、麗水、太倉、啓東、揚州、宣城、江陰、鄭州、海安、南京、鹽城等地都有相關探索。
與之類似，肇慶首次提出了“舊轉保”模式，即有改善性住房需求的市民，可自願申請將本人或直系親屬的舊房納入保障性住房房源管理，經審覈後由實施單位參考市場價格一次性支付一定年限的租金進行統租管理，按5至10年的年限統租。申請人要將全部租金收益用於購買新房。
三是補貼模式，主要是對出售自有住房併購買新房的居民給予一定的購房補貼或者稅費減免，麗水、蘇州、張家港、瀋陽、遂寧、宜昌、襄陽、重慶、常熟、徐州、揚州、日照等地都有相關政策。各地補貼方式有所不同，如徐州對符合條件的換房家庭，按照新購商品房合同價，給予0.8%~1.2%的補貼；揚州則給予新購商品住宅不超1.5%的契稅補貼。
也有城市採取了其他的補貼方式，比如海寧爲鼓勵房企收購存量房，給予企業總購房款2%的財政補貼；紹興越城規定，對一定時限內購買意向購房人存量房的房企，留區部分契稅予以一定補貼。
武漢、開封、佛山等地對整合多種“以舊換新”模式，以期實現效果的最大化。
整體仍處探索階段
“這個政策剛推出不久，我有同事在推進，但業主的房子還沒有賣出去。”日前，21世紀經濟報道記者以購房者名義致電參與深圳住房“以舊換新”活動的某中介，得到這樣的反饋。
該中介表示，現階段二手房比較難賣，舊房能否出售、出售快慢要看業主心態以及能承受的價格，“其實還是打價格戰”。
克而瑞監測發現，4月中旬深圳綠景白石洲項目啓動“以舊換新”，此後一週的項目來訪量環比上升50%，但認購只增加了1套。
在一定程度上，這都是幫賣模式的一個縮影。克而瑞撰文指出，二手房交易週期普遍較長，而新房鎖房期一般只有90天，中介幫賣並未實質性提升二手房流通性，“賣舊”仍是一個老大難問題。另外，代售類“以舊換新”通常由行業協會發起，缺少行政力量牽線搭橋，在信息平臺搭建、交易成本等方面不具備明顯優勢。
該機構發現，補貼模式效果同樣不明顯。“無論是稅費還是按套、按面積補貼，補貼比例通常不會超過新房總價的3%，再參考過往各地購房補貼、契稅補貼的案例，財政補貼對住房銷售的拉動效果並不明顯。”克而瑞如是分析。
相較而言，收購模式的反響比較積極。如太倉晨曦雅苑售樓處工作人員向21世紀經濟報道記者表示，從其公司參與活動的8個樓盤成交情況來看，以舊換新能佔到大半；據“揚州發佈”微信公衆號消息，去年9月至今年2月，揚州市區200餘套二手房被房企直接收購；再如克而瑞調研發現，無錫4月20日啓動“以舊換新”評估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點項目表現好於自然成交。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，從披露數據看，截至目前，部分城市住房“以舊換新”意向登記、有效登記、完成新房意向認購數量等表現較好，這說明二手房“以舊換新”的潛力和改善型需求潛力較大。
中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，地方平臺公司或開發商舊房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤進行購買，購房者的選擇受到一定限制，只有項目的區位、價格、配套資源等與購房者目標相契合才能實現“以舊換新”的目的。同時，多數城市舊房收購數量較少，不足以大規模釋放置換需求。
李宇嘉認爲，住房“以舊換新”可以成爲打通二手房和新房交易鏈條的一個渠道，但其最終效果如何，一方面受到地方政府、開發商、金融機構是否願意讓利，如降低稅費、按揭費、降低利率，推進“帶押過戶”等影響。另一方面，也在於二手房業主是否願意降價、開發商是否願意把好房子拿出來，並讓利銷售。
整體來看，陳文靜認爲，當前儘管不少區域提出了住房“以舊換新”的政策導向，但整體仍處於政策探索階段，當前整體效果尚不明顯。不少城市“以舊換新”政策仍有一定的優化空間，如簡化或合併多個流程，減少購房者時間成本、增加可選擇項目範圍、建立“以舊換新”房源庫等。未來相關配套資金、統籌方式等也待進一步完善。在多項政策的合力帶動下，未來置換需求有望進一步釋放。