本週利好：存量利率下調有戲，認房不認貸有戲

今天中午，新華社消息稱，住建部、央行和金融監管總局聯合推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施：

“賣一買一”人羣，只要售出名下房產，即使有過貸款記錄，也可以認定爲首套房享受二成/三成首付；

另一方面，部分在其他城市有過購房貸款記錄的人羣，只要在當地無房，也可以認定爲首套，享受二成/三成首付。

此項政策作爲政策工具，已納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

這項呼聲已久的政策終於拿出來的另一個原因，也因爲房貸利率的普調，短期內已經到了極限，市場急需新的工具。

在8月15日央行下調MLF利率15個基點的時候，幾乎所有人都認爲，當月的LPR也會隨之下調。

一方面是因爲，貸款市場報價利率（LPR）是參考MLF利率定價的。MLF降了，LPR大概率也會隨之下調。

另一方面是，之前一直都是這樣操作的——6月15日，MLF下調10個基點。同月，1年期LPR下調10個基點；5年期以上LPR下調10個基點。

10天前，坊間普遍猜測，本月1年期LPR報價有可能下調10個基點，5年期以上LPR報價或調降15-20個基點。

但，最終揭曉的結果，卻是僅1年期下降了10個基點，5年期以上利率並未下降。

這也是2016年3月以來的首次非對稱降息。

打破了許多地產人的心理預期。

只能說，樓市是國內經濟的重要組成，但打開格局，中國經濟要顧及的，遠不止樓市。

在國內下調MLF利率的同一天，在岸、離岸人民幣對美元匯率雙雙走低。

直接反應是，美國國債收益率快速攀升走高。

加上自去年3月以來，美聯儲已經陸續11次加息——目前，聯邦基金利率目標區間已上調至5.25%至5.5%的水平，達到自2001年以來的最高水平。

境內外人民幣和美元存款及貨幣市場基金收益的拉大，使得企業和個人在境內和境外都傾向於持有美元。

中信證券曾指出，利率下調可能導致中美利差倒掛程度加深，進而引發部分外資流出，增加人民幣貶值壓力。不過，如果降息等政策能推動經濟企穩，則匯率自然會企穩回升。

但MLF下調當天人民幣匯率直接跌至年內新低，讓上層部門對後續要不要繼續降息，摁下暫停鍵。

畢竟，再繼續降息，加大市場資金流動性，那麼短期內，匯率將進一步貶值、資本外流是確定項。而經濟能不能快速復甦，則是不確定項。

眼下，人民幣已經承壓一段時日，更需要用確定性去對抗不確定性。

利息的調整，也直接影響了銀行的收支。

“穩地產”還是“穩銀行”，這是當前政策的一道選擇題。地產是穩經濟、穩信心的抓手，銀行則是防風險的重要保障。

根據央行最新數據顯示，二季度銀行淨息差爲1.74%（淨息差=銀行全部利息收入-銀行全部利息支出），繼續處於有歷史記錄以來的最低點。

而自2020年至今，商業銀行的淨息差總體下跌了46個基點，已經連續兩個季度低於1.8%的“警戒線”。

按照一些主流券商研究機構的估算，房貸按揭利率每調降10BP，對全行業相關的淨息差的影響大概是0.9至1BP。

中信銀行副行長謝志斌做過具體的推演——中信銀行現有按揭貸款規模約9500億元，其中存量利率高於新發生利率的佔到6000億元。這些按揭每降低10BP，將會影響到該行貸款收益約6億元。

如果是大型銀行，則影響的收益規模更大。

央行認爲，商業銀行維持合理的利潤水平，對於支持實體經濟具有重要作用。包括化解地方債風險。

此番利率調整後，MLF-LPR利差及LPR期限利差重新走闊。

出於更大範圍內的維穩考量，也制約了5年期以上LPR報價的下行。

由於居民貸款，是銀行主要利潤來源，銀行淨息差較低，也會掣肘存量房貸利率下調。

東吳證券數據顯示，目前多數城市的存量-新增房貸利差仍高達60-100bp。

5年期以上LPR報價維持不變，或是在爲存量房貸利率調降讓出空間。

更有樂觀的機構甚至認爲，這意味着存量貸款利率下調即將落地。

事實上，在首套房貸利率政策動態調整機制影響下，各地因城施策，不少城市新發放的個人首套房貸利率，已明顯低於5年期LPR報價基準利率。

且東吳證券研究所宏觀首席分析師陶川分析認爲，二季度以來的提前還款與潛在的經營貸置換，均顯示：長端LPR利率進一步下調帶來的，可能是更多的低息貸款置換，而非地產需求端的直接刺激。

即，居民更在意的是如何減少利息支出，而不是再給自己加槓桿了。

5年期LPR利率降不降，對樓市的影響早已沒有預想的那麼大了。