貝殼財經會客廳｜跨界對話如何破解城市更新“瓶頸”

中國城市發展進入更新的重要時期，城市更新上升到國家發展戰略，轉變發展方式，加快推進城市更新勢在必行。日前，在北京城市更新周舉辦之際，新京報貝殼財經會客廳舉行第三期房地產沙龍，活動以“都市蝶變：規劃、運營與可持續發展的城市更新實踐”爲主題，邀請金融機構、規劃設計院、房企以及資管商業運營企業等進行一場跨界對話。

郵儲銀行北京海淀區知春路支行行長趙影，中國建科集團中城規劃副總經理王明田，天恆集團城市更新事業部黨委書記、總經理任積超，保利北京資產管理部總經理馮志忠，北京建院第九建築設計院院長助理王新平，北京信達中心商業總經理王澤等嘉賓，就如何打通城市更新堵點、加速探索可持續的城市更新模式等話題進行觀點碰撞、建言獻策。

在此次房地產沙龍上，與會嘉賓探討了如何打通城市更新堵點、加速探索可持續的城市更新模式等熱點話題。新京報記者 王貴彬 攝

從增量建設轉向存量提質改造

目前，中國城市建設已由大規模增量建設轉爲存量提質改造的新階段，從“有沒有”轉向“好不好”，進入城市更新的重要時期。城市更新已經成爲城市經濟繁榮的重要動力和新的經濟增長點。

在城市步入更新的階段，不再沿用房地產開發的建設方式。與過去城市增量建設相比，城市更新項目更爲複雜，涉及面大，利益相關者更多，因此城市更新難度更大、要求也更高。

對此，天恆集團城市更新事業部黨委書記、總經理任積超表示，天恆集團在老舊小區綜合整治、危舊樓房改建、商業設施提升、園區片區基礎設施改造等方面進行了很多的探索。城市更新做起來並不容易，此前房地產開發模式是重資產投資，資金大進大出，大體量資金去拿地，然後快速建設實現銷售；現在城市步入更新階段，雖然資金投入也不小，但是受到資金成本的制約，如果後期項目產業業態提升力度不夠，業態不能及時成長，就會影響到資金回籠的速度。

保利北京資產管理部總經理馮志忠也提到，政府要在城市更新中看到價值，比如圍繞首都“四個中心”的城市戰略定位進行建設，以及區域產業升級迭代，促消費和經濟的可持續發展等。居民要在城市更新中看到價值，是以人爲本地改善居住條件，創造滿足人民對美好生活嚮往的新生活方式和態度。對於投資和運營方來說，也要看到價值——社會責任的擔當以及盈利需求。

從目前來看，資金難平衡是面臨的問題之一。據瞭解，城市更新資金一般包含政府支持和企業自籌兩部分。當前，北京市城市更新項目主要靠政府投入，僅低效樓宇、傳統商圈改造以市場主體爲主，這種局面亟須在鼓勵市場主體廣泛參與中扭轉。

政策補貼、銀行融資多管齊下

面對城市更新的融資需求，目前金融機構也在不斷嘗試和突破。

據郵儲銀行北京海淀區知春路支行行長趙影介紹，“郵儲銀行北京分行不斷提升業務人員與信審人員對企業的‘看未來’能力，在融資審查審批模式方面主動變革。以往信審人員主要通過業務人員提交的材料綜合判斷企業融資能力，但是隨着行業發展與技術創新，現在信審人員也會結合融資方案，與業務人員一同走進企業，研究企業的商業邏輯，綜合評估企業的融資風險，進而做出授信決策。在產品創新方面，郵儲銀行北京分行也在不斷滿足客戶的新需求。例如，針對城市更新改造類項目，郵儲銀行北京分行進行制度優化，在一般固定資產貸款期限的基礎上，充分考慮城市更新項目資金回收週期長的特點，進一步針對貸款期限和寬限期進行合理化延長，以此減少企業在建設層面的資金壓力。”

此外，“郵儲銀行北京分行圍繞‘脫核不離核’融資思路，根據核心企業與供應商的合作關係，也就是根據供應商合同應收款的特點進行融資，不佔用核心企業的授信，減少核心企業的付款壓力。”趙影表示。

中國建科集團中城規劃副總經理王明田也認爲，對於城市更新來說，的確存在投資、融資方面的問題，金融機構都不太適應長期運營回報爲導向的金融產品和金融模式。因此，在片區更新層面，應把城管、物管、資管三個要素融合起來，纔能有所突破，總體平衡纔可能體現出來。比如，政府的錢、市民的錢和企業的錢，打包在一起使用。

“北京城市更新的定位比較高，而且更加關注產業升級。可以借鑑之前工業園區的發展模式，建立地價補貼機制，把企業吸引進來，通過長期的稅收創造價值。”王明田表示，所以政府可能更需定製政策，將城市更新與產業升級結合起來，最終依賴長期的運營來實現收益。

除此之外，北京相關城市更新項目的補貼政策也在不斷推出，比如保利廣場項目就獲得了相關政策補貼。

據瞭解，2023年9月，北京市發改委印發的《關於加強騰退低效產業空間改造利用促進產業高質量發展的實施方案》明確指出，支持低效樓宇改造項目、老舊廠房改造項目、片區統籌改造項目。支持方式分爲投資補助和貸款貼息兩種，其中，貸款貼息是對於改造升級項目發生的銀行貸款，可以按照LPR（實際利率低於LPR的，按照實際利率）給予不超過2年的貼息支持，總金額不超過5000萬元。

城市更新項目規劃指標難突破

中國城市經歷多年的高速發展，積累了不少矛盾和問題，尤其是北京作爲全國首個“減量發展”的超大城市，探索高質量城市更新模式更需破解一些難題。

對此，任積超表示，規劃指標的突破是城市更新在實操過程當中遇到的問題之一，特別是核心城區的項目，很多項目都遇到了規劃突破難的問題，核心區的發展要求是減量，但是城市更新，如果不能實現規劃指標的突破或者叫容積率的獎勵，項目很難實現自身平衡。

北京建院第九建築設計院院長助理王新平認爲，規劃設計的申報難點在於行政審批，因爲歷史遺留的問題要變通還是難度比較大的，尤其是涉及容積率方面的內容。

“老舊改造項目在設計階段也存在一些難題。此類項目改造不僅是業主單方面的事情，還要有民意調查，探討的內容包括後期的利潤點，以及廢棄的物業如何轉換使用等。”王新平表示，在老舊項目改造過程中，往往是一邊改造一邊有居民居住。除非涉及抗震加固類的項目，因爲存在安全隱患，所以要求居民全部搬出去。但對於企業來說，租房成本也相當高。所以，改造過程中，在設計端要做很多研發類工作。比如上世紀80年代的老房子，如果只做陽臺會牽涉到主體，因此會採用一些智能技術方面的研發進行改造。“目前，我們在相關陽臺改造方面已取得專利。”

馮志忠表示，城市更新的工藝工法、節能減排措施與新建的區別是很大的。另外，城市更新不是常規的建設，而是內容經營，是一個長效機制。保利廣場在朝陽區委區政府及相關委辦局的支持和幫助下，解決了一系列城市更新中的疑難雜症，使得項目能夠順利開展，最終也被評爲“2024年北京城市更新最佳實踐優秀項目”。

據悉，朝陽開通城市更新項目的綠色通道，對開工手續、聯合驗收等進行統籌指導。而從北京來看，下一步將完善項目推進機制，推動城市更新項目審批流程再造，研究設計政策審批服務進度表等。

精細化“經營模式”面臨挑戰

城市更新不僅是一個建設工程，還是一個城市精細化治理的過程，因此城市更新是由過去的“開發方式”向“經營模式”轉變。從商業運營的角度來看，後期資產運營對於企業同樣是一個挑戰。

北京信達中心商業總經理王澤表示，商業從建成到盈利，需要一個長期的過程。在當前行業背景下，從傳統的開發模式轉向經營模式已成爲必然趨勢。商業的最終邏輯是將優質產品送到消費者面前，因此商業要緊密結合消費者需求來做。“以城市更新中商業項目爲例，主要構成主體是政府、資方和運營商，然而，我們常常看到，如果僅從政府或資方的角度出發，而忽視了消費者的需求和訴求，往往難以實現項目真正的成功。因此，在商業運營中，我們必須充分考慮到消費者的利益和需求，確保項目的可持續發展。”

王澤舉例稱，“以亞洲的一些國家爲例，如日本、新加坡、泰國等，經過幾十年的磨礪和精耕細作，孕育了很多傑出的城市更新項目。很多項目與周邊社區完美融合，在商業項目裡做睦鄰活動，社區的居民與商業的消費者一起交流，弱化了商業空間的屬性，讓商業成爲消費者生活的一部分。這樣的商業通過設計、光學和空間場景的概念，纔可以吸引更多的人來體驗，這是我們所理解的商業，也是我們未來要打造的有品質、有溫度的城市更新項目。我認爲，好的商業既要注重經濟效益，又要兼顧社會效益和環境效益。”

在嘉賓們看來，城市更新基本上有兩個方向，涉及民生福祉類的城市更新，應該以政府投資爲主，企業參與；而涉及產業類的城市更新，一定是以發揮企業市場主體的責任爲主，而政府起到兜底的作用。需要關注到，北京市試點危舊樓房改建本都是單體樓，目前正在探索片區樓房改建，探索成功將使更多人受益。

雖然目前城市更新還處探索階段，但可以肯定的是，城市更新是一個充滿想象，以及挑戰和機遇並存的領域，需要一個任重而道遠的過程。下一步，北京城市更新仍將加大政策支持社會資本參與，並且強化政策的針對性和有效性。隨着政策體系不斷完善、實施模式更加清晰，北京城市的未來更加值得期待。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 劉軍

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