北京樓市：後廠村房價堅挺，未來還會漲嗎？

我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已爲10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下內容選自【北京房姐】公衆號| 粉絲問答

提問：房姐好，西二旗後廠村碼農，首付大概400，總價格500-800之間，首套房考慮自住，核心訴求是自住+升值，短期不生小孩。想問一下

1. 如果自住訴求優先，距離相對近一些推薦什麼盤，新盤還是老盤？邏輯是什麼

2. 如果距離相對遠一點，升值優先，推薦什麼盤。多謝房姐指點～

回答：1. 從中關村到後廠村，是以碼農產業爲核心的區域。中國互聯網的第一座金礦在這片區域誕生，持續十幾年的財富揮灑浸潤，這一大片區域形成了一片小世界。高收入碼農，成功上市大佬，互聯網高薪泡沫，創業大潮擊鼓傳花，中關村到後廠村，在充足的購買力和產業寡頭的背景下，形成了碼農之間的買賣循環。具備購買力溢價，區域鎖定，學區追捧，所以這片區域房價異常高昂，對於房產投資而言很不友好。附近的新盤基本沒有性價比，多是位置偏遠價格高的溢價盤，附近還有性價比的板塊集中在 睡城回龍觀，以及海淀部分學區溢價相對小的板塊，推薦看看 回龍觀板塊，海淀的清河板塊

2. 遠一點就看看望京 具體樓盤見知識星球內部分享

提問：【新人首問】房姐，您好。我是首房首貸，計劃首付150-170萬想在北京東邊和北邊五環內買一居室自住。想小區環境好一點，以後能夠升值。之前看的是後現代城和蘋果社區。這兩個地方我只能買到開間覺得不是很划算。後來又看了朝青板塊的珠江羅馬嘉園、華紡易城、華業玫瑰郡。想請教您以下問題： 1. 我這個預算買哪裡性價比較高且能保值增值； 2. 珠江羅馬家園、華紡易城、華業玫瑰郡以後是否還有升值空間。 3. 想再請教您買二手房在哪個時間段價錢會稍微低一點。 謝謝。

回答：你好，朝青板塊比較成熟，市中心的正東，四環半有地鐵有商業，但的確人口密度大。 大望路九龍山附近承接CBD東三環。 板塊對比，優先朝青淘筍 年底是買房淡季，業主降價打折相對多一些，有淘筍機會，現在可以開始關注。

提問：房姐您好，新人報到，剛加入星球，望房姐指點一下。我是非京戶，北京無房，現在租房一個月10000+，今年剛夠60個月社保，手裡有200子彈，如果需要還可以和親戚朋友湊50子彈以上，婚前和愛人已經在外地有貸款買房款已經還清（老家小縣城），在北京已經不算sfsd，現在的問題是，已經辦了天津集體戶口，有考慮以後讓孩子（4歲）去天津讀書，但是暫時工作都在北京，今年疫情影響一直還沒恢復正常工作，糾結在現在先在天津買房還是在北京買房，以我現在的條件到底怎麼安排比較合適，如果復工之後，正常收入能到一年50以上，麻煩指點迷津。

回答：租房成本北京可比天津貴多了而且投資回報也肯定首選北京。你天津買房短期也沒有自住需求，北京是買完就能用，你現在租金都能覆蓋月供，除非未來兩年需要在天津買學區房。北京可以關注下 中海御鑫閣、三環新城、設計師廣場 石佛營X裡等

提問：你好，北京房姐，我是外地人，在北京社保，也沒有購房資格，怎麼辦？社保交5年怎麼弄？想在北京買房，買一套80平米兩居室，計劃500到600之間，也不知道買哪裡，因爲我要買的話是把現在地方的房賣幾套才能買，怕最後本地房賣了，在北京買了不好的地段那就太后悔了，求指教。

回答：購房資格可以看下精華主題有介紹，1.辦理工作居住證。2. 公司名義先買後期買賣方式過戶給個人。 500-600w的房子 可以看看青年路的青年匯佳園的小兩居，大望路CBD傳奇一居室或者雙井首城國際的，國美第一城，一居室，望京可以看看澳洲康都、季景沁園的一居室

提問：#新人首問# 美麗的房姐好！我未婚，非京籍，七年前在酒仙橋買了芳園裡老房子，52平，樓梯房，屬於在北京上車房，疫情期間房價下降比較厲害，七年就增值一倍。今年在老家杭州入手一個新房，每月有1W貸款。 有想法未來去上海杭州發展，如果回上海或杭州，這樣酒仙橋房子持有居住還是賣了，可以租6K-8K 如果我還是居住北京，我也想重新裝修（10萬）或者換房子，子彈50W，老房子可以賣280-300萬，北京屬於二套，預算400-500。總之想問問老房子（沒有物業不方便，4樓，出差不方便）究竟是留還是持有，我自己喜歡望京，如果選擇望京有學區，小一些，還是選擇比如亦莊開闊一些，謝謝！您有什麼建議，不用負責，我聽聽建議，謝謝！

回答：1. 北京還是值得保留一套的，不建議賣 2. 留在北京，建議置換，500內的預算，首選亦莊吧，未來漲幅可能更大點（短期有風險，需要長持）。 想收益穩定 ，高點的租金，就看望京

提問：東三環東四環居住環境好的小區。想讓老人搬得離自己近一些 要求單價6w以下，100-150平 沒有學區要求 要求交通、生活方便，小區居住環境好，有停車條件 新的小區當然好， 不過看過一些年代早的有涉外功能的小區，環境和物業管理也都可以 求大神推薦，不拘一格

回答：首付多少？ 環境好＝次新起步 東四環內次新，除了極個別大面積導致單價降低，基本沒有單價6萬以內，總價600以內兩居。

提問：房姐您好，朋友推薦關注了您的號，學習了很多，您太專業了。新人首問： 家庭情況是非京籍，娃兒1歲多，父母幫帶，兩人在國貿附近上班，子彈大概800，首房首貸，年入大概50，請教房姐： 1、綜合考慮養老、學區、上班以及保值或者升值，有無合適的小區或者區域推薦？ 2、如果僅考慮上班、保值升值，有無合適的樓盤或者區域推薦？ 3、惠新西街附近如何？有比較新的小區推薦麼？ 4、買多大戶型合適？ 期盼房姐能回覆我，謝謝房姐

回答：1. 推薦你看看 珠江帝景 自住品質+學區 都還不錯 2. 惠新西街次新很少基本都偏貴，保值角度 羅馬家園這幾個同類型物業可以淘下 3. 你們總價看到1300左右，這樣月供還能承受。 4. 大戶型的話 看看 7*180 ,6*210

提問：房姐您好，新人首問，90後女生，京戶，未婚，目前在亦莊工作，名下無房。近期父母想在我結婚前給我買一套帶裝修的房子，以後也可以留給他們退休後來北京使用。看了亦莊河西、路東的新盤，以及中海寰宇時代，對寰宇時代和臻瓏府89三居有興趣。預算首付200，月供2萬以內。對要買的房子也有一份發展空間方面的考量，肯定也是希望發展空間大一點。如果不考慮費用和戶型，亦莊路東的臻瓏府對比寰宇時代，您覺得哪個更值得入手？或者您覺得南邊有其他建議的新盤嗎？非常感謝您！

回答：臻瓏府離地鐵站遠，對於郊區的剛需房子來說，離地鐵站遠肯定是一個比較大的失分項。中海寰宇時代 離地鐵非常近，加上東連亦莊副中心、南連機場新航城、西連黃村，出行會方便。相比更推薦看中海寰宇時代

提問：請問房姐，北四環內（東西皆可），優質的別墅或大平層樓盤，價位7k內可接受，三代家庭終極置業房產用途，求推薦，謝謝！

回答：你好，別墅屬於特殊小衆產品，流動性很低，只有在底倉比較大，現金流穩定，標的很筍的情況下才會考慮別墅。 一般是等待破產老闆降價7折大甩賣。 排除加蓋平房和四合院，北京四環內的別墅非常少，可以關注下諸子階，京潤水上花園別墅可以關注下。 五環外的別墅非常多，有點供過於求，但是附近商業配套，或者到市中心不是很方便。 萬城華府，紅璽臺，泛海世家這幾個盤也可以關注。

提問：已經買了一套房子，不想動了。 手上能夠湊齊300萬左右現金，希望貸款100萬左右，主要目的爲投資和出租。看上海淀區五月華庭，不知道合不合適。另外，房姐可推薦400萬左右的好樓盤。

回答：五月華庭是出租爲主的一梯多戶房子，好像沒有燃氣，而且近些年漲幅特別爛，建議迴避。海淀可以看看當代城市家園、翰庭的開間。朝陽看看炫特嘉園、國美、柏林愛樂

提問：房姐好！新人首問，期待翻牌。單身剛需上車，無學區要求。目前首付款310萬，考慮總價580萬左右。目前在知春裡上班，無車需要近地鐵。目前備選1.西南三環豐臺站三環新城2.惠新板塊惠新西街南口小關北里老公房3.望京板塊4.石景山長安九里。 希望您從自住加投資的角度給出建議，非常感謝。

回答：你好，感謝付費！ 自住角度優先惠新，通勤更近一點 投資角度優先望京板塊的上車盤 豐臺和石景山都屬於升值潛力相對弱一點的板塊。 惠新和望京具體選擇哪個，就看你更在意通勤距離還是升值潛力。

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