8萬買徐匯“要啥自行車”？嘉俊庭：我不裝了我就是簡裝

在上海今年一批次新盤中，位於徐匯的嘉俊庭備受關注，項目均價8.1萬/平，本次將一次性推出全部房源。不過本站房產從多方瞭解到，市場上對於該盤的聲音也是褒貶不一，今天一起去看一下這個位於市郊的全新盤。

主力產品得房率偏低，產品力與價格不匹配

公開資料顯示，嘉俊庭項目所在的地塊是在2022年9月23日第三批次土拍中出讓的，由嘉華集團聯合徐匯城投與上海龍華以37.3億元競得。

從外觀來看，這幅宅地是一幅三角形地塊，從現場沙盤設計圖來看，兩角都被切掉做成了口袋公園沿老滬閔路一側也做了沿街的綠化帶，這也讓社區看起來更規整。

樓盤沙盤實拍

從現場獲悉，社區做到了半人車分流，華涇路和景洪路都有車行出入口，車輛進入大門口可直接進入地下車庫。

沙盤實拍

樓盤本次會推出全部440套房源，主力戶型是99平小三房。大戶型爲122和146平兩梯兩戶，總高17層不帶連廊，得房率在約76%，獨用電梯廳，空間利用率高。

樓棟戶型分佈

而99平有兩種類型，位於小區北側的樓棟（帶保障房），總高16層且是兩梯兩戶的99平產品，得房率約70%，而其餘3棟2梯4戶有連廊的樓棟總高爲26層，得房率約爲73%。

這裡要強調的是，同樣是99平戶型，位於保障房所在的2號樓不帶連廊，戶型得房率卻更低，主要是它屬於類1梯1戶格局，電梯廳空間可以由業主獨享。所以說主力的99平產品得房率在70-73%，不及周邊在售的2個新盤。（朗拾花語得房率76%，綠城·沁蘭園78%）

另據置業顧問介紹，樓盤的外立面並非使用大面積的鋁板，正面爲鋁條壓真石漆，側面和北面是純真石漆，外立面顏色爲深色配色，物業費爲7.8元/平/月，未來也是一筆不低的開銷。

沙盤實拍

當然，項目被吐槽最多的要屬極簡的裝修標準，售樓處開放了99和124平樣板間，據悉本次售樓處展示的爲交付樣板間，因此並沒有放置傢俱。筆者參觀了主力的99平戶型產品，整面的白牆，淡色地板通鋪，陽臺牆面塗料，開關也是入門款式。

樣板間實拍

廚房冰箱空間也略顯侷促，唯一值得讚揚的就是窗戶和拉門都是三腔兩玻，隔音隔熱效果比較好，整體來下看並無太多亮點。

樣板間實拍

從交付的品牌來看，還算中規中矩，以國內外的一二線品牌爲主，方太的油煙機，科勒的衛浴。新風采用的是日立品牌，地暖則是萬家樂。

樣板間實拍

對比不遠處的綠城項目，使用的衛浴品牌是更高一個檔次的高儀，並配備松下全自動智能馬桶，配備大理石臺面搭配獨具特色的水磨石嵌石材；衛生間還有美妝冰箱、牙刷除菌器、玻璃隔板和電熱毛巾架等；廚房爲德系品牌三件套，弗蘭卡水槽和龍頭。

嘉俊庭裝標實拍

郎拾花語裝標

綠城沁蘭園裝標實拍

雖然綠城在品牌選擇上談不上奢華，但兩盤的裝修配置無論從品質感還是層次感進行對比後，差距是肉眼可見的。所以說目前該範圍在售的3個樓盤中，嘉俊庭的房價最高，綠城沁蘭園7.6萬/平，朗拾花語7.7萬/平，嘉俊庭的裝標卻落得下風，其中徐匯地段的溢價或是一大因素。當然，如果購房者僅僅是看重徐匯的地段，後期願意自行提升裝修品質也不失爲一種選擇。

更值得一提的是，作爲港資的開發商，戶型設計上難免會讓部分業主不理解。從嘉俊庭的戶型圖來看，99平戶型除了得房率不高，動靜分區戶型和飛機戶型的設計屬於市場主流，還算可圈可點。不過122和146平戶型的設計與內地居民的居住習慣有較大出入。

從以下戶型圖可以看出，入戶後迎面而來的並非是餐客廳，而是長長的走廊，主次臥分佈在入口兩側，而客廳被設計在走廊後，這也意味着，如果家裡來客人，需要穿過臥室才能到達客廳。

華涇：一個成長性的板塊，未來發展看華涇西

當然，影響買房的因素，除了產品本身和價格之外，地段也是另一個重要因素。嘉俊庭位於徐彙區的南部大鎮：華涇板塊，如果不是長期居住在徐匯的市民，恐怕很難充分了解這個板塊，畢竟這裡沒有太多讓人記憶深刻的地標。

有很多人說，華涇是被徐匯遺忘的板塊，發展配套落後，但不可忽視的是，華涇板塊的發展雖遲但不會缺席，該發展的終究還是會來。

華涇位置圖

先從大範圍來看，華涇板塊東臨黃浦區，北部是徐匯長橋，一條澱浦河將兩個街道劃開。板塊西南部則與閔行梅隴接壤，通常來說，很多市郊各區的接壤區域大多爲“三不管地帶”，因此早年這裡的發展也較爲落後。

從板塊的居住格局來看，以長華路爲界線，把華涇板塊切割爲東西兩大塊區域。東片區是華涇當前居住密度最高，也是相對發展比較成熟的區域，生活配套較爲豐富，也是居住區最集中的範圍，但未來這裡不會有太大的發展格局。而西片區就是以華之門爲發展重點的華涇西片區。

當然東西兩個片區跨度也不小，間隔了一個地鐵站，因此19號線在華涇範圍內也設立了2個站點。（華涇西和華涇路）。

華涇西地鐵站實拍

目前華涇的配套大多集中在東部的龍吳路一側，詳細來說，商業一直是徐匯南部區域的短板，目前華涇僅有一座小型的社區型商業：龍湖華涇天街，其餘的底商資源較爲匱乏，集中在北部的華髮路上。

龍湖華涇天街實拍

醫療方面也略顯遜色，不過好在改造一新的華涇鎮社區衛生服務中心在年初剛剛開業，滿足當地居民簡單的看病、配藥、兒保的需求。不僅如此，全市中心城區體量最大的公建養老項目樂齡匯”南部養老中心在年初試運行。

華涇社區衛生服務中心實拍

華涇的出行也是此前一直被人詬病的，目前華涇東片區的2條軌交23號線已經開建，線路預計2027年底通車，連通上海體育場和閔行紫竹高新區。

而另一條19號線也即將建設，連通華涇和浦東濱江岸線，這兩條軌交建成都將大大方便市民出行。

當然，華涇板塊自身也有2大優點，徐匯作爲老牌的教育強區，這裡擁有不錯的教育資源。近幾年華涇新引入了區內不少優質的教育資源，比如高安路一小南校區、世外、逸夫小學、徐匯中學南校區，讓這裡的教育實力直線上升。此外，現存的學校還有市重點高中位育中學，上海初中民辦一哥華育中學等。

華育中學實拍

另外，華涇還擁有徐匯南部最好的生態資源，徐彙區環城生態公園帶和黃浦江生態廊道交匯區域，6萬方華涇公園和世博出行林，滿足老年居民休閒、娛樂的需求。

華涇公園實拍

生態綠環規劃

以上區域是華涇當前發展最爲成熟的板塊，代表了華涇的現在。而華涇未來的門戶則在15號線華涇西站上蓋的華之門綜合體。

據規劃，華之門總體量81.28萬方，包含了商業、酒店、辦公等，具體細節這裡不再多贅述。

值得關注的就是，華涇的西部片區未來將一個成爲產業導入型的板塊，華之門北側是漕河涇的北楊人工智能小鎮，緊挨着南側是機場聯絡線閔行段的上蓋綜合體，西南側是梅隴新中心的規劃。

華涇及周邊產業規劃,圖源網絡

規劃雖然好，不過這些利好的兌現度也是購房人關注的焦點，從現場來看，華之門的商業部分已經全面開工，當前還處於早期施工階段，而南部的閔行段依然毫無動靜。

華之門商業體在建工地實拍

機場聯絡線閔行TOD地塊實拍

機場聯絡線閔行TOD地塊實拍

另外值得一提的是，有很多購房者忌憚老滬閔路虹梅路的益善山莊，當然對此有顧慮的購房者，相信也不會選擇在此置業。

所以說華涇當前成熟區域集中在黃浦江沿線的區域，成熟度較高但能級不夠，而正在開發的華涇西未來將成爲徐匯南部的新名片。

綜合來說華涇板塊到底是好不好，相信買房人心中都有自己的一杆稱，就看以什麼板塊作爲標的，按照這裡的配置，與市中心比是比上不足，但和遠郊區域比，屬於比下有餘。未來華之門加上梅隴新中心的配置，不遜色於任何一個副中心。總體來看，華涇比起長橋、梅隴等南部板塊擁有更好的成長性，未來的潛力會更大。

總結

總體來看，嘉俊庭項目在產品力上並不算突出，板塊的成長性是一大優勢，便捷的交通，未來學校的引入及商業的建成，會擁有更爲現代化的城市界面，比較適合徐匯同板塊置換或郊區換市區的置業需求。但對於打算一步到位的改善購房者，還需多斟酌，畢竟預算700-800萬的改善客羣，對應購買的99平產品存在低得房率和裝標較平的短板。

雖然說8萬+/平的價格，在徐匯屬於窪地，但對比同級別的地段，其房價和產品力並不完全匹配。據瞭解，嘉俊庭預計在2026年中交付，而華之門商業體預計在2027-2028年間投入運營，19號線還尚未開建，南部機場聯絡線TOD仍處於規劃階段，還絲毫沒有開工的痕跡。因此，未來新房交付後，在短期內會面臨周邊生活配套缺失，大開大建的局面。