“7090政策”退出歷史舞臺，深圳取消對住宅戶型比例要求

3月26日，有市場消息指出，深圳市規劃和自然資源局（以下簡稱“深圳市規自局”）發佈關於停止執行《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》的通知，內容顯示，深規土 [2010] 668號文《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》已廢止。

對此，深圳市規自局相關人士對多家媒體表示，該文件屬實。此舉意味着被稱爲“7090政策”的戶型比例要求在深圳正式退出。

而在此次徹底取消“7090政策”之前，深圳已對取消該政策做出過多次嘗試。其中包括去年6月出讓的深圳灣超總地塊，以及12月出讓的龍華觀瀾街道A925-1146地塊，兩地塊在戶型面積上都不受“7090政策”的限制。

什麼是“7090政策”

“7090政策”是國家對房地產宏觀調控的一個重要政策，最初起源於2006年。

彼時，住建部發布《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》，其中要求新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到70%以上。這套標準被業內稱之爲“7090政策”。

政策提出的初衷旨在調整房地產市場供應結構，從而保障房地產住宅產品更加合理，以遏制房價高漲。

然而，政策執行18年來，我國市場的供求關係和行情已發生巨大變化。

“按照目前‘保障+市場’的供給新體系，未來剛需家庭購房主要通過配售型保障性住房解決，商品住房只要解決改善型住房需求。因此，商品房市場繼續執行“7090政策”的必要性下降了”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。

李宇嘉指出，目前新建商品房市場有支付能力的需求，主要是改善型需求。據深圳房地產信息網數據，2023年深圳成交的31621套新房住宅中，90平以下的產品佔比37.6%，而90-144平改善型產品的佔比則高達58.2%。

另外，目前市場上的剛需買家，很大一部分通過二手住房市場解決。在存量房市場規模足夠大的情況下，“7090政策”已經執行多年，有充足的中小戶型房源可供選擇，並且這些房源多數在中心區，有學位和交通優勢，總價可控，單價較低。如果新增住宅供地繼續執行“7090政策”，已經無法匹配高地價下新房市場的需求。

後續將產生怎樣的影響？

對於此次“7090政策”取消對深圳樓市產生的影響，李宇嘉分析，首先是讓供給適應需求，政策取消後將減少低效新房房源供應，加快房源庫存去化，單位用地上房源價值更大，從而提振開發商拿地的積極性。

二是此前深圳的一些黃金地段的豪宅項目，因受制於“70/90”政策的限制，不得不做成小戶型，在戶型面積段的設計上全都受制於次。如今取消後，可以大大提升房屋的品質，使得部分地塊可以打造爲針對高收入人羣的高品質住宅。

三是可以真正實現“保障+市場”的供應體系，讓剛需轉向二手房和配售型保障性住房，新房市場則主要面向改善型需求。

而在政策層面，深圳此次取消“70/90”政策限制，或許也是對近日國務院常務會議指示的進一步落實。

在3月22日召開的國務院常務會議中，再次明確要進一步優化房地產政策，系統謀劃相關支持政策，加快完善“市場+保障”的住房供應體系，改革商品房相關基礎性制度，着力構建房地產發展新模式。

據業內人士分析，針對今年一季度房地產市場的持續疲弱，新的扶持政策應該已經在路上了，熱點城市將繼續在需求端紓困，包括鬆綁限購、降低按揭利率等方面。

值得一提的是，市場表現上，在春節假期過後，深圳二手房市場近期出現回暖跡象，市場熱度節節攀升。

據深圳樂有家門店數據顯示，近一個月以來深圳二手住宅成交量環比上漲68%，同比上漲10%。3月二手住宅成交均價爲每平方米6.49萬元，環比下降0.5%，降幅同步收窄企穩。

另據深圳市房地產中介協會最新統計，上週（3月18日至3月24日），深圳全市二手房成交量(含自助)錄得1286套，環比增長6.6%，深圳二手房周錄得量呈現六連升。在近期多項樓市利好政策的持續鬆綁下，“小陽春”行情已成定勢。