2025——官方公告--海淀區功德寺綠城【最新動態】北京房天下
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拿地過程：2024年11月5日，北京功德寺001地塊出讓，參拍房企大致包括，越秀、華潤、中海、金茂、綠城、海開+建工聯合體、中鐵。綠城以51.75億元限價，搖號摘得，成交樓面價約71061元/平方米，溢價率15%。據瞭解綠城佔50％股權，越秀佔50％。
據網傳方案，綠城戶型面積爲129-252，層數爲10層爲主。
網傳方案：
先預測一下項目的售價，看下相鄰的項目周邊住宅二手房售價。海淀區上地學區，是非常好的學區，本學區內選取上地佳園04年的二手房和今年10月剛交付的圓明天頌項目作爲對比。
參考上地佳園估算綠城項目價格：05年建成的上地佳園，我查詢多套房源，剔除設計的比較奇葩的戶型單價比較低，設計的比較正常的戶型，17層三室戶型，掛牌價格單價約12萬+，成交價我估計大概11萬左右。綠城新項目層數更低，產品更好，我簡單估算，綠城新項目比上地佳園高30％比較合理，綠城項目市場合理價格爲14.3萬/平米，高於項目10.5萬限價。
參考圓明天頌估算綠城項目價格：圓明天頌層數爲4-5層，容積率1.1，24年10月剛交付，項目品質很高，位置靠近圓明園公園，以176-290大戶型爲主，據說成交價格16萬。綠城項目位置稍差，便宜15％左右比較合理，綠城項目合理價格13.6萬，也高於項目10.5萬的限價。
結論是，功德寺項目限價10.5萬，存在3萬元左右的倒掛，綠城功德寺項目具備搖號的基因。
不利因素方面，我比較擔心項目西側高壓線，各種渠道的信息看下來，購房人也比較擔心高壓線入地問題，這對項目影響很大，項目出讓文件明確了同步實施入地，我相信敢這麼寫，海淀區政府已經審慎考慮和充分研究過了。但是，入地的時間仍然存在不確定性，尤其是綠城把175平米戶型沿西側高壓線佈置，讓我比較擔心買房人的抗性。
出讓文件截圖：
另外，項目99％屬於上地學區，是非常好的學區，我就不過多分析了。
綠城項目的一些預測：
綠城項目建造標準：項目倒掛，預計綠城建造標準不會發力過猛，預測按照地上毛坯8000元/平米+精裝3000元/平米建設，這個精裝標準，主要是爲了綠城的口碑和品牌。
綠城住宅價格預測：住宅10.5萬，住宅一層預計設計下複式，我預計有1萬平米的下複式，每平米按照3.5萬測算，此處測算可能並不保守。
綠城車位價格預測：北京普遍車位比較難賣，因爲車牌要搖號，車位售價按照35萬一個測算，每戶1.4個車位，主要是因爲北京地下還需要補交土地款，補交的土地款計算規則比較複雜，我忽略掉，車位價格也按照低一點測算。
操盤效率預測：綠城這幾年在北京操盤操盤效率還是不錯的，23年拿的北京黃村項目93天開盤，22年拿的亦莊和崔各莊的兩塊土地120多天開盤。功德寺項目，三家開發商合作，可能對開盤的效率有點影響。
海淀區新項目開盤效率：中海西山觀復最快，拿地到開盤僅129天。保利嘉華天珺，據說被其他開發商舉報消防問題，延遲開盤，目前排卡結算，估計1月開盤，拿地到開盤也不足6個月。海開的頤海澐頌，開盤比較慢，我估計是城投效率低一些。綜上所述，我估計綠城可以做到5個月（明年3月底，4月初）開盤。
項目利潤測算過程：
規劃指標：住宅建築面積70640平米，配套面積比例參考附近學府壹號院，按照容積3％考慮。按照出讓條件，北京做超低能耗建築可能有面積獎勵，我也不太確定，測算也先忽略掉。
土地款加契稅53.3億，契稅按照3％。建造成本合計10.6億，地上住宅按照毛坯0.8萬+精裝0.3萬/平米，地下車庫按照0.7萬/平米考慮。
預計總貨值80億，住宅貨值74.1億，車位貨值2.36億；地下儲藏室貨值3.5億，儲藏室按照1萬平米，每平米3.5萬元。
項目倒掛，大概率要熱銷，預計拿地後5個月開盤，8個月可以售罄，營銷+管理費用取1.5％，開發貸使用時間很短，幾乎忽略，開發貸利息1300萬，三費合計1.33億。
增值稅+附加稅爲1.49億，土增稅爲零。
住宅可售樓面價7.55萬，住宅售價10.5萬，差價2.95萬。全投資口徑淨利潤9.96億，利潤率12.44％。
土地款計息口徑淨利潤測算：按照項目8個月清盤，10個月現金流回正（北京好像是封頂發放按揭貸款，回款要慢些），土地款佔用0.83年考慮。淨利潤8.5億，利潤率10.91％，項目貨地比1.55，IRR20％。
總結：項目總共投入51.75億土地款，10個月時間賺8.5億，綠城佔50％權益，綠城權益利潤4.25億，項目存在一些倒掛，安全度很好，如果做到8個月清盤，IRR基本和杭州倒掛項目相當，這是比較好的項目。
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