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廣州【華潤·黃埔潤府】
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老黃埔最近很是熱鬧~
前不久老樹發新芽纔剛上新三個樓盤，這後腳又來一個“華潤·黃埔潤府”這個央企大哥也加入了老黃埔的卷王賽當中。
說到“華潤”就不得不提他的售樓部，別人有“ins風、樹林風” ，華潤直接“奢華大氣風”，說他是“儒雅貴公子”都不爲過，畢竟是央媽的崽。
這次也不例外，剛需盤做出了頂豪的高端奢華格調，讓我們更期待他的產品了。
位置還是一頂一的好，位於老黃埔的中心位置，緊臨廣州市第二CBD核心區。
北面一路之隔是原黃埔區政府，直線約600米到保利中央公館、黃埔體育館；東面是萬科城市之光，它就是位於惠潤廣場正對面的新溪舊改。
華潤置地·黃埔潤府（新溪舊改）根據實施方案，項目改造範圍總用地面積14.64公頃，規劃計容總建築面積39.62萬平，北至新安苑，南至黃埔東路，西至豐樂中路，東至烏涌。其中，復建區總用地10.09公頃，融資區總用地4.56公頃。
一共規劃了7個地塊，其中2個復建地塊、2個融資地塊、2個商業地塊+1個學校地塊。
黃埔潤府
樓盤基本信息
首開爲2號地塊，只有兩棟商品房和一棟商業樓
1棟爲超高層，總高47層，三梯五戶
2棟爲高層，總高31層，兩梯五戶
首開的2棟和另外4棟不連片，中間隔了回遷。
【首期佔地面積】：8034㎡【首期建築面積】：58347㎡【首期總棟數】：2棟住宅【總層高】：31/47層【總戶型】：約400套
教育配套
01
（學校區位）
項目自身配有36班小學，具體是什麼教育集團還未有官宣，都是一些小道消息。（由怡園集團管理）
而中學需要靠統籌搖號，相對於其他幾個樓盤的九年制學校，這個項目學位方面就稍顯遜色了。
而生源混亂與村民混讀也是黃埔的特色了，基本上都是舊改項目。
而唯一一個不是舊改項目的中央公館還是沒學校用地。
交通配套
02
項目最近的地鐵站是大沙東，五號線七號線換乘點。
其中五號線直達天河珠江新城，七號線北聯科學城，南可達番禺萬博、大學城。
地鐵站出口就是售樓部，但是別被迷惑了，具體樓棟位置到地鐵口還是有一定距離的。
首開樓棟位置到地鐵站距離大概六百米，騎個小電爐或者走路都是很方便的距離，也可以說是地鐵上蓋。
而自駕通勤方面，老黃埔一帶向來是有車一族的噩夢。
從天河交界進入黃埔，大貨車、泥頭車肉眼可見的變多，沙塵滾滾呼嘯不停，誰開車不怕。
而廣園大舞臺，命硬你就來，無論是白天通勤的堵車，還是晚上大貨車的藤原拓海附體，都是正常司機的噩夢。
黃埔潤府項目與中央公館差不多，到珠江新城和琶洲的通勤時間，基本都在40-50分鐘左右，主要是堵車。
戶型分析
03
（項目現狀）
本身地段上屬於黃埔TOP級別，戶型以86-115的中小戶型爲主。
2棟爲2T5戶31層的高層項目，1棟爲3T5戶47層超高層項目。
戶型定位很清晰，以剛需上車爲主，最大不超過120方，客羣基本對應剛需客戶。
86方三房兩衛
華潤的戶型設計一直都屬於優秀但並不拔尖那種，但畢竟也是沿用了新規設計，相比於上一代產品還是要好很多。
86方屬於傳統豎廳戶型，客廳次臥之間還有一半承重牆，想要改造也不夠靈活。
但主臥也有270°飄窗了，對比天河的潤府，還是有升級的。
但西南向估計還有西曬，而且臨近路邊，會有噪音影響。
最後就是看價格，地段與中央公館相同，南北距離不過一公里，只要定價合理，相信能分流中央公館一大波客源。
95方三房兩衛
戶型上與86方大差不差，每個區域空間感更強，陽臺也更大，在北邊也多了個暗房次臥。
相較於86方的西北向，95方東南向不靠近路邊，朝向更好的同時也很大程度避免了噪音影響。
最後還是迴歸定價問題，如果按照中央公館的價格參考定價，總價在400左右的話，物超所值。
畢竟同層級板塊裡面的新房，總價在400左右的競爭對手並不多。
115方四房兩衛
大面積反而做了兩條梯腿，開發商是對自己樓盤比較有信心？
115方橫廳設計，南北對流採光面廣，注重通風透氣的客羣比較喜歡。
其次門口入戶避開主走廊，做了個入戶花園，避免站門口望全屋的尷尬。
最後還是定價問題，估計基本上都在五百二十萬左右了，而在這個價格區間，整個廣州的競爭是非常激烈的。
周邊商業
04
老生常談的黃埔缺乏商業，雖說華潤本身是做商業十分出名。
但是樓盤本身的萬象系商業已經被另一家談走了，基本日後還是靠底商滿足日常購物需求。
在黃埔追求大型商業是不現實的，還是比較依賴於魚珠金融城這邊的美林、宜家等等大型商業。
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