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PART01
市所罕見，1.29容積率純洋房
泰達格調·錦雲本身是天津第一機牀廠的城市更新項目，整體更新後會打造爲設計之都起步區的津一產業公園。常規城市更新項目依賴賣住宅來回收更新成本，所以住宅用地儘可能多，容積率儘可能高。津一產業公園項目總佔地面積約28萬㎡，重點打造5萬㎡的工業遺存公園與25萬㎡產業社區，住宅用地只有4萬㎡，大面積是保留的老建築，未來交給北京798團隊來運營。
爲了保證跟整體產業園區的建築風貌相匹配，這僅有的4萬住宅用地，容積率設計只有1.29。要知道1.3的容積率最近幾年也只在環外少數幾個片區出現，市內六區最近5年內出讓的地塊中容積率最低的也在1.6-1.8左右。
很多人不知道容積率1.29與1.6存在本質區別，1.29意味着可以輕鬆實現疊拼加洋房的組合。而1.6-1.8容積率是小高加洋房，即使排疊拼也是極少量，還要接受緊密的樓間距等劣勢。
所以津一產業園住宅用地規劃公式後市場一片驚呼——4-8層，難道格調要在市區做疊拼？但格調的操盤思路往往出人意料，售樓處開放後揭曉的泰達格調·錦雲產品不是疊拼，而是4層洋房。到目前爲止，這是天津市場第一次出現4層洋房，絕對是破天荒的存在。
要知道同樣建築面積條件下，疊拼必然比洋房售價高，也意味着高低配纔是開發商利潤最大化的組合。但這種配置的弊端是：疊拼佔據了大部分資源，而且很大部分公共空間被劃成了疊拼私家庭院，洋房產品樓間距超小、景觀資源邊緣，居住舒適度跟私密性大大降低。
泰達格調·錦雲採用的全洋房設計既能保證樓棟間的充足間距，又能保證每戶之間的充分採光通風效果，將更多面積讓出來去做景觀，大多數套型的業主都能享受到更多的園林視野，配合格調的景觀手法，這一點至關重要。
要知道這種均質化排布純洋房的策略，歷數天津市場，也只有少數豪宅會採用，典型的復康路11號目前均價在 8.4 萬/㎡左右，比整個水上板塊其他項目要高出 3.9-4.5 萬。天房崇德園即使是暴雷之後，一期高層產品均價普遍在 4 萬左右，而二期的純洋房社區普遍都是在 5.7 萬左右。有時候均質化的確會讓開發商吃虧，但帶給客戶的是長期價值。
PART02
15米麪寬，改善戶型終於解鎖洗衣房！
眼下天津市場架空層、開敞陽臺，錯層露臺……亂花漸欲迷人眼。但格調之所以是格調，核心就是不復制自己，更不復制潮流的定製化開發策略。
泰達格調·錦雲建築立面南向是大面積寬廳玻璃落地窗，層間白色爲底，米灰線條分割，很有傳統韻味。首層深色鋁板，頂部大面積挑檐，結合贈送閣樓與坡屋頂的深灰的瓦屋面，形成大氣穩重的結構。
客廳與臥室之間的隔牆用仿宣紙的背漆玻璃裝飾，質感通透，局部是格調經典手法的中式紋樣金屬格柵，轉角飄窗位置配飾仿宋建築的勾欄，既有現代建築的通透質感、平直與整潔，又在細節部位強調傳統中式的精緻與厚重。所以泰達格調·錦雲幾乎是一種全新的去風格化產品，正因爲去風格化，纔不會因爲建築風格潮流的變化而落伍，真正能夠歷久彌新。
純洋房、4層、原創立面，妥妥的改善盤，但格調錦雲的戶型尺度卻極爲剋制，452 套房子只做了110㎡、128 ㎡、143 ㎡三個戶型。
143㎡戶型全部分佈在4層洋房中，南向面寬能達到15米之巨。僅客廳開間就做到了誇張的7.7米，通體一面大面積玻璃落地窗貫通，景觀視野直線拉滿。南向次臥面寬達到了3.4米，堪比常規改善產品的主臥尺度，爲了給業主留足佈局更改空間，次臥與玄關之間採用非承重隔牆，客戶可以將次臥面向客廳開門以實現大面積私密玄關，也可以將次臥入口放置在玄關部位，保證玄關尺度的同時實現客廳與次臥互不干擾。
主臥面寬做到了3.6米，帶轉角飄窗，大面寬帶來的主臥衣帽間與衛浴空間堪稱豪華，側向接近3米長的飄窗不論是雙臺盆還是洗手池加化妝臺的組合，都足夠寬敞。利用設備平臺贈送，143㎡戶型完美解決了寬廳無處洗晾衣服的尷尬。客餐廳本身面寬達到5.3米，L型廚房操作檯與獨立餐廳、餐邊櫃酒櫃甚至是圓形餐桌絲毫沒有壓力。與廚房貫通的設備平臺空間充裕，完全可以闢出一個洗衣房的位置，衛生間空間充分釋放，也免去了陽臺洗晾衣物的尷尬，在北方市場這絕對是剛需。
主力的128㎡戶型雖然主要功能空間尺度比143㎡戶型略小，但是6.3米的客廳開間足夠改善客戶使用，而且三室中最小臥室開間都達到了3米，三個臥室功能性絲毫不打折扣。保留了設備平臺改造爲洗衣房的條件之外，居然做出了雙玄關空間，均質化排布帶來的戶型均好性非常明顯， 甚至是層高都得到了充分釋放，做到了3.1米，絕對是非常奢侈的尺度。
PART03
升維配套，不止是天津版798
格調出品，常規市場最關注的內容必然是格調式園林，從目前泰達格調·錦雲給出的園林效果來看，均質化排布的大尺度景觀空間，格調升級版園林不會讓人失望，但這遠遠不是這個項目最大的看點，運營爲依託帶來的生活方式纔是給天津市場打開了新思路。
泰達格調·錦雲只是津一產業公園的住宅部分，整個項目最大看點是產業公園。該項目不僅是設計之都的啓動區項目，還是南北串聯河東金貿產業園與海河柳林的節點項目，還是城市級更新的頭號重點項目。項目內部包括住宅7大功能區相互融合，提供了一種新興產業爲驅動，798式配套與高品質住宅融合的可能。
沿津塘路一帶老宿舍與蘇聯專家樓被改造爲整體項目前驅部分，已經落位了星巴克、泰咖啡等系列品質潮流餐飲業態。原第一機牀廠的核心區金二主車間體量巨大，正在洽談引入高品質倉儲式超市。南側靠先鋒路一側則是規劃了新建產業園區與大面積活力公園，形成整個項目的南北軸線。
項目西側爲月牙河水岸，沿水岸一帶打造了完整的親水平臺岸線，結合岸線與工業遺存形成的開敞空間，打造天津唯一一個市內露營體驗區。工業遺存公園原本爲金相實驗室、金三車間以及五金庫，這些工業遺存被保留改造後，形成工業風產業載體，未來會交由北京798團隊運營，引入咖啡館、精釀吧、潮流餐飲等業態。東翼是新建科技辦公區，目前已經確定引入的企業包括中集建造、中諮海外、中新聯科技、百度智能雲、穀倉科技等重量級企業。已經確定引入的星巴克定製的工業風特色門店正在裝修，9月底即將開業。
幾乎所有城市都曾經羨慕過798，也幾乎所有人都羨慕阿那亞，因爲他們把人們理想的生活方式變成了現實。現在地產行業對於配套的理解停留在學鐵商。但是798與阿那亞在常規功能性基礎上做了升維，以品質潮流與精神生活方式作爲突破，事實上提供給人們一種全新的生活方式。
泰達格調·錦雲如果從常規配套角度來看，三條地鐵，兩條快速交通，東側大型商圈與九年一貫制，已經是非常成熟的片區無須多言，配合低密度與產品極具衝擊力。但是在此基礎上城市公園、星級酒店、商業街區，超大沿湖公園露營打卡地、清晨Coffee 深夜Bar，不僅滿足常規的通勤購物就學的功能性，更注重同頻精神領域的配套提升。
整個產業公園項目保留了22 棟老建築並進行翻新利用，成本比新建成本更高，據說光設計圖紙就已經有50多版，爲了達成新老建築這種新舊對撞，工業文脈的傳承與新興產業的融合，老建築與新業態的搭配，形成的微度假體驗感受，恰恰是798
一類熱門消費目的地的成功精髓。
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