10萬億化債和房地產關係有多大？

11月8日，十四屆全國人大常委會第12次會議閉幕，《國務院關於提請審議增加地方政府債務限額置換存量隱性債務的議案》（下稱“化債方案”）正式通過，10萬億這個龐大的數字瞬間刷屏，四處洋溢着喜慶和樂觀的情緒。

這個有史以來最大的化債行動，將在多大程度上影響房地產？

要得到這個答案，先要準確認識10萬億化債方案本身，遠離一些誤解。

首先，10萬億化債是債務置換，不是消債，這個債還是地方的。

其本質，是通過提高地方債務限額的方式，用專項債資金，置換地方政府原有的隱性債務。用這些資金，地方先把到期應該償還隱性債務還了，然後地方政府未來再去償還這部分新增債券。債務並沒有消失，償債主體也仍然是地方政府。所以，千萬不要認爲此輪化債之後，地方的債務就不存在了。

其次，10萬億化債降低了地方政府的利息支出，拉長了還款週期。

在很長的時間裡，法律禁止地方政府直接發債，直到後來《預算法》修改，地方政府才獲得了發債的權利。自己不能發債，那就用擔保或者更曲折的方式，通過自己控制的企業或平臺，從銀行貸款，從各種市場融資，從而形成了隱形債務。

《預算法》修改以後，地方政府雖然可以直接發債，但是有限額，地方發展所需資金不能完全滿足，地方政府就又用平臺公司等方式融資，又形成了一大筆隱性債務。

無論是中央政府，還是地方政府，直接發債的利息低，還款週期長。十年期國債利率一般在3%這個水平區間。但是，形成地方政府隱性債務的融資渠道五花八門，銀行貸款、資管計劃等等不一而足，這些融資渠道的利率遠遠高於政府債券，7%、8%利息不罕見，10%左右的也有，而且還款週期還短。滾動下來，地方政府還起來就有很大困難，甚至還不起。

這次置換，就是提高了地方政府的債務限額，通過發債這個低利率、長週期的融資渠道，讓地方政府得到低成本的資金，把之前的相對高息、短週期的債務還了，這樣，利息支出減少，還款週期拉長，地方財政的壓力就輕多了。

債還在，還要還，只不過少付利息，晚還錢。

再次，10萬億化債把隱性債務顯性化。

隱性債務是地方政府各種有關聯的平臺、公司、企業融資借錢，想一覽全貌很難，債務不透明，就很難受監管。國家花了很大力氣，過去幾年摸清了隱性債務的底數，現在通過債務置換的方式，讓地方政府通過正規渠道發債獲得資金，把這些隱性債務該還的都還了之後，通過發債券形成的債務就都明牌了，也就透明，可監管了。

第四，10萬億化債方案，也是在化解系統性金融風險。

隱性債務中，有大量銀行貸款，金融機構的結構化融資，高息、短債長投導致地方政府關聯的借款主體還不出錢，甚至付不出利息之後，整個金融系統都面臨很大的風險。

10萬億化債方案落地後，地方政府拿着發債籌集來的錢，把這些債務清掉，也拆了金融系統的炸彈，化解了金融領域的風險。

理解以上四方面內容後，結論就很明顯了。所謂10萬億化債，是以低息債務替換原有高息債務，同時，拉長還款週期，減輕地方財政壓力，解決金融系統潛在風險。債務沒有消失，還債主體也沒變，仍然是“誰的孩子誰抱走”。

消除了一些可能的誤解之後，就可以討論10萬億化債方案對房地產可能產生哪些影響了。

我們認爲，這種影響大部分是間接的，需要一定的時間才能顯現出來。唯一直接的影響，是專項債資金可以用於收購閒置土地、收購存量房源，債務限額調整後，地方可發行的專項債額度變高，這兩方面的工作進度可能提速，這有利於消化樓市存量，在一定程度上緩解房企現金流壓力。

更多的影響是間接的。

第一，地方政府的土地供應量是否會逐漸得到控制。

926政治局會議對房地產明確提出了“嚴控增量”，樓市增量的起點就在土地供應很多地方政府有很強的賣地衝動，很大一部分原因在於要拿錢還債。在10萬億化債方案落地，地方政府單位時間內償債壓力減輕的情況下，賣地收錢，繼而還債的必要性就降低了。如果賣地節奏和量能得到控制，那麼，轉化爲樓市存量就會降低。如果能達成這一效果，對樓市存量消化無疑是好消息。

第二，城市基礎設施建設、規劃落地的進度會加快。

最近幾年，因爲地方財力捉襟見肘，很多應該上馬的基建工程推遲，一些規劃落地的進度也明顯放緩，而房地產的價值，高度依賴城市功能的完善和發展。地方償債壓力減輕後，就能夠將更多財力用於這些工程的建設和城市規劃的落地。這對於區域內的房地產價值，將會提升。修路修橋建學校、醫院，這毫無疑問對房地產是好消息。

第三，這次化債傳遞了非常明顯的信號，就是“在發展中化債”。發展，還是地方政府的要務。因此，在財力轉圜餘地變得更大時，地方政府無論是在招商引資，改變城市面貌，推進新城區建設等方面，都會有更明確的訴求。這種訴求，無論對於房地產市場，還是房地產企業而言，都是機遇。

第四，財政壓力減輕後，亂攤派，亂收費，亂罰款的現象理應有所收斂，而在過往，房地產都是這些現象的重災區。

這些影響，都需要時間，也值得我們繼續進行細緻入微的觀察。

對於一個國家而言，債務從來都不是魔鬼，而魔鬼只在人們的心中。當預期的改變，消除了人們心中的恐懼時，一切都會變好。

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