資產交易進展、銀團貸款落地、下半年償債……萬科迴應熱點問題
7月9日，萬科舉辦投資者關係活動。萬科董事會主席鬱亮，總裁祝九勝，財務負責人韓慧華，董事會秘書朱旭，高級副總裁、商業事業部（BG）首席合夥人孫嘉出席了會議。
對於虧損原因、管理層增持、大宗資產交易、銀團貸款、債務償還安排等一系列的熱點問題，萬科管理層均給予迴應。
萬科管理層表示，上半年公司完成了公開市場債務的安全兌付，下半年，境內公開債券還剩餘2筆，合計43億元，通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。
萬科管理層詳解虧損原因
7月9日晚，萬科發佈2024年半年度業績預告。公告顯示，2024年上半年，萬科歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損70億–90億元，扣除非經常性損益後的淨利潤虧損50億–65億元。
今年一季度萬科僅虧損3.6億元，爲什麼二季度的虧損金額明顯增加？
對此，萬科管理層表示，結算節奏以及從今年二季度開始全力落實聚焦主業、“瘦身健體”的一攬子方案，這都加大了二季度虧損壓力。
萬科管理層進一步表示，歷史上公司出現了轉型操之過急、步子太大，開發項目投資過於樂觀等問題，隨着市場的變化、房價的下跌，這些問題對公司現金流和業績都產生了壓力。一般而言，一季度是交付結算的淡季，二季度的交付結算規模要顯著超過一季度，歷史問題帶來的業績壓力會體現得更爲明顯。例如今年上半年，萬科交付了7.4萬套房子，其中二季度交付了5.6萬套，佔比達75%。同時，結合市場的動態變化，公司也對部分項目計提了減值。
此外，萬科從今年二季度開始全力落實“瘦身健體”的一攬子穩定經營和降低負債的方案，對庫存去化、資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動。“公司在今年3月底確定了一攬子穩定經營和降低負債的方案，對現房和準現房庫存去化、資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動。有些交易價格低於賬面值，並且主要發生在二季度。但這些舉措有助於公司更快回籠資金，是我們保安全、活下去、重新回到高質量發展軌道必須要付出的陣痛和代價。”萬科管理層說。
值得關注的是7月9日，萬科還發布關於公司骨幹管理人員擬通過信託計劃增持公司A股股票的公告。公告稱，萬科骨幹管理人員擬自籌資金合計2億元，委託第三方通過信託計劃自願增持公司A股股票。其中，在公司全職工作的董事、監事和高級管理人員，集團黨委成員等15人出資額不低於7300萬元，其他骨幹管理人員共1847人出資額不超過1.27億元。
對此，萬科管理層說，管理團隊一直都主動將自身利益與公司捆綁、以實際行動表達和股東共進退的決心。過去十年，管理團隊多次以個人名義增持萬科股票，比如2014年鬱亮曾使用2013全年稅後收入購買萬科股票；2022年，在公司全職工作的董事、監事、高級管理人員又自願以2021年度的全部稅後收入購買了萬科股票。“公司骨幹管理人員共計1862人計劃增持公司股票，並自願鎖定兩年，希望向市場各方表達與股東同呼吸、共命運的決心，提振市場信心。”
上半年資產交易回款93.4億元
今年4月30日，萬科2023年度股東大會上，鬱亮表示，堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。
目前大宗資產交易進展如何？萬科管理層表示，根據一攬子方案的安排，公司在今年以來，加大力度推進大宗資產交易工作，包括資產交易和REIT（不動產投資信託基金）、Pre-REIT（不動產信託投資基金的前融端）基金兩個方面。上半年實現資產交易回款93.4億元，其中，2月完成23.8億元轉讓七寶萬科廣場50%股權；5月完成超總項目轉讓，回款22.35億元；6月份印力還完成了南翔印象城MEGA48%的股權交易。
REITs和Pre-REIT基金方面也取得積極進展：4月印力REIT完成上市發行，發行規模32.6億元，保障性租賃住房REITs和物流倉儲REITs在申報過程中。建萬租賃Pre-REIT基金實現廣州項目擴募；消費Pre-REIT基金在推進過程中。
萬科管理層說，公司大宗交易工作的推進，核心聚焦在三個方面的能力建設。一是構建面向未來的、戰略的、可持續的資產退出渠道，尤其是REIT和Pre-REIT基金；二是持續提升資產經營水平，打造越來越多的優良資產；三是努力廣泛地鏈接和服務包括地方政府、本地產業和個人投資者在內的資產買家，提供客戶需要的產品和服務。
部分資產交易出現虧損，是否會導致盈利壓力增加？萬科管理層迴應稱，大宗資產交易並不必然會產生虧損。上半年的大宗交易中，有虧有賺。比如出售上海萬科七寶廣場股權，實現了12.3億元的權益利潤。公司會努力提高資產經營水平，提升資產價值。以公司商業業務爲例，通過店鋪升級、提升多經收入等舉措，上半年同店同比的收入和NPI（物業淨收入）均有約7%的增長；公司公寓業務的整體NOI（營運淨收入）預計在2024年也有10%的增長，相信這些努力會支持公司在資產交易的過程中提升盈利或減少虧損。
下半年43億境內債已有相應償還安排
爲了緩解現金流緊張的情況，萬科上半年加大與銀團合作力度。目前，銀團貸款落地情況如何？
對此，萬科管理層表示，公司獲得了金融機構極大的支持，融資渠道保持通暢。今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元。過程中主要金融機構都給予了公司極大支持。
其中，在“白名單”方面，按照“應報盡報”原則積極申請，萬科大部分在建項目都已經向屬地城市做了申報。公司也利用經營性物業貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。
在銀團貸款方面，萬科稱，5月公司獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款，6月落地交行固融資產包融資。未來公司還將繼續爭取銀團貸款機會，鞏固公司現金流。
加大大宗資產交易、增加銀行貸款，目前萬科的債務結構調整得如何了？萬科管理層說，如果看有息負債，公司上半年借了600多億，償還500多億，所以有息負債總體是會有增長的，但是如果看付息債務（含供應鏈融資），整個債務結構上其實是有一些優化的，就是降低了一些短期的到期債務，所以整體融資從付息債務的口徑是有一些下降的。
截至目前，萬科債務償還進展如何？下半年債務償還是如何安排的？
萬科管理層表示，上半年公司完成了公開市場債務的安全兌付，下半年有關債務償還已有安排。公開市場債務方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，摺合人民幣約105億元，年內已無到期的境外公開市場債務；完成3筆境內公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，境內公開債券還剩餘2筆，合計共43億元，通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。
新京報記者 段文平
編輯 楊娟娟 校對 穆祥桐