住宅租賃市場專業化的新藍海

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。（黃舒衛提供／王莫昀臺北傳真）

今年不動產市場單一最高金額的交易案爲新光一號REITs「新光天母傑仕堡」的標售案，由鼎固置業以116.8億元得標。究其特殊時代意義，除了機構法人蔘與多戶住宅（Multifamily Residential Property）的服務式住宅（serviced apartment）投資市場之外，對比高力國際第2季臺北市辦公市場調查，辦公室空置率已從去年同期的3.1％，因富邦A25等新大樓的加入，陡升至6.0％，明年更將出現雙位數的去化壓力。

百萬坪的海量新增供給將搖撼辦公市場的價格、租金等收益麪條件，使品牌、規模化經營的租賃住宅市場成爲建築投資策略轉向的新選項。

從市場環境來看，臺灣今年第1季全臺住宅平均屋齡爲32年，臺北市更高達36.87年，多數住宅都不符合目前的耐震標準，屋老的趨勢又遇上臺灣高密度的居住環境以及高房價的結構性因素，以致建成環境新陳代謝過慢，再加上2025年65歲以上人口正式突破20％，進入超高齡社會，形成居住安全、健康照顧、設施提升、物業管理很大的市場缺口。

無論從風險規避、成長潛力、收益穩定的角度出發，住宅租賃將從充斥包租公、隔套的小打小鬧時代，透過政府一連串的包租代管、租金補貼、實價登錄、社宅興建政策引導，一舉拉動舊市場、新供給、新需求3線並進，快速過渡到透明化、制度化、規模化的新階段，而下一步就是邁進企業化經營的破冰階段，滿足高階白領、外商駐外人員、銀髮住宅、青銀共居、商業混合、學生宿舍、企業包棟等各類新型態家族需求的新契機，不再侷限在只售不租的飯店式管理豪宅，也不再是平價的社會住宅，而是解放社會及不動產生產力的住宅租賃服務新藍海。

進一步從財務面評估，目前政府已逐漸棄絕以標售賣斷爲唯一資產處分途徑，除設定地上權、以回饋社宅取得容獎、委託經營管理等各類低地租成本的供給條件，等於提供出租住宅肥沃的生根土壤，有機會突破高租金、高房價的傳統市場困局。

美中不足的是，正確的產品策略還需要合理的政策配套來支持。雖然在囤房稅2.0的規畫中，與一般非自住房屋適用稅率2.0％至4.8％相較，不僅最低稅率少0.5％，最高稅率更少2.4％，也比現行最高稅率3.6％少1.2％，但《平均地權條例》修法後另立《私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法》第3條對於私法人買受供住宅使用之房屋尚須申請許可。如何提供積極誘因以吸引資金、服務、管理技術加速產業、居住品質的升級，仍有討論空間。