中指研究院：預計下半年地產市場仍面臨調整壓力 新房市場或仍處於築底階段

智通財經APP獲悉，中指研究院發文表示，由於居民收入預期、房價下跌預期尚未明顯改善，預計2024年下半年，全國房地產市場仍面臨調整壓力，新房市場或仍處於築底階段。樂觀預期下，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右;中性預期下，全年新建商品房銷售面積同比或下降14.9%;悲觀預期下，全年降幅約18%。供應方面，新開工面積下行態勢難改，全年預計同比降幅仍較大;房地產開發投資額在低基數效應顯現下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現預計仍偏弱，項目“白名單”等政策深入推進落實，或將對投資產生一定支撐。

2024年以來，全國新房市場整體延續調整態勢，二手房市場在“以價換量”帶動下，成交保持一定規模，但房地產整體下行壓力仍較大。在此背景下，4月30日政治局會議定調樓市政策方向，提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，5.17房地產“一攬子”新政聚焦穩市場、去庫存，6.7國常會再次明確“對於存量房產、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩妥把握、紮實推進”。多項政策落地後部分核心城市二手房成交率先好轉，但新房市場整體尚未明顯改善，政策見效仍需時間。

1)房價：2024年1-5月，二手房市場“以價換量”態勢延續，百城二手房價格累計下跌2.91%，環比下跌城市數量已連續12個月超90城;受改善型樓盤入市帶動，百城新房價格累計上漲1.09%。

2)市場供求：上半年，新房銷售表現較弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約四成，6月由於基數回落疊加政策效果顯現，成交面積同比降幅收窄至約兩成。1-5月重點城市二手房成交套數同比下降13%，6月以來(6.3-6.23)，二手房周均成交套數同比增長約20%，市場表現明顯優於新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯，其中上海6月以來二手房多日網籤超千套。

3)土地市場：上半年，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均超30%，進入二季度，由於優質地塊較少，疊加房企拿地意願尚未修復，多數土地以底價成交，市場情緒低於一季度。土拍規則繼續優化，上海於6月取消了土拍溢價率10%的上限要求，北京上調了部分地塊溢價率上限。拿地企業方面，核心城市拿地主力仍是央國企，福州、鄭州地方國資佔比仍較高。

4)政策展望：下半年宏觀政策或進一步發力穩經濟，房地產政策預計將聚焦在“穩市場”“去庫存”方面，配套政策有望繼續優化落實。穩市場方面，部分城市仍有望繼續降低房貸利率、降低交易稅費，一線城市限購政策仍有優化空間。同時促進“好房子”建設的配套政策也有望繼續完善，帶動改善性住房需求釋放。去庫存方面，各地國企收儲已建成未售新房預計將進入實際落地階段，同時南京、鄭州等國企“收舊換新”模式或將得到推廣，此外，通過收回、收購等方式盤活存量土地的政策也有望取得進展。

5)市場展望：由於居民收入預期、房價下跌預期尚未明顯改善，預計2024年下半年，全國房地產市場仍面臨調整壓力，新房市場或仍處於築底階段。樂觀預期下，下半年全國新建商品房銷售面積與上年同期基本持平，全年同比下降10%左右;中性預期下，全年新建商品房銷售面積同比或下降14.9%;悲觀預期下，全年降幅約18%。供應方面，新開工面積下行態勢難改，全年預計同比降幅仍較大;房地產開發投資額在低基數效應顯現下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投資表現預計仍偏弱，項目“白名單”等政策深入推進落實，或將對投資產生一定支撐。