中信證券：紅利價值顯著的物業服務公司，目前具備良好的投資價值

物業服務板塊是典型的紅利板塊，具有合約定價穩定、經營性現金流持續正流入、資本開支低等共同特點，當前板塊藍籌股息率5.6%。2024年以來，我們重點覆蓋的物業板塊公司中百億市值以上公司上漲0.4%，同期紅利指數上漲13.4%。我們認爲，紅利價值顯著的物業服務公司，目前具備良好的投資價值。

▍物業服務板塊是居住產業鏈中少有的紅利投資選擇。

我們測算，板塊重點公司（見表1）當前股息率TTM爲5.6%，過去12個月共派發股息94億元（人民幣，下同），對應總市值1671億元。2024年以來，重點公司日均成交額6154萬元，不同公司股息率TTM最低1.6%，最高10.9%。我們預計，當前股價對應板塊2024年股息率爲5.9%。

▍物業服務具有合約定價穩定、經營性現金持續正流入、資本開支低等諸多紅利板塊共同的特點。

我們測算，重點公司2019-2023年（2024年年報未披露，且行業有季節性回款不均特徵）總計流入經營性現金703億元，其中50億市值以上的公司，所有年度都實現經營性現金流的正流入。企業營收隨管理面積增長而持續增長，所有公司在過去五年每年都實現收入的正增長。企業的成長不依賴於資本開支，服務合約以輕資產形式長期存續。

▍物業服務公司的股利支付率持續上升，且還有穩步上升的空間。

造成歷史業績波動的唯二因素已經基本消失。龍頭公司過去三年的平均股利支付率分別爲35%、41%和47%，逐步攀升。且由於板塊持續的經營性現金流入，普遍無資本開支需求，預計股利支付率仍有可持續提升空間。造成板塊歷史業績波動的唯二因素是關聯的房地產開發企業在業務往來中形成欠款和壞賬，以及產業併購不達預期導致的商譽減值。且不說主流地產公司的信用已經逐步穩定，更重要的是物業服務公司的應收款規模在持續下降，週期性業務（案場服務等）利潤貢獻則已經微乎其微。全行業在過去兩年鮮有併購，短期內預計也不會再謀求大型併購。我們預計，2024年板塊分紅率可達到57%。

▍本週房地產市場情況。

成交量方面，根據貝殼等頭部經紀平臺，2024年12月前27日樣本城市二手房成交量同比增長49.8%，同比增速較上月下滑了13個百分點。2024年初至今，樣本城市二手房成交量同比增長22.4%，明顯跑贏新房。根據各地房管局數據，樣本城市2024年12月前27日新房網籤量同比增長11.2%，比上月增速下滑4個百分點。掛牌價方面，根據冰山指數，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市12月第四周的邊際掛牌價環比上週分別變動0.00%、-0.09%、-0.21%、0.03%。樓市進入傳統淡季，我們預計地產市場下一輪復甦可能在春節之後。

▍風險因素：

地產行業下行超預期的風險；分紅不及預期的風險；收繳不及預期的風險。

▍物業服務板塊顯著跑輸其他紅利板塊，已經具備估值的相對優勢，不應該被紅利投資的主旋律所遺忘。

年初以來，我們重點覆蓋的物業板塊公司中百億市值以上公司上漲0.4%，同期紅利指數上漲13.4%。我們認爲，新的一年即將到來，房地產交易數據恢復尚待春節之後，但產業鏈中的紅利價值顯著的物業服務公司，具備良好的投資價值。

本文源自：中信證券研究