中建鵬宸雲築地鐵優勢顯著。項目距離 10 號線南坑站約 700 米
中建鵬宸雲築交通優勢顯著。項目距離 10 號線南坑站約 700 米，距離光雅站約 850 米，周邊還有 5 號線民治站、6 號線白石龍站以及規劃中的 22 號線，地鐵通勤便利
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位於梅林關的中建鵬宸雲築計劃11月份取證入市，將首推3/5棟，共368套房源，面積有79㎡的3房2廳2衛，89-99-119-142㎡的4房2廳2衛戶型。
項目總建面達31萬㎡，規劃2092戶，全部是商品房。目前，此項目已開放巡展展廳、預計11月份將開樣及入市。
產品——6大細節
看懂“2024年深圳樓市卷王”
今年2月，中建壹品+湖北文旅聯合體以51.79億拿下龍華A808-0025宗地，之後定名“鵬宸雲築”。
隨着“純新規首發項目”、“超100%使用率”消息的傳出，猶如一顆重磅炸彈砸向了市場。
但僅僅只是戶型還不夠，如果看完鵬宸雲築的6大細節，就會明白關注度爲何會這麼高了。
（1）細節一：超100%的使用率
先說最近市場討論最多的戶型使用率。
今年5月，深圳發佈了新版的《建築設計規則》，允許陽臺進深超過2.4米，並且凸窗進深從0.6m增加到0.8m。
而鵬宸雲築，正是首批落實該政策的樓盤，不僅公攤面積縮減，戶型使用率做到了更高。
值得一提的是，項目戶型帶有設備平臺，是絕大多數樓盤所不具備的，號稱深圳“三高”住宅——超高贈送率、超高得房率、超高舒適度。
初步測算了下贈送率和使用率，贈送面積20多㎡起步，最終使用率均超100%，據說能達到100-105%，可謂做到了同等面積多1房、同等房型多1衛。
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具體來看，主要是通過陽臺面積和凸窗尺寸的加大，使得戶型使用率明顯提升。
比如約79㎡，做到了標準的3房2衛豎廳設計，實用性大大提高，三代同堂或者多孩家庭住起來也不會太侷促。
要知道此前市面同面積戶型多是2房或3房1衛，鵬宸雲築則實現了同等面積多1房+多1衛，讓買小戶型的家庭也可以居住地更加從容與舒適。
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以及約88㎡直接升級到了4房2衛，這在以前根本不敢想，能做4房的基本要100平起步了。
現在鵬宸雲築光飄窗就送了近12平，像主臥和一間次臥都是雙飄窗設計，無形之中又多了幾處可用面積。
而且如果不需要那麼多房間，主臥和臨近的次臥，可以改造爲主臥+衣帽間+梳妝檯+獨立衛浴，提升居住私密性和舒適度。
再看約100㎡戶型，是舒適度拉滿的4房2衛大橫廳設計，一眼望去是一整圈的贈送。
除了兩間臥室是雙飄窗設計，玄關、餐廳也都帶有飄窗，後期可以做成置物櫃、餐邊櫃，增加收納空間。
而且該戶型還帶有一個進深約1.65m、開間約5.7m的雙開間陽臺，使用面積有7平多，女主人的小花園、男主人的跑步機都能裝得下。
對尺度和舒適度有更高要求的，可以選擇約121㎡的4房2衛橫廳，實際使用率也是目前4個戶型裡最高的。
入戶處就是一個3平多的獨立鞋帽間，往裡走有10多個飄窗，且主臥帶有獨立衣帽間。
該戶型的另一大亮點，還在於有一個連通客廳和次臥、開間約6.3m的雙開間陽臺，且中間無承重牆，可以打通升級爲一個面積30多平的超級客廳，進一步拓展公區空間提升居住的舒適度。
（2）細節二：雙國企聯袂
至於開發商，鵬宸雲築是中建壹品聯合湖北文旅在深圳拿的第一宗宅地，深圳人或許對這兩家房企比較陌生。
但深究之後會發現，都是低調而有實力的選手。
首先中建壹品的母公司正是中建三局，全球最大投資建設集團中國建築旗下排頭兵，打造過衆多知名的基建項目，像深圳的地王大廈、平安金融中心、春筍、會展中心等多個地標都由其承建，據統計在深承建工程總建面積逾3億m²，涵蓋2200多項深圳地標及民生工程，入深40餘載與深圳共生長。
目前，中建壹品在北上廣深一線城市全面佈局，這幾年拿地速度非常猛，拿地質量也很高，推出的多個產品均受到了購房者的追捧，具體可以看下錶。
而且在今年1-8月全國房企銷售業績排行榜中，中建壹品已經衝進了前20強，實現了業績穩步增長，併成爲了拿地一哥，可謂是衝出來的一匹“黑馬”。
再看湖北文旅，作爲湖北巨頭國企，已經連續6年蟬聯全國旅遊集團20強，擁有3000平方公里旅遊資源，如神農架、恩施大峽谷等。
（3）細節三：絕對純粹的圈層
其實僅從地塊的素質來看，鵬宸雲築的含金量就很高。
項目是深圳近10年最大的純居地塊，總建面約31萬平，無公租房、無保障房、無人才房，圈層純粹，這一點很難得。
要知道，這幾年深圳出讓宅地基本會要求建一定比例的保障性住房，從而導致了小區居住屬性的不純粹。
試想下，當五六折的安居房人才房出現後，無疑會對同小區商品房進行價格擠壓。
但鵬宸雲築從根本上杜絕了這點，這樣一來客羣接近居住圈層更穩定，不用擔憂居住體驗、保值增值的影響。
▲鵬宸雲築過程效果圖
（4）細節四：戶戶朝南的設計
實際上這幾年中建壹品聯合湖北文旅打造過多個項目，會發現即便地塊本身素質已經過硬，但在後期產品的打造上也有着嚴苛的要求，包括這次在深圳的首個項目鵬宸雲築亦是如此。
先說個細節——朝向。
鵬宸雲築採用的是圍合式佈局，且每棟視線錯開，照顧到了每戶的視野和日照。
重點還是清一色的朝南設計，是最受本土人士青睞的住宅朝向，因爲在深圳南向住宅東暖夏涼，符合深圳人的居住習慣。
加上項目南側是民治水庫和銀湖山，因此實現了低區賞園景、中區賞湖景、高區賞山景，再一次提升了居住的舒適度。
▲鵬宸雲築南側民治水庫和銀湖山
（5）細節五：新嶺南風格的園林
拋開朝向，鵬宸雲築在景觀園林上同樣獨具一格。
整體以嶺南建築美學理念，將繁華都市感與嶺南文化融合與煥新，打造一處具有嶺南文化特色的輕奢山水雅集居所。
走進這座嶺南園林，立體生活院落空間的呈現，嶺南特色元素的搭配，實現了一步一景。
值得一提的是，美感呈現的同時，項目也充分考慮到了居住者的現實需求。
例如大家在意的兒童活動區、老年康養花園等，同樣給配置齊全了，因此整個園林既有意韻，也夠實用。
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▲園林局部效果圖
（6）細節六：極具競爭力的價格
或許很多人還不知道，鵬宸雲築雖是招拍掛項目，但並不限價，入市價格由開發商自行定價，會相對更加靈活。
那鵬宸雲築價格會在多少？
攤開地圖，項目東側一路之隔就是均價8.1萬的龍岸君粼，南側是7.5萬的天湖島，西側是多期入市的深國際項目（6.6-7.6萬），北側是7萬+的中海明德里和恆壹四季。
這些項目入市時間在18-23年之間，折後價格在6-7萬左右，但如果按照大多數項目實際使用率80%左右測算，相當於實際使用面積單價爲8-9萬了。
而鵬宸雲築預計6萬左右，加上超100%的使用率，這樣一對比與周邊新房的價差有2-3萬的差距。
配套——4大必看項
看懂好房子是如何由內而外練成的
產品之外，外部配套的加持，同樣是衡量好產品的關鍵。
在鵬宸雲築，至少有四大必看項，也對應了自住客最關注的配套四件套：地鐵、商業、學校、公園。
（1）必看項一：家門口的兩所學校
按現有情況，項目周邊已有兩所優質學校——華南實驗學校、萬科雙語學校，均是九年制，一公立一私立。（學區劃分以教育局公佈爲準）
其中萬科雙語學校實行小班制教學，有中考和國際兩個升學選擇，能滿足不同家庭就學需要。
更加分的是，項目旁邊規劃有一所72班九年制學校+一所18班小學，一所就在家樓下，一所過條馬路就到，實現了目送式上下學，家長們不再焦慮。
▲底圖來自詳規“一張圖”
其中9年制學校總建面約7萬平，將規劃2160個小學學位、1200個初中學位，目前方案及初步設計已經中標，下一步就等動工了。
值得關注的是，9年制學校的建築標準中提到，要以廣東省一級學校爲建設標準，秉承“一流校、示範校、實驗校”的辦學要求。
所以這所9年制學校也沒那麼簡單，畢竟從定位和4.9億的投資額看，怎麼都不像是一所普校。
▲圖源建研深圳
（2）必看項二：家門口的水庫公園
很多人或許沒注意到，鵬宸雲築屬於家門口自帶稀缺景觀資源，正南側便是民治水庫和銀湖山，高區是可以看景觀的。
不止是景觀的享受，民治水庫正在升級中，將來這裡會有一個佔地約37萬㎡的民悅公園。
按照規劃，民悅公園將環水庫建設人行步道、娛樂廣場、運動休閒設施、遊樂設施等，今後業主可以將其當成生活的後花園，成爲平日裡休閒放鬆的好去處。
▲民悅公園規劃總平面圖，僅供參考
說實話，當下在覈心區尋找資源型住房並不容易，尤其看湖望山的新盤更是少有。
每有這種資源型住房出現，總能成爲市場追捧的對象，畢竟除了能帶來更加舒適的生活環境，同樣影響着房價。
從早先的羅湖銀湖板塊，到後來的福田香蜜湖、南山華僑城，無一不印證着這點，核心區+景觀面的房子，不僅享受着高品質的隱居生活，更是價值的龍頭。
就像目前香蜜湖、華僑城的資源型房源，價格去到了15萬+、20萬+，無論市場如何變動，價值始終堅挺。
而鵬宸雲築，家門口集齊了山水湖公園景觀，做到了夠稀缺，非常舒適宜居。
▲鵬宸雲築南側民治水庫和銀湖山
（3）必看項三：6條地鐵+1條大道
鵬宸雲築周邊有4、5、6、10、22、27號線6條地鐵環繞，其中4條已開通、2條正在建設中，地鐵通勤還是很便利的。
尤其是去福田中心、深圳北站很方便，從距離項目約600米的10號線南坑站出發，可以2站到福田、4站到深圳北、5站到崗廈北。
如果想前往留仙洞總部基地、寶中、前海，2站換乘5號線就能實現。
而且待22號線建成後，可以從橫嶺站搭乘地鐵，一線直達香蜜湖。
若是不坐地鐵，自駕出行也很便捷，開車去深圳北站十來分鐘。
且項目左側就是改造中的梅觀大道，今後開車去福田中心區也就十多分鐘。
或者轉南坪快速，半小時左右暢達南山、寶中。（以上爲高德地圖測量，拋開高峰期）
值得一提的是，距離項目2-4個地鐵站便是深圳北站、五和交通樞紐兩大交通樞紐中心，乘坐高鐵出發去香港、廣州、佛山等地都很方便，開啓了粵港澳“1小時生活圈”。
（4）必看項四：福田+北站+紅山配套輻射
往小了說，家旁邊的學校、公園、地鐵集齊外，商業也沒落下。
鵬宸雲築往北，臨近8號倉奧特萊斯，往南又是星河COCO Park，都在步行可達的範圍內，可見自住客買房的“四件套”在家門口一次性給配齊了。
往大了看，區位上項目近福田、北站、紅山，意味着除了近處的配套外，可近距離享受到三大中心的配套。
算下來，直線距離約3km範圍內，享超50萬㎡繁華商業配套、北站/紅山城市級“五館一體”、兩大市級三甲醫院等，滿足日常生活所需。
如果稍微把範圍再擴大一些，還能前往福田中心解鎖更多。
話說回來，其實深圳買房人都是“貪心”的，對配套的要求，除了要“有”，還要“多”，更要“近”。
回過頭看鵬宸雲築，出門就有學校、公園、地鐵、商業，亦代表着繁華、效率、休閒就在步行可抵達的範圍內，是既住得舒服，又生活得方便。
鵬宸雲築的面積段設計較爲合理，將使得總價門檻相對較低，對於首次購房者和預算有限的購房者來說，是一個易於入手的選項。
項目有4種戶型，建面79㎡3房2廳2衛、約89㎡4房2廳2衛、約99㎡4房2廳2衛、約119㎡4房2廳2衛。
建面79平米：
3房2廳2衛，傳統的豎廳動靜分區格局，S牆體設計有預留冰箱位，廚房和客廳相連牆體非承重牆，方便改造，可以是傳統廚房設計，也可以是開放式設計；客廳開間3.4m，陽臺大小爲3.4＊１.６ｍ，80平米的建面，開間3.4米算是還可以，陽臺比傳統（1.2-1.5米）的稍寬；主臥面積（不包括衛生間和飄窗）約9平米，其他兩個次臥分別是8平米和4.3平米；新政後飄窗的款是80cm，之前一般是60cm，主臥和其中一個次臥都是雙飄窗設計，增加了贈送面積，房間採光性更好；79平米做到3房2衛，算是功能齊全的緊湊3房，各個功能間都是勉強夠用，已經很不容易了。
該戶型得房率78.8%左右，套內面積62.25平米（不包括飄窗，陽臺算一半），包括贈送+飄窗在內，實際使用率在96%左右。
建面89平米：
3房2廳2衛，傳統的豎廳動靜分區格局S牆體設計有預留冰箱位，廚房和客廳相連牆體非承重牆，方便改造，可以是傳統廚房設計，也可以是開放式設計；整體戶型設計和79平米戶型相似度非常的高，基本就是增強版本，各個功能間都少有少許變化。
建面99平米：
4房2廳2衛，橫廳設計南北通透格局；99平米做4房，肯定比價緊湊，雖然贈送面積接近17平米，但是各個功能間只能說勉強夠用；餐客廳大概21平米，5.7米的寬景陽臺大概7.6平米；主臥的面積比較寬敞，不包括衛生間和飄窗有11平米，飄窗是雙面設計，採光得到很好的保障，其他次臥分別是8平米、5.6平米、5平米；
該戶型得房率78.3%左右，套內面積77.6平米（不包括飄窗，陽臺算一半），包括贈送+飄窗在內，實際使用率在97%左右；橫廳戶型空間使用率比較高，走道的浪費比較少。
建面119平米：
4房2廳2衛，橫廳設計南北通透，119平米做4房，從各個功能間的面積大小+贈送的面積來看，還算是比較寬敞；項目99平米4房和119平米4房整體的戶型設計格局也是十分相似，只是功能間的大小有所變化；變化比較大的是進門處有一個3.4平米的收納間；
該戶型得房率78.7%左右，套內面積94平米（不包括飄窗，陽臺算一半），包括贈送+飄窗在內，實際使用率在98%左右；
項目有4個面積段，建面79㎡3房2廳2衛、約89㎡4房2廳2衛、約99㎡4房2廳2衛、約119㎡4房2廳2衛；其實質只有2種戶型，橫廳3房2衛，以及豎廳4房2衛，79㎡和89㎡戶型基本一致，99㎡和119㎡基本一致，差別就是各個功能間的大小變化。
中建作爲新政後龍華第一個項目，從戶型設計圖看，沒有明顯的缺點；新政後戶型的得房率變化倒不大，但是整體的空間使用率增加了很多，第一點就是陽臺的寬度，第二就是飄窗的寬度；光明滿京華.金碩華府同樣是光明新政後的第一個樓盤，整體的使用率在95%左右，按照新政，以後樓盤空間使用率都會有所增加。
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