重建潮興起！關於都更危老你該知道這些事

（好房網雜誌提供）

好房網雜誌 2024 JULY No.124

每隔一陣就出現的地震危機，總讓人對臺灣動輒幾十年的高齡老屋環境感到憂心，爲了居住安全而興起的都更與危老重建勢必成了城市翻身的趨勢，但是對於兩者的門檻條件與自身的利益，你都清楚了嗎？

四月一起大地震，讓臺灣民衆親眼見到房屋因此倒塌，或是社羣軟體上流傳的衆多建築物受損畫面，都讓老屋重建話題再起，但是你知道嗎？老屋重建其實分成都更與危老兩種形式，分別適合的基地規模與樣態都截然不同，危老甚至只要是屋齡三十年以上的透天厝就有機會申請。

除此之外，都更與危老最大差異是兩者的執行時間，可以落差到十年以上，再來，前者是由政府介入管理，後者則是民間私人契約。關於老屋重建，你應該知道的事情有哪些？萬一有天自家真的有建商找上門談都更，在合約簽署時，你又該注意哪些細節？購買都更宅也有該觀察的重點，你做功課嗎？如果有意願購買或是已居住在大齡屋，務必搞懂老屋重建各項細節，纔不會賠了房子與時間又落入陷阱。

Q1.都更和危老有什麼差別？我家房子也可以申請重建？

A:四○三大地震讓臺灣社會再度重視起老屋重建，從統計數字來看，全臺灣住宅平均屋齡高達三十二年，每兩間房子就有一間是三十年以上老屋，甚至有約百萬戶屋齡逾五十年。不過，仍有相當多人搞不清楚自己家有沒有重建資格，民衆經常聽到都更及危老兩種名詞，究竟這兩種模式的差別是什麼呢？

事實上，兩者差距最關鍵是在「時間」，都更耗時較長、危老則較短，且前者必須受到政府嚴格規範管理，危老則屬於民間私人契約範疇。都更的優點是，政府給予的容積獎勵較高，同意門檻較低；缺點則爲有着最小面積限制，且須通過政府制定的程序，參與的地主要等較久的時間才能完成自家重建，比較適合產權複雜且基地面積大的建築，例如跨街廓的連棟住宅大樓。

至於危老，就沒有基地面積限制，只要屋齡達三十年以上，地主百分之百同意就可以申請危老重建，審覈程序也相對單純，惟容積獎勵相較更低，比較適合產權單純的老宅申請重建。舉例來說，經常可以看到有許多老飯店申請危老重建，原因就在於像這種商業大樓，多是單一產權，經營者爲求快速，故多申請危老，若回推到民間住宅，通常是透天厝最爲適合申請危老重建。

Q2.簽署都更合約，要注意哪些事才能避免陷阱？

A:如果有開發商找上門談都更，因爲涉及的金額龐大，又是自家房子，相信很多人不免會擔憂被詐騙或是佔便宜，因此，在簽署相關合約時，建議還是要先交給專業律師審閱，縱使得花點費用，也比簽下不合理條約來得保險。

經常接手相關案件，曾經出版都更、合建契約陷阱書籍的律師蔡志揚就指出，在簽署都更相關合約時，需注意以下五大項目：

1.載明退場機制：簽署合約時，蔡志揚建議，民衆一定要先在合約中載明退場機制，譬如某個期限之前沒有完成送件，地主就可以解約等，避免遇到只是來象徵性簽下合約，又遲遲沒有進度的開發商，如此一來，就算有其他有誠意的開發商也想要談都更，或是地主因故想要出售物件，都可能因此受阻，反而影響自身權益。

2.以未來建物總面積談定分配比例：我們在新聞上經常可以聽到六四分、五五分，指的就是開發商及地主各自可以分得的比例，一般會建議雙方談定一個分配比例後，不要直接寫上要分回的坪數，而是以未來建物完成後的總面積，再以談定的比例來計算較爲適合。

3.土地不宜作爲融資擔保品：所謂的都更，就是由地主出土地、建商出資金來興建，再以雙方談定的比例分回各自應得的面積。蔡志揚以實務經驗分享，這邊要特別注意的是，地主在和開發商籤合約時，不宜同意建商未來可將土地作爲銀行借款的擔保品，避免建商若財務出狀況，自家土地還得因此被銀行拍賣。

4.先確認價格依據：通常房屋的樓層高低與價值也都不同，地主在選擇不同樓層時，可能就會發生建商退錢給你，或是你要補錢給建商的情形，譬如，要補錢給建商時，會有三種階段不同的價格，包含選屋時、政府覈定時、最後公開銷售時，建議最好一開始就要在合約裡載明退錢或補錢的依據爲何，才能避免雙方產生爭議或是權益受損。

5.租金補貼載明期間：一般建商與地主合作都更，都會提供地主在原先房屋拆除、搬走後，直到新居落成期間的租金補貼。蔡志揚特別提醒，如果建商要求得所有地主都搬離纔開始補貼租金，就要小心萬一有釘子戶堅持不搬，便可能影響自己權益，至於租金補貼到哪一天爲止，建議載明於交屋日最佳。

Q3.頂加能否換坪數？一樓店面真的比較值錢？

A:新北住都中心執行長錢奕綱曾針對老舊公寓頂樓加蓋在都更時，能否參與分配換坪數解答，他提及，雖然老公寓頂加在出租或銷售時有競爭力，但都更時，屬於沒有產權登記的非法違章建築物，只能增加使用空間，自然無法參與分配建物更新後的面積。不過仍然可以獲得建物的拆遷補助費用。

其實不只是頂樓加蓋，任何在建物謄本上沒有產權登記的空間，如一樓加蓋、其餘增建等，都無法獲得建物重建後的面積分配。

此外，都更時，一樓店面因爲有出租效應，加上使用空間可能較大，確實在與建商洽談時，能夠談到較好的分回面積或價值條件。不過行政院政務顧問王進祥也撰文指出，因爲法定建蔽率縮小，造成重建後面積縮小，以及新大樓的空間配置等種種因素，都會讓一樓店面重建後縮水。一般會說服一樓店面地主透過取得樓上產權來避免整合困難。

Q4.買的預售屋如果是都更案，要注意什麼？

A:新聞上經常可以看到代銷公司會提到建案「可售戶數」有幾間，若是這樣的建案，大多數是建商和地主合建、都更或危老的建案，一個建築物總體規畫戶數，扣掉地主分回的戶數，就成了銷售人員口中的「可售戶數」，通常建商在規畫時，就會將原地主分回的戶別集中在某一棟或某幾個樓層。（全文請見2024年7月號第124期《好房網雜誌》）