預期向好 北京首宗“宅產配”地塊超百億落槌

北京首宗“宅產配”組合地塊成功出讓，爲2024年的北京土拍市場增添了濃墨重彩的一筆。6月13日，據北京市規自委官網消息，中建智地、朝開、江蘇綠建組成的聯合體以112億元摘得北京朝陽“酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區”組合地塊。

在業內人士看來，本次出讓土地包括了朝陽區北部酒仙橋、前葦溝、電子城三個重點區域的住宅、產業及配套用地，此舉不僅對補足北部地區教育、養老、居住功能配套有顯著提升作用，也能夠促進片區職住平衡，滿足民生實際需求。此外，本次土地組合供應是通過市場化手段引導具有資金及開發經驗優勢的房地產企業向城市運營商轉變的一種新探索。

“宅產配”聯動入市

根據出讓文件，朝陽酒仙橋組合地塊總土地面積約15.7萬平方米，規劃建築面積約28.3萬平方米，規模體量非常大，而且包含多個元素塊——R2二類居住用地、F3其他類多功能用地、B1商業用地、A61機構養老用地、A8社區綜合服務設施用地、A514社區衛生服務中心用地、A334托幼用地。

北京商報記者瞭解到，這是北京首次採用將住宅用地、產業用地和商業配套用地一次性組合供應的方式出讓地塊。

對於“住宅+產業+配套”組合出讓土地的形式，合碩機構首席分析師郭毅表示，組合出讓形式首先有利於增強地塊成交的概率。其次，這也有助於相關部門能夠按照北京新總規的規劃，把各個城市地區板塊應有的辦公、商業等配套建設落實到位，實現雙贏。通過引入產業用地和商業配套用地，可以吸引更多的企業和商家入駐區域，形成產業集聚效應。

據悉，上述地塊將建設高品質住宅和完善的配套設施，如學校、養老機構、社區衛生服務中心、商業綜合體等。

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，組合供地的方式能夠更好地進行綜合性的開發，對於北京土地供應的效率提升以及打造更好的綜合性產品具有積極的作用。此次組合出讓土地的形式，事實上要求開發企業採取“區域深耕、長期精耕”的開發策略，從單一的開發企業向城市運營方向轉型，也是房地產發展新模式的直接體現。

未來售價高達12.5萬元/平方米

此次出讓的組合地塊中，酒仙橋和前葦溝地塊均有住宅用地，而中關村朝陽園北區地塊則位於望京北的電子城西區北擴區，規劃爲其他類多功能用地。據悉，孫河鄉前葦溝3006-006等地塊商品住宅銷售指導價7.98萬元/平方米，上下浮動8%；酒仙橋1019-0005等地塊商品住宅銷售指導價12.5萬元/平方米，上下浮動8%。

酒仙橋地塊12.5萬元/平方米的銷售指導價，此前一度引發市場熱議。在業內人士看來，12.5萬元/平方米的指導價，是對地塊價值的自信，也是對未來市場的考量。

北京商報記者注意到，酒仙橋板塊近幾年沒有住宅供應，當前區域貝殼二手房掛牌均價5萬—6萬元/平方米，壹亮馬掛牌價算是區域內標杆，二手房掛牌價格在9萬—10萬元/平方米。距酒仙橋地塊約4公里的融創壹號院，開盤價在13.6萬元/平方米。酒仙橋地塊作爲朝陽區的高價值區域，其售價處於較高水平，儘管有一定的浮動範圍，但也反映了這些區域房地產市場的高端定位。

郭毅表示，中建智地可以充分發揮自身在產品打造上的特點和優勢，結合文化地產的品牌標籤，將帶有中國傳統文化內涵的產品落位到酒仙橋地塊上，更好地幫助東四環片區形成高端居住組團的城市界面。

前葦溝地塊位於五環外機場高速南側，中建智地曾在2023年4月以40.4億元的價格拍下前葦溝002、003地塊，目前項目案名爲中建璞園。地塊周邊的高端住宅項目較多，如九章別墅、遠洋LAVIE、中海首開拾光裡等。

“此次中建智地再次補倉，也意味着其對於整個金盞國際商務區的加持，同時也是對前葦溝片區未來前景的看好。”郭毅表示，中建智地可能會打造和中建璞園存在差異化的產品，吸引北京東部的購房客羣更多地關注金盞金融商務區，關注前葦溝片區這樣的低密度高端居住地產板塊。

“大手筆”背後的市場預期

2023年三季度以來，北京連續出臺多項樓市新政。今年4月30日出臺五環限購政策調整後，市場反饋較爲明顯，根據北京鏈家研究院統計，二手市場今年5月的帶看量比4月增長近11%，簽約量增長近32%，價格環比上月持平。其中受政策影響更爲明顯的五環外區域簽約量增長幅度更明顯高於五環內區域和全市平均水平。

北京鏈家研究院院長高原表示，在二手市場出現的邊際改善，使得開發企業的信心增強。此次中建智地等聯合體“大手筆”參拍動作，正是對北京、對朝陽北房地產市場堅定看好的實際表現。

高原認爲，本次土地組合中出現的產業用地與配套設施土地對開發企業提出了更高要求。此次土地資金體量大、開發難度高，需要開發企業承擔產業、要素導入的主體作用，才能夠推動區域整體發展革新，也需要具有多重資源的調度、管理能力才能真正共享城市發展紅利。

對於普通購房者而言，此次土地組合中建築面積近四成爲城市配套，其中包括托幼、機構養老、社區綜合服務與社區衛生服務等多重配套。這也意味着未來朝陽北部片區教育、養老、衛生等現實問題將得到有效解決，同時區域面貌與生活環境也將更加良好，對在這一片區工作、生活的人羣帶來顯著利好。

此外，這次土地出讓也會在酒仙橋、前葦溝地區形成定位不同、梯次明顯、供給穩定的住宅產品，對整個朝陽北板塊形成住宅“錨定”，有助於實現穩定的市場預期，解決購房者的後顧之憂。

北京商報記者 王寅浩 李晗