又一省會城市調整住宅設計標準 “第四代住宅”迎來新風口

又一省會城市更新了住宅設計標準，不僅降低了中心城區容積率，而且鼓勵立體綠化陽臺設計，進一步向“第四代住宅”看齊。

12月24日，鄭州市人民政府印發《鄭州市城市規劃管理技術規定》（以下簡稱“《技術規定》”）。12月27日，鄭州市自然資源和規劃局對新京報貝殼財經記者的回覆中指出，此次修訂，首次提出立體綠化陽臺的住宅設置要求，明確中心城區新規劃住宅用地建築高度應小於80米、容積率不超過2.5、層高不低於3米等規定，爲鄭州市住宅形態多元化發展提供政策空間，積極推動市場提供更多高品質住宅產品。

事實上，在去年住建部提出建設“好房子”後，從去年至今，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼更新了住宅設計技術標準，共同的趨勢爲放寬層高、容積率的限制、鼓勵開放式立體陽臺等，這也代表了更多城市向“第四代住宅”看齊。

鼓勵立體綠化住宅、容積率不超2.5

12月26日，鄭州市自然資源和規劃局對於新發布的《技術規定》作出解讀，其指出，本次編制遵循“集約高效、以人爲本、突出特色、安全至上”原則，聚焦城市安全、生活品質、城市活力、人口發展等新變化新要求，對原條款進行部分增減修改；在“塑造城市特色風貌、加強韌性城市建設、突出歷史文化傳承、激活城市存量空間”方面新增了“城市設計”、“歷史文化保護”、“綜合防災減災”以及“城市更新”章節。

其中，對於人們更爲關心的住宅設定而言，此次《技術規定》要求，新建住宅用地建築高度應小於80米，容積率不超過2.5，進一步限制“高容積率、高強度”的開發模式，營造更爲舒適、宜居、生態的居住環境。

值得關注的是，這也是鄭州首次列出“陽臺進行立體綠化設計的住宅”的設置要求。比如，對於陽臺進行立體綠化設計的住宅，戶型套內面積在100平方米以上的，陽臺高度不少於兩個自然層高，陽臺懸挑進深不大於6米，相鄰上下層開敞式陽臺在水平投影範圍內不應重疊，陽臺至少兩面開敞且開敞長度不小於陽臺周長的50%，開敞面不得設置維護牆體、不得封閉，僅可設置通透欄杆（板）。在其綠化面積不小於陽臺水平投影面積50%的前提下，空中花園陽臺計入建築面積，不計入容積率和建築密度。

同時，鄭州新版《技術規定》還對容積率覈定標準進行優化，明確居住用地內不計入容積率的配套市政公用設施，規定建設單位配建且無償移交給相關政府部門的社區配套公共服務設施按50%計入地塊容積率。同時，對避難層、地上非機動車棚、屋面附屬用房增加了不計入容積率的相關規定。

“優化躍層住宅等改善居住品質的計容規則；新增立體綠化住宅陽臺、幕牆外飾面等計容規則。”鄭州市自然資源和規劃局也表示，此舉是爲了“提升城市空間環境品質，適應高品質住宅多元化的需求，鼓勵住宅產品創新”。

對此，中指研究院河南公司總經理樑波濤表示，隨着房地產市場供需關係的改變，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，加速推動住宅產品升級創新。與此同時，高品質住房建設離不開土地供給端的有效引導。今年以來，不少城市對土地規劃設計條件進行優化，如優化容積率、調整計容規則、支持立體生態建築、提高綠色科技應用等。此次《技術規定》修訂內容，既結合了鄭州住宅容積率整體偏高等一些當前存在的問題，也結合了住宅產品升級發展趨勢和其他城市的創新經驗，是一次較爲全面的優化調整，對引導鄭州市住宅品質全面提升，推動鄭州市房地產市場高質量發展具有重要意義。

“第四代住宅”成爲新趨勢

新京報貝殼財經記者注意到，在去年住建部提出建設“好房子”後，從去年至今，包括北京、杭州、武漢、合肥、長沙、福州、廣州等一二線城市紛紛出臺了類似住宅設計新規。其中，共同的趨勢是放寬層高和容積率的限制、鼓勵開放式立體陽臺、支持空中綠化等，而這些趨勢又與“第四代住宅”的特徵不謀而合。

第四代住宅的概念最早由意大利設計師提出。意大利設計師在“米蘭垂直森林項目”中首次提出了將建築變成人類與動植物共同家園的理念，這被認爲是第四代住宅的雛形 。“第四代住房”目前沒有一個統一的定義，據公開資料顯示，“第四代住房”是綠色建築的衍生品，融匯疊加了中國傳統建築四合院、街巷衚衕、低層別墅以及第三代住房電梯房的特點於一身，並且能向高層建築形態發展，又稱“空中庭院房”“空中城市森林花園”。

從建築特徵來看，第四代住房擁有垂直綠化的方式，將傳統的居住模式與現代的科技相融合。同時，第四代住宅以私家庭院、共享街巷所提供的大型公共活動空間爲構建人與環境的整體系統提供了新的思路。簡而言之，第四代住宅通常會設置有開放式立體陽臺、空中綠化、更多元化的公共鄰里空間等。

從上述城市的住宅設計新規調整來看，多地鼓勵開放式陽臺的設置。例如，11月22日，北京市規劃和自然資源委員會發布的《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》就鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。同時，北京的住宅設計新規還鼓勵在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊等。

12月中旬，杭州發佈《關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》中也增加了公共空間不計容的內容，包括符合條件的門廳，開放式風雨連廊，按規定移交的社區、養老、托育、衛生等公共服務配套設施，不納入容積率計算。

“第四代住宅能夠提高戶內實用面積和居住體驗，不少企業在開發第四代住宅上都做了較多的探索，客戶認可度整體較高。目前，第四代住宅的開發仍然受到一些建築規劃設計規則的限制，此次新規中提到的‘立體綠化’‘錯位露臺’等都是第四代建築的核心要素，可以看出，這些調整的重要目的之一就在於破除開發第四代建築的障礙，未來更加符合第四代住宅理念的產品有望成爲市場主流。”樑波濤表示。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 趙琳

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