一件黃金地段危老案 釐清攸關重建分配3大關鍵

根據《財訊》報導，被視爲臺北市東區百億危老大案的「連雲玥恆」，意外傳出地主集結舉牌抗議事件；爲避免爭議發生，未來不論是地主或住戶，都應釐清攸關重建分配的3大關鍵。(圖/財訊提供)

被視爲臺北市東區百億大案的「連雲玥恆」，日前意外傳出地主集結舉牌抗議事件。這件危老重建案，建商僅以8個月神速整合該案，從申請到覈准通過只花1年，原本被視爲美事一樁；如今，地主組成自救會卻訴求重建分回不公、1樓店面價值減損恐有欺詐之嫌，爲這起難得的黃金地段重建案蒙上陰影。

「100個重建戶，最起碼有1000個疑難雜症。」曾任淡江大學產業經濟系副教授的仲裁人莊孟翰，一句話道盡老屋整合重建的高難度。《財訊》報導指出，有意參與重建的住戶，最關心的莫過於自身權利分配問題，諸如分配比例多少？房屋價值如何計算？分回坪數是否公平？但都更條件牽涉法規、房價、造價、景氣波動等等，無一不是變數，這也造成住戶之間、住戶與建商互不信任，成爲重建最大的阻力。

1樓最棘手　分配比最難喬

想要避免「連雲玥恆」爭議發生，不論是地主與住戶，都需要釐清攸關重建分配的3大關鍵。第1，先天法規限制，1樓店面原有面積難分回。一般來說，店面因受到土地建蔽率減少，縮減幅度會依不同基地條件、建築設計而不同。早期，一塊基地房子是蓋到滿，以商業區來說，過去建蔽率80%，現行法規降至75~65%，等同建物面積變小。

而且，《財訊》分析，重建蓋大樓後，1樓需要門廳、電梯、樓梯等空間，總面寬勢必又再縮減。簡言之，假若原本有10間店面，重建後不僅數量會減少，甚至連面寬都會有所影響。

都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，這是老公寓改建普遍會遇到的問題，造成1樓店面重建意願偏低，實務上會因爲減損店面價值，改爲分回樓上坪數；但對於位於地段佳、商效高的，地主不一定同意。因此通常如果1樓地主是投資客，或是地主也認爲店面效益遞減，願意改分回樓上住宅，才能擺平「僧多粥少」的難題。

第2，重建分配的方式。如果以「協議合建」方式分配進行危老重建，多屬於合建分屋，雙方只要約定一定合建條件，不論內容繁簡合約即可成立。

長期專攻《營建法》、審閱逾500份合建契約的律師蔡志揚對《財訊》報導表示，許多合建契約約定地主可分配房屋面積，僅約定一定數值，並未敘明數字如何計算。以1樓來說，計算就有依建蔽率面積、實際可設計面積、權狀面積、室內面積等方式；當中如何約定1樓該分配多少，或分不回面積如何換算到樓上面積，當中學問相當大。