央行出手房價見下修價？購屋族撿便宜秘笈大公開

（好房網雜誌提供）

好房網雜誌 2024 NOV.No.128

央行信用管制接連祭出，一股腦澆熄今年上半年的火熱房市，從中古屋到預售屋都多少受到衝擊，以往一路飆升的房價也終於看到鬆動的跡象，交易量雖然急凍，但之前跟不上購屋腳步的你可以趁此時好好議價，或許有機會撿到便宜！

繼限貸令後，央行又出手打房祭出第七波信用管制措施，被視爲有史以來最重打房，包含限制貸款成數與寬限期，且實施地區從過去的七都提升至全國，直接掐斷多屋族金流。與此同時，在受限銀行法七十二之二條限制，各銀行面臨滿水位之苦的情況下，仍然再度提升存準率，從市場上再收回約一二五○億元，全面緊縮房市資金，讓不動產放貸更爲艱難。

上述措施在宣佈隔日即刻實施，引發市場一陣驚慌，果不其然從中古屋到預售屋買氣都全面受挫，日前央行總裁楊金龍更直言，會持續觀察房價是否下修、不動產放款集中度是否改善等指標，否則不排除會再推出第八波信用管制，管制房價上揚決心不容小覷，就連總統賴清德國慶日談話也提及同樣論調。

多數專家認爲，有鑑於政府打房決心及房市資金受限，房價有機會在第四季看到下修格局，本期房產小學堂也揭露購屋族如何在買方市場下，進場購屋撿便宜。

Q.第七波信用管制帶來的房市影響是什麼？

A:央行於九月第三季理監事會上宣告祭出第七波房市信用管制措施，除了首購族之外，大幅限縮民衆購屋貸款成數，在銀行滿水位，購屋族申辦房貸已經「頭殼抱着燒」的狀況下，再度投入一枚深水炸彈，從九月十九日消息一出，隔日營建股即一度大跌超過六％，就可看出市場反應。

第七波信用管制措施內容包含調升存準率一碼（○．二五個百分點），新增規範名下有房屋者的第一戶購屋貸款不得有寬限期，第二戶購屋貸款最高成數由六成降爲五成，並從七都擴大實施至全國等。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，購屋貸款出現利率升高、銀行估值保守、資格條件趨嚴以及寬限期縮短或取消等，都是第七波信用管制會造成的情況，利率提升、成數下修，將直接衝擊市場交易量。

而央行在日前也宣佈配套措施，包含繼承取得房屋、換屋籤切結於一年內出售原有房產、購置成屋與預售屋已簽訂合約者排除管制，但仍讓多數市場人士認爲幫助不大。

位於海嘯第一排的中古屋市場，多家仲介總部統計九月份內部交易數字皆呈現下修狀態，甚至月減、年減幅度皆達逾兩成大有人在。至於預售屋市場，根據實價登錄數據來看，八月交易件數達八七二○件，較六月的一萬六四三一件量減四十七％，值得注意的是，上述兩個數據都仍未完整呈現央行打房的成效，專家預估隨着數據披露越多，房市交易急凍的情形將更嚴峻。

隨着成交量大幅下降，多數專家預估房價接下來有望修正，有房市趨勢專家認爲，房價會在第四季開始鬆動，全臺平均跌幅約一○％；戴德樑行董事總經理顏炳立則表示，房市買氣斷崖式下墜，不看好長線，但交易量要跌至每月二萬棟以下，房價纔可能出現蛋黃區降五％，蛋白區下修十五至二○％的機會。

Q.房價有望下修，降價物件可能出現在哪？

A:銀行滿水位加上央行第七波信用管制措施上路，讓購屋族的資金壓力大幅升高，除非是滿手現金、不必靠房貸購屋的族羣，又或者是名下無房也無房貸的真首購族，都不受此次資金緊縮限制。有鑑於房市買氣斷崖式下降，有房產集團甚至預估今年第四季有可能出現一九九九年有紀錄以來的最低交易量，目前房市買氣急縮，屋主爲了順利售屋，讓價、降價意願攀升，也導致近期市場中的降價物件明顯增加，對有需求的購屋者來說，不失爲一個撿便宜進場購屋的好時機。

根據購屋網站統計，目前全臺降價待售物件狀況已逼近一．二萬件，較六月相比增幅達到約二十四％。其中數量增加最多的縣市集中在高雄市、新北市，專家評估是因高雄市近年因臺積電等議題炒作氛圍濃厚才首當其衝，另新北市則是因重劃區量體大所致。

至於哪種產品最有機會撿到便宜，包含投資客手中的中古屋，以及多屋族即將交屋的預售產品，前者有第一線房仲分享，投資客最重視資金週轉率，評估後市不佳，就可能願意少賺求出場，至於後者就可能遇到交屋後貸款成數下修，須拿出大筆頭期款的狀況，若是在二○二三年七月平均地權條例上路前入手，仍可換約轉售的物件，就有機會以低於目前行情的價格出售。

Q.信用管制下，買房前必須注意的眉角有哪些？

A:購買房屋時房貸的角色相當吃重，關於購屋族必須拿出多少的自備款，實務上目前購屋族羣最怕遇到談好價格簽約後，發生貸款成數不足，或是銀行鑑價保守影響成數，得一時之間立刻掏出數百萬元自備款，否則就面臨違約的情形產生。舉例來說，以一千萬的房屋來說，銀行估價只有八百萬元，同樣是放貸八成，自備款就從原先以爲的兩百萬，立刻提升成爲三百六十萬元，一百六十萬元的差價，對於一般受薪階級來說並非小數目。

因此，目前購買成屋，專家有三大建議，一是提高自備款至少準備三成，以備不時之需；二來是請房仲協調將交屋程序自過去的四十五天拉長爲至少九十天，因縱使貸款條件無虞，現在也可能面臨排隊撥款的情形，萬一屋主以延遲交屋爲由來請求賠償，買方在契約精神上確實會站不住腳；第三，若可以的話，請仲介協商在買賣合約上註明「若房貸成數不足N成，該筆交易自動取消」，爲自己保留後路。

Q.買房時要如何議價較有機會撿便宜？

A:有機會撿便宜，又該如何議價呢？房產專家表示有四大技巧，如果購屋者能多注意與運用，就有機會便宜買到房。

第一 先用實價登錄瞭解行情，別亂出芭樂價

實價登錄上路已久，買賣方都有價格參考依據，目前房市買氣在央行管控下，雖悲觀氣氛濃厚，買氣冷卻，但價格仍有一定支撐度，如果這時候買方出價「大砍一刀」出芭樂價，屋主可能一怒之下拒絕往來，因此看屋前，最好先用實價登錄瞭解行情，避免錯失好物件。（全文請見2024年11月號第128期《好房網雜誌》）