行動派與觀望者，香港樓市背後的內地購房客

21世紀經濟報道記者吳抒穎 深圳報道

2月的倒數第二天，香港樓市突傳大消息。

當日，香港特區政府財政司司長陳茂波發表2024至2025財政年度特區政府《財政預算案》時指出，即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施（俗稱“辣招”），即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

消息一出，香港樓市爲之震動。

連日來，香港樓市新推樓盤屢傳售罄的捷報，不僅有當地客戶的幫襯，不少內地客戶也蠢蠢欲動。有的潛在購房者連夜下香江，順利購入房產；有的還在觀望，但香港置業羣一個也沒少加，香港“優才計劃”的申請也在“撤辣”後的第一時間遞交。

在香港開發樓盤的房企和中介，這些天也沒有閒着。除了要接待來自內地的購房客，他們已經着手向內地客戶推介樓盤，面對內地購房客的路演活動已經同步啓動。

新生的購買力令香港樓市再度活躍，但至少到目前爲止，新近涌入的內地購房客，有自住需求的仍佔大多數。他們畫像大致是，有意在近一兩年去往香港定居，又或者因爲子女的教育緣由未來有意落腳香港，總之，“剛需”是他們的標籤。

有投資需求或者資產配置的內地購房客，雖也有已經入市的案例，但多數仍然持幣觀望。香港樓市雖然處在低位，但算上持有成本，這似乎還不是最優的投資選擇。

“辣招”撤下，香港樓市能火多久？

剛需與投資

“撤辣”的核心，在於降稅。

根據美聯物業房產中介統計信息，本次“撤辣”之後，香港當地人在港買房的印花稅稅率將從7.5%減少至1.5%；內地人在香港買房，印花稅由15%減至4.25%，最低稅費僅100港元。相比“撤辣”之前，有10.5%左右的稅費優惠，相當於直接打了九折。

香港“撤辣”後，首批開售的樓盤持續火熱。3月4日，位於香港九龍半島長沙灣的Belgravia Place首輪推出138套房，收到超過4400個意向登記，超額認購逾30倍，開售4小時即售罄，成爲香港“撤辣”後的首個日光盤。

Belgravia Place於3月7日次輪開盤，此次開盤同樣火爆，當天推出208套房，共有2300組抽籤選房。此後多輪加推，截至目前共錄得387套成交，成交金額累計超過20億港元。

Belgravia Place折扣後總價爲323.1萬至781.2萬港元，對“剛需客”價格友好，吸引了一些來自內地有自住需求的買家。

據21世紀經濟報道記者瞭解，Belgravia Place的內地客戶多數有自住需求，並非作“投資”用。

林姐就是典型案例，她的孩子在香港上大學，即將畢業也計劃在香港找工作。“孩子在香港上學，一直有打算香港購房，一直都有在看，一直都有打算要買的。剛好趕上了這次‘撤辣’，對我來說是個入手的好時機。”林姐說。

此外，據Belgravia Place介紹，一些廣州、深圳當地在讀大學生的父母也有購入這個項目，也並非作“投資”用，而是大學畢業後有意去往香港找工作，提早一步購入自住房。

Belgravia Place的代理商之一中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，Belgraiva Place 屬“撤辣”後首個開售全新盤，備受用家（剛需）歡迎外，戶型以兩房較受歡迎，用家佔8成。

Belgravia Place的“剛需”屬性，並不難理解。一位有意在香港購房的人士看完樓盤後表示，“這個項目在深水埗，這邊巿容和建築面貌較爲混亂老舊，項目周邊多爲公屋，建築密集，人口密度高，居住的體驗不會太好。”

內地剛需客入手Belgravia Place，投資客也在伺機尋找合適的投資標的。

由於品牌認可度的關係，內地開發商在香港開發的樓盤也頗受內地投資客認可。位於九龍城的碧桂園瓏碧在全面“撤辣”後，就迎來了大批的內地購房客。據瓏碧提供的數據，這一項目自2022年開售以來，約有30%的買家是新來港人士，而在全面“撤辣”後，這一比例增至七成。

“來買瓏碧的除了自住，投資也是比較多的。因爲這個項目周邊有比較多的學區，而且對比起我看的其他差不多價位（套均約614.2萬至925.4萬港元）項目的周邊環境，這個來說還是可以的。”上述有意在香港購房的人士分析稱。

沉重的成本

相比起行動派，更多潛在的內地購房客還處在觀望和猶豫的階段。經過兩週的沉澱，他們在香港購房的想法暫時被擱置了。

香港“辣招”剛放開，李晶所在的媽媽羣就討論火熱。李晶居住在長三角地區，孩子即將上初中，在她的規劃中，她一直有意要將孩子送到香港去讀大學並爭取留在香港工作。“香港‘撤辣’後，我真的很想去香港買房。我的目標是賣掉手上的一套房去香港買個400多萬的一房一廳，考慮到可以出租，以後孩子過去上學就可以收回來自己住了。”

李晶想要在香港購房的理由還有，她認爲香港的樓價現在是一個低點。據香港差餉物業估價署2月27日公佈，今年1月，香港樓價指數跌至306.4，是2016年10月以來最低，按月跌幅擴大至約1.6%；按年跌幅擴大至逾9.4%，是11個月以來最大。

爲了逼自己行動起來，李晶之前對於申請香港“優才計劃”溫溫吞吞，卻在“撤辣”的第二天立刻將相關材料準備好並遞交上去。“撤辣”後，香港優才計劃對首次購房成本來說並沒有什麼影響，“我第一時間就讓我老公提交了優才申請，先把這一步搞定。”

爲了圓香港購房夢，李晶迅速蒐羅了幾個香港的地產中介，加了一些香港的購房羣瞭解情況。起初對於中介推介的一個位於黃大仙附近的樓盤，總價大約380萬港元，她有點心動。但經過幾天的糾結之後，她就開始動搖了。

李晶算了一筆賬，“要去香港買房，我按照一年5萬美元的額度‘螞蟻搬家’地出去，搞一成首付去貸款買理論上是可以的，但是我暫時又住不上，房子就算租出去，我算了房貸還有每年交的稅費後，覺得並不划算。”

香港房屋的持有成本，是許多潛在購房者放棄在香港購房想法的主要原因。

一位深圳中介人士測算的數據顯示，在香港購房首先在簽約時需要繳納1.5%~4.25%的印花稅，此外還有律師簽約費等。之後，每一年還有差餉費、地租以及物業管理費，而差餉費、地租則是按照租值估價來計算，再按照相應租值估價的一定比例徵收，這一比例大約在租值的5%左右，折算房屋市值則約在0.1%~0.2%。

李晶的孩子，至少還有6年才能夠到香港讀書。在這之前，香港的房子除非樓價上升，否則她的收益還難以確定。“很怕是脈衝行情。如果房子沒有漲上去，而且租金回報率不如預期，這筆投資有可能就是不划算的。”

思來想去，李晶換了種思路。她最終打算在香港存款，這對她來說是當下更合適的選擇。“我如果在香港的銀行存錢，現在的利率也很高的。港幣（存款利率）3.5%，美元更高，我覺得現在存款可能對我來說更適合。”

香港目前的存款利率，的確是在高位。中國銀行（香港）所發佈的數據顯示，目前，3個月定期存款港元的利率是3.5%，美元爲3.8%；12個月定期存款的利率港元也仍有3.4%，美元爲3.8%。

此外，部分在內地工作的香港人也在慎重考慮購房成本。以王棟爲例，他一直在內地，對香港樓市持觀望態度。“撤辣”以後，他一度考慮回港購房，但因爲不在香港居住，純投資的前提下，他對投資回報率有很高的要求。“我傾向於地段較好，大約400多萬可以放租的單位。因一手房都不算很好位置，我只考慮二手房，但是除非非常抵買，例如原業主打折我纔會考慮。”

北上路演

行動派與猶豫派各有各的思量，而房屋成交的紐帶中介機構，已經努力在拓客了。

謝林鋒是一名深圳的中介人士。在“撤辣”後，他迅速建了幾個香港購房羣。這些天來，他在自己的視頻號上不斷分享香港的買房攻略，分享香港買房的“避坑指南”。他沒有相關的從業牌照，只能是答疑解惑，但是他也爲熟悉的香港經紀人“引流”，“我推了一些客戶過去，都是投資爲主，他們看一手房比較多，但是沒有成交。”

據中原地產提供的初步統計數據，“撤辣”以後，香港新房的內地客戶大約佔比在兩成左右，其中有部分是投資需求。除此以外，中原地產還監測到，內地人對“非港人置業”的查詢量增加了一倍有餘，更有客戶組團到港看樓。

爲了滿足內地客的購房需求，中原地產開始着手計劃在內地舉辦項目路演。3月15日，中原地產將聯合長江實業旗下的一個大盤項目在內地啓動10場路演，意在吸引內地客戶。

香港樓市有升溫趨勢，但受制於客觀因素，市場各方仍比較審慎。

一位熟悉香港市場的內地中介分析稱，“大部分內地客戶會考慮300萬~800萬這個價格區間，這部分需求是半自住半投資，所以等這一波客源消化完，整個市場可能也有天花板在。”

縱橫百富企業管理集團有限公司創始人、CEO賴國強則認爲，香港因全面“撤辣”而帶來的樓市熱度預計至少可以持續半年，但短期內新房開發商是不會出現大幅度加價，因爲現在香港新盤供應量比較大。

賴國強還稱，香港的開發商也想借此機會，積極開拓內地資源。這一波集中去香港買房的內地購房者，主要瞄準的還是小戶型市場，真正的過億豪宅目標羣體應該還需要時間去消化、做決策。

陳永傑也認爲，受開發商加快推盤影響，3月香港一手市場成交可達1500宗至2000宗，創近一年新高。雖然辣招已撤，但由於現在一手房庫存量仍有超2萬套，爲近20年新高，大量供應有待消化，開發商爲求去貨售價將保持克制。

香港樓市，辣招撤下後市場回暖，內地市場也不免期待一線城市的動作。陳永傑則表示，從效果看，香港“撤辣”後市場成交明顯改善，內地客戶到香港置業熱情增加。短期可能會虹吸部分深圳、廣州等大灣區城市購買力，但規模不會太大。如果香港樓市能夠因此火爆起來，那麼反過來可能會帶動大灣區樓市企穩回升。