新世界發展降槓桿，港資巨頭14.4億出售深圳寫字樓

前兩年在內地瘋狂拿地的港資巨頭新世界發展，正在不遺餘力降槓桿。

6月26日，新世界發展宣佈以人民幣14.4億元出售深圳前海周大福金融大廈30%權益予周大福企業，後者由周大福（控股）有限公司實益全資擁有。

出售完成後，新世界發展將不再持有深圳前海周大福金融大廈權益，周大福企業則享有該棟物業100%權益。

深圳前海周大福金融大廈由一棟43層高辦公大樓（包括3層防火層及5層零售購物商場）及停車場構成，於2023年8月落成。這也是新世界發展在深圳落地的首個項目。

不過，截至今年5月31日，該物業的出租率並不理想，商業部分的樓面面積出租比率僅有33%，寫字樓部分出租率也只有37%。

新世界發展在公告中指出，出售該物業一方面是由於該物業的權益並非集團的核心投資；另外，物業所屬公司將於2024年6月至8月錄得每月約400萬元的備考未經審覈綜合虧損。

除此之外，新世界中國在深圳還同步佈局了多個城市更新項目，包括龍崗188工業區改造、西麗新圍工業區和光明光僑食品廠改造項目。其中，深圳龍崗188工業區項目總規劃面積超過90萬平方米。截至目前，新世界中國在深圳投資總額超過500億元人民幣。

事實上，3個月前，新世界發展纔剛剛宣佈向華懋集團出售香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益，總現金代價爲40.2億港元。

三個月內兩筆交易，新世界發展進賬超50億港元。

曾在內地瘋狂拿地

降低負債是新世界發展接連"賣賣賣"的核心目的。

財報數據顯示，截至2023年12月31日，新世界發展的短期銀行和其他借貸超過152.06億港元；長期銀行借貸、其他借貸和固定利率債券及應付票據則高達1426.9億港元。公司的債務淨額與權益比率爲49.9%，幾乎見頂。

儘管這一數據與內地開發商相比並不算高，但與淨負債率大多低於20%、甚至是個位數的其他港資企業相比，新世界發展可以算是高負債的港資代表。

因此，降負債成爲新世界發展的主要任務。6月24日，新世界發展宣佈，2024年1月至今，集團已完成合計約350億港元的貸款安排及債務償還。

摩根士丹利6月27日的報告則指出，預計新世界在2024財年的現金利息支出將達到107億元，遠超公司2024財年上半年的經常性息稅前利潤35億元。這表明公司在財務上仍面臨一定壓力，需要通過出售資產等方式來改善財務狀況。

新世界發展和周大福均是中國香港四大家族之一鄭氏家族旗下的上市平臺。創始人鄭裕彤曾是全球華人十大富豪之一、香港珠寶大王。和李嘉誠、李兆基家族一樣，鄭家也是中國香港知名的地產開發商、"大地主"之一。

截至2023年底，新世界在香港共持有應占總樓面面積約800萬平方呎的土地儲備。此外，在香港新界，新世界也持有合共約1634.2萬平方呎待更改用途的應占農地土地面積。

值得一提的是，鄭裕彤長子鄭家純與不少內地開發商也相交匪淺。有傳言稱，其曾經幫助恆大赴港上市，還曾經是碧桂園的大股東之一。在此前珠海萬達商管IPO的機構投資人中，也出現鄭裕彤家族的身影。

如今，鄭氏一族的事業已傳至以鄭志剛爲代表的第三代人手中。而加大在內地投資是其一以貫之的策略。

過去幾年，當內地開發商減少在土地市場拿地時，新世界發展卻在多個內地城市掃貨。

2019年7月，新世界發展創下了四天內斥資138億元拿地的紀錄，包括以98億的總價拿下杭州一宗地塊，以及以40.1億購入寧波中心商務區一項目51%股權。

而這只是其近年在內地瘋狂拿地的縮影。截至2023年底，新世界在內地持有不包括車庫的土地儲備總樓面面積約435.0萬平方米。

瘋狂的拿地節奏遇上下行的房地產週期，和他的內地開發商好友一樣，鄭氏家族也不免陷入高負債的壓力中。

在截至2023年12月31日止的6個月內，新世界發展在內地的物業發展收入錄得54.95億港元，這令該公司期內來自持續經營業務總收入同比下跌25%至170.66億港元。期內，新世界發展更錄得虧損57.72億港元。

今年以來，新世界發展的股價已下跌僅40%。截至6月27日收盤，公司報收7.17港元/股，較2019年超36港元/股的峰值，縮水超80%。

周大福"自顧不暇"

儘管新世界發展業績表現不理想，但整個鄭氏家族依舊實力雄厚，包括在內地經營着超7000家門店，年營收超千億港元的珠寶集團周大福。

去年6月，鄭氏家族就曾上演一次內部的資產騰挪，間接爲新世界發展"輸血"。

2023年6月27日，新世界發展和新創建（鄭氏家族另一上市平臺）雙雙公告宣佈，大股東鄭氏家族私人持有的周大福企業計劃將新創建私有化。

要約人給出了9.15港元/股的收購價，相較於新創建停牌前的7.99港元/股價格，溢價14.5%。以此計算，實施新創建要約所需的現金最高約爲355.12億港元。

彼時，新世界發展持有23.8億股新創建股份，佔新創建已發行股本的60.88%。若該部分股份被全部出售，按9.15港元/股的要約價計算，新世界發展將入賬217.82億港元現金。

值得一提的是，周大福及其附屬公司也是新世界發展的單一最大股東，持有其45.24%股權。也就是說，"爺公司"周大福控股集團拿出超350億港元私有化"孫公司"新創建，其中有約217.82億港元將流進"子公司"新世界發展。

不過，今年以來，隨着金價暴漲，周大福自身的日子也不好過。今年1-3月，珠寶鑲嵌、鉑金及K金首飾，同店銷售減少約兩成，平均售價降至8200港元，同比少了200港元。此外，金價暴漲也抑制了消費，1-3月，周大福在內地黃金首飾及產品同店銷售的增速降至3.4%。

6月上旬，有內部員工爆料，周大福深圳工廠已停工停產。隨後，這一消息得到證實。據周大福方面稱，公司確有調整，包括把部分生產部門遷往廣東順德廠區。相信此舉也是公司爲降低成本的舉措之一。

地產下行、金價上漲，都在考驗着這個傳統大家族穿越週期的能力。