新能源汽車園區證券化 中金亦莊產城REIT底層資產一覽

觀點網 基礎設施REITs規模正在加速擴容。

申報過後幾天，中金亦莊產城REIT便獲得上交所受理，更多詳細信息也得以窺探一二。

據披露，中金亦莊產業園封閉式基礎設施證券投資基金經證監會准予註冊，基金髮起人爲北京亦莊投資控股，原始權益人爲北京亦莊盛元投資開發集團。

基金的基礎設施項目爲產業園區大類中的工業廠房，具體爲高端汽車及新能源汽車關鍵零配件產業園。

此次REITs的申報，也是亦莊控股在資產證券化的進一步探索。在此之前，“華泰資管-亦莊控股1期亦城財富創新創業資產支持專項計劃”在上交所成功發行，儲架規模50億元，首期11.57億元。

產城園區評論瞭解到，亦莊控股作爲北京經濟技術開發區基礎設施建設及園區開發運營的重要主體，投資興建了衆多高端產業園區類項目和高新技術產業園區類項目，覆蓋了電子信息通信、生物工程與新醫藥、汽車和裝備製造四大主導產業，未來可擴募資產規模可觀。

僅以發起人亦莊控股體系內可直接操作擴募的資產口徑整理，資產賬面原值/總投合計約82.46億元。

汽車產園

此次推進的中金亦莊產城REIT以北京經開區兩個項目作爲底層資產。

根據招募說明書，基礎設施資產爲位於北京經開區融興北一街11號院的高端汽車及新能源汽車關鍵零配件產業園N12項目，及位於經開區融興北一街4號院的高端汽車及新能源汽車關鍵零配件產業園N20項目。

兩個項目土地用途均爲工業用地，房屋用途爲門衛、廠房、配套，定位爲高端製造的生產性廠房，建築面積合計12.86萬平方米。截至2024年3月31日，基礎設施項目運營時間均已超過4年，整體出租率86.51%。

數據來源：招募說明書

產城園區評論獲悉，基礎設施資產定位爲高端汽車及新能源汽車關鍵零配件產業園，位於南六環以南，該園區主要爲北京奔馳及北汽新能源等整車企業配套生產零部件提供標準化廠房。

項目周邊有北汽集團海納川奔馳零部件園區、北京奔馳汽車有限公司發動機工廠、北京奔馳研發中心、北京奔馳MFA工廠、北京中都星徽物流有限公司、百度雲計算技術有限公司、北汽李爾汽車系統公司、小米汽車(北京超級工廠店)等企業，產業聚集度較高。

正因爲此，項目目前保持較高出租率。截至2024年3月31日，基礎設施資產整體出租率爲86.51%，其中N12項目出租率爲82.79%，N20項目出租率爲91.66%。

據披露，外部管理機構招商團隊正在與意向儲備租戶洽談，N12項目已有一意向租戶與盛擎公司簽署了《租賃意向協議》，意向承租面積6084.87平方米，意向租賃期爲五年，如該等意向租約實際落地，N12項目出租率有望進一步提升。

若將時間線拉長來看，近三年及一期末，基礎設施項目整體出租率分別爲61.11%、77.79%、86.51%和86.51%，N12項目在早幾年的出租率並不如人意，該項目於2019年10月投入運營，2019-2023年末及2024年3月末，出租率分別爲10.75%、19.79%、43.03%、67.76%、82.79%和82.79%。

N20項目相對好些，於2019年12月投入運營，2020-2023年末及2024年3月末，出租率分別爲86.13%、86.13%、91.66%、91.66%和91.66%。

招募說明書中指，隨着園區逐步運營成熟，新增租戶逐步入駐，全部爲市場化非關聯租戶，分散度較爲合理。截至2024年3月31日，基礎設施項目共簽約租戶13個，其中N12項目簽約租戶11個，N20項目簽約租戶2個，均不含政府類租戶。

因高端汽車和新能源智能汽車產業是經開區的四大主導產業之一，所以項目租戶主要爲高端汽車及新能源汽車關鍵零部件相關的生產、服務、研發企業。

截至2024年3月31日，基礎設施項目的租戶主要分佈在汽車製造業、科技推廣和應用服務業、電氣機械和器材製造業、軟件和信息技術服務業和專用設備製造業，聚焦高端汽車及新能源汽車製造上下游行業，租賃面積佔比分別爲52.50%、39.33%、3.29%、2.68%和2.20%，與經開區培育戰略性新興產業、打造高精尖產業陣地的發展政策高度契合。

租約方面，項目以長期限爲主，合同期限5年及以上的租賃面積佔比爲93.81%。在租賃合同到期日分佈方面，2025-2027年到期比例爲15.96%，2028年到期比例爲21.59%，2029年及以後到期比例爲62.45%。

近三年一期，基礎設施項目租金收繳情況較好，不存在租金損失未能收回的情況，基礎設施資產報告期內租金收繳率均在99%以上，未達100%爲少量租戶少許延遲支付所致。

據瞭解，截至招募說明書出具日，基礎設施項目已收回大部分延遲支付租金，僅剩餘54.39萬元尚未回收，涉及1戶租戶，原始權益人及外部管理機構已對上述剩餘尚未回收的運營收入形成追繳方案，包括髮送催繳函等措施。

資產估值

根據戴德樑行出具的《估價報告》，截至2024年3月31日，兩個北京經開區基礎設施資產估值合計10.26億元，其中N20項目估值爲4.27億元，N12項目估值爲5.99億元。

數據來源：招募說明書

原始權益人亦莊盛元將N12項目、N20項目作價向項目公司增資，截至2024年3月31日，基礎設施資產賬面價值合計6.55億元，評估結果較該賬面價值增值合計3.71億元，增值率56.64%；基礎設施資產決算總投資金額合計8.14億元，評估結果較該決算總投資金額增值合計2.12億元，增值率26.04%。

影響租金收入預測的主要評估參數包括出租率、市場租金水平、租金增長率，說明書推演了各項各項指標測算邏輯。

比如在出租率預測方面，說明書結合以往出租率水平，預測項目出租率呈平穩上升趨勢，故N20項目廠房、配套用房2024年-2026年整體出租率均設定爲92%，2027年-2038年整體出租率設定爲95%，N12項目廠房、配套用房2024年-2026年整體出租率分別設定爲83%、90%、92%，2027-2038年整體出租率設定爲95%。

根據《基金可供分配金額測算報告》，該基金2024年4-12月、2025年度模擬預測可供分配金額分別爲4759.01萬元和6900.2萬元，假設基金髮行規模爲10.26億元，2024年4-12月、2025年度模擬預測現金流分派率（年化）分別爲6.18%和6.73%。

根據預測，該基金基礎設施項目2024年資本化率爲7.50%，其中N20項目、N12項目該年度資本化率分別爲7.9%、7.22%。

從既往運營表現來看，近三年及一期，基礎設施項目整體毛利率分別爲53.30%、54.90%、61.36%和65.43%；營業收入分別爲6224.49萬元、7958.59萬元、9770.47萬元和2630.82萬元，運營淨收益分別爲4374.32萬元、5428.57萬元、6882.27萬元和1941.16萬元，其中2022年營業收入不含公共衛生事件租金減免240.81萬元。

另外，募集說明書中預測項目2024年4-12月、2025年度收入爲8506.14萬元及1.23億元。

數據來源：招募說明書

報告中解釋稱，2022年度物業管理收入增長幅度較大，主要系2021年11月25日之前物業管理爲包乾制租戶直接向物業公司支付物業管理費，物業管理收入不屬於基礎設施項目收入。

爲提升對物業管理水平的監督考覈，提高租戶服務質量，自2021年11月25日起轉變爲酬金制，租戶向產權人支付物業管理費，產權人向物業公司支付酬金，物業管理收入納入基礎設施項目收入，因此物業管理收入在該時點後有較爲明顯的增長。

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