“小作文”不斷，多地樓市密集發聲，地產股拉伸，萬科拐點到了？

地產行業利好不斷。

今年1月，住建局、金融監管總局發佈通知，要求各地級及以上城市建立城市房地產融資協調機制，支持房地產項目合理融資需求；3月，深圳、北京限購政策進一步鬆動，5月9號，隨着杭州、西安取消限購政策，全國範圍內除了幾個特殊城市之外，已全部放開；

4月，鄭州、無錫等地相繼推出“以舊換新”政策及階段性取消首套房貸利率下限，到5月中旬，全國已有60城取消房貸利率下限；5月14日，杭州市臨安區住建局發佈公告，經靜安區人民政府研究決定，在臨安區內收購一批商品房用作公租房。

注意，這是標誌性事件。

意味着什麼？

意味着“國家隊”出手了，意味着“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”得到了進一步的落實。一句話，房地產加速去庫存！

不出意外的話，接下來其他城市都會陸續跟進！

那麼，以萬科爲代表的房企，是否迎來投資機會了呢？

今年年初，國常會明確對地產定調：

“房地產產業鏈條長、涉及面廣，事關人民羣衆切身利益，事關經濟社會發展大局。”

關於這點，國家統計局也給出過迴應：

“經測算，2022年，房地產及相關行業佔經濟總量的比重爲13%、14%左右，房地產開發投資下降10%，下拉固定資產投資2.7個百分點。”

所以，作爲一個影響面這麼廣的行業，肯定是要救的。

還有就是，地產確實跟人民羣衆的切身利益息息相關。

早在2018年，根據《中國家庭財富調查報告》顯示，房產淨值占城鎮家庭財富的比重就達到了69.7%，如今五年時間過去，這個數字保守估計也在70%以上。

所以，房產價格大幅下跌，就會導致居民財富大幅縮水；居民財富大幅縮水，勢必就會影響到消費等方方面面。一旦新房價格下跌超過30%，就會引發居民違約風險，而一旦居民大規模發生違約，就會給銀行等金融機構造成巨大風險。

核心的問題是，“底”真的到了嗎？

今年4月，萬科銷售面積是164.3萬平方米，合同銷售金額是208.9億元。跟3月比，銷售面積環比下降0.79%，銷售金額環比下降14.7%！

這意味着什麼？

從銷量來說，雖然有企穩跡象，但拐點還未真正到來。萬科接下來一個季度的業績肯能還是會不好看，尤其受降價影響淨利潤可能進一步惡化。

但是，股價的拐點似乎到了。

以港股萬科爲例，2024年4月19日，萬科企業的股價是3.63港元/股，但是，截至5月16日，萬科企業收報5.65港元/股，漲幅超50%。

也就是說，股價先行業績見底，已經釋放了強烈的信號。

需要特別強調的是，儘管萬科盈利能力可能進一步下滑，但是，公司的資產狀況，即抵禦風險的能力，還是有底氣的。

在一季報裡，萬科特別提到：

“本集團回款效率保持100%以上，截至報告期末，扣除預售款後的負債率爲64.9%，淨資產率59.3%，持有貨幣資金830.7億元，可以覆蓋短期借款和一年內到期有息負債。”

所以，大家覺得，超跌的萬科，會是機會嗎？