現在，還要割肉嗎？
話說前些年，後臺問樓市的大多是問“XX房子還能不能買”。
這兩年，特別最近半年，大多改成“XX房子要不要割肉”——因爲近幾年上車的朋友，普遍套牢了。
全國範圍看，21年是個標誌性拐點。
22年起，包括北上深在內，全國房價普遍進入下行週期，只是23年以來，下行更明顯。
但很多小城居民感覺跌幅不明顯，因爲小城市大多在19年後就沒怎麼大漲過，甚至有些吃到17年那波貨幣化棚改紅利後，就消停了。
現在全國房價普遍跌回到21年前，很多跌回19年，有些嚴重的，甚至跌回到17年。
不同房子跌幅差距，還蠻大的。
去年初把我媽老破小賣了，當時已經跌了（從22年初最高位跌了10%），但如果錨定最高價，死咬不放，忍到現在，成交價至少要跌25%+，回到19年。
但20年我買的新房，相比巔峰，雖然最新成交價也跌了，但跌幅只有10%，相比買入價，還有15%-20%浮盈。
兩套房在同一板塊，這就是老破小和高大新的差距。
類似道理我說過多次，但涉及資金量太大，很多人在要不要割肉/買房的重大決策上，還是瞻前顧後，下不了決心。
想割肉的捨不得，總幻想還能再起一波，回點血再走。
想買房的怕沒跌到底，中途接盤，一買就虧。
怎麼辦？
最近網上看到兩個上海樓市博主論戰，挺有意思，想換個角度，再給大家釐一下思路。
論戰源自上海最近依舊紅火的市中心豪宅新盤扎堆入市。
在全國乃至全市新房去化陷入低谷時，上海市中心豪宅新盤（總價至少兩三千萬以上）依然表現搶眼，不是創凍資規模新高，就是創銷售金額新高，亦或創近一年入圍分新高……
其中有兩個盤，都算不上真豪宅（如香港置地啓元、凱德茂名公館等）。
一個是徐匯濱江的中海項目，99-179平3-4房，均價14.2萬；
一個是蘇河灣的龍盛灣上，149-210平大3-4房，均價13.3萬。
兩盤孰優孰劣，一個大V和一個小V有不同看法。
大V很認可龍盛灣上的地段和品質，但相對更看好中海徐濱，小V則完全看不上中海徐濱，認爲根本沒法和龍盛灣上比。
矛盾主要來自雙方對房產投資的底層邏輯，有兩點差異。
首先，大V覺得宏觀維度更重要，小V覺得微觀維度更重要。
從宏觀到微觀，主要四個維度：城市（能級）、板塊（產業、交通、醫療、教育、商業等）、小區（開發商、物業、公區設施、外立面等）、套內（面積、樓層、戶型、朝向、裝修等）
雙方都不否認，城市是最重要維度。
但在板塊、小區和套內的關係上，大V更優先考慮板塊能級，小V的心中，小區環境和套內裝標，也就是業內說的“產品力”，權重更高。
大V邏輯依然是最傳統的房產投資箴言：地段、地段還是地段！
龍盛灣上背靠蘇河灣地段也不差，在上海最稀缺的一江一河沿線，可步行到蘇州河，到黃浦江也不遠，且在內環內。
但這個今天被稱爲新靜安的區域，以前是下只角閘北區，左邊火車站，右邊七浦路，上邊是早已沒落的四川路商業街，雖有大悅城和萬象天地加持，但整個板塊規劃能級和發展潛力肯定不如炙手可熱的充滿想象空間的徐濱。
小V邏輯是蘇河灣的稀缺性和成熟度肉眼可見，界面再爛也沒關係，畢竟到人廣南東不到2公里，中海則位於徐濱最邊緣位置，過去的新龍華板塊，差點意思。
更重要的是，中海主力面積段和裝標都沒法和灣上比。
面積上，這些年上海推了太多100平左右小三房，去掉公攤只有70多平實用面積，客廳餐廳客臥都很侷促，未來這種剛需面積段房子供給量大，需求卻不見得多。
而灣上最小149平大三房，更具稀缺性，更受改善型需求長期青睞。
裝標上，改善需求對居住品質要求越來越高，未來商品房整體供大於求，消費者可以挑挑揀揀，品質新房自然更受青睞。
灣上面積更大，品質更高，當然優選。
誰有道理？
都有道理。
誠如大V所言，蘇河灣想象空間不如徐濱，從政府指導價就能看出。
內環內，甚至4號線（環線）內的灣上，價格反比內中環間的中海徐濱低了近一萬，還是前者裝標優於後者情況下，說明在市政府內部的價格體系中，兩者實際價值差1萬+
政府定價體系，是綜合考慮板塊現狀和長遠規劃的平衡產物，政府掌握的信息肯定比個人更全面。
小V實際上是懷疑甚至否定政府定價的合理性，認爲不合理的板塊定價存在套利空間。
長期看，這種懷疑是否能站得住腳，還要打個問號。
但也正像小V所言，蘇河灣地段不差，灣上裝標和麪積段也有明顯優勢。
綜上所述，我的理解是：
對大面積和板塊成熟度有剛性要求的，灣上的確更適合些。
但如果對徐濱長遠發展更有信心，顯然後者想象空間更大。
相比黃浦濱江，徐濱背靠徐匯核心區本就是傳統上只角梧桐區，對岸同樣是規劃能級最高的前後灘，將組成未來上海第二個“金三角”。
相比楊浦濱江，徐濱過去同樣堆滿了工廠碼頭，但藉助世博紅利，2010年前就開始大規模拆遷開發，10多年發展下來，已基本成型，但楊浦濱江開發進度慢得多，未來不確定性也更大。
同時，徐濱本身還在飛速發展，從北到南，依次規劃了金融城、藝術港、數字谷、傳媒港、數智中心。
中海徐濱項目，位於最西南的數智中心。
該板塊屬於徐濱最新拓展區，現在看，城市界面是還有點low，但緊鄰頂豪雲錦東方，周圍還有很多老公房可待拆遷，反而是徐濱目前想象空間最大的板塊。
既緊臨傳統市中心，又貼着黃浦江，大量頂級規劃已落地，環境超宜居，週末人氣滿滿，且還有很大發展空間。
同時滿足“既要又要還要”的板塊，全上海找不出第二個。
這就要說到兩人第二個投資邏輯差異——
大V更像成長股投資者，傾向動態看長遠發展潛力，小V更像價值股投資者，傾向看當下實際折價空間。
小V認爲，徐濱寫字樓空置率有點高，說明徐濱畫的大餅和眼下實際情況不符。
大V則認爲，這不是徐濱一家問題，上海這些年商業地產扎堆上市，導致短期嚴重供大於求，尤其眼下經濟不景氣，全上海商業地產都不怎麼好，但相信假以時日，上海就業機會和消費力會逐漸恢復。
另外徐濱本身還在建設過程中，像騰訊等很多知名企業還在陸續搬過來的過程中，不能靜態看問題。
小V認爲，灣上所在蘇河灣板塊哪怕未來規劃全落空，界面依然七零八落，光它本身所處的位置，什麼醫療、商業、綠化都無所謂，你吃完晚飯都能步行到人廣，還要什麼自行車？
因爲蘇州河南岸都心資源，可以共享。
這叫“下有保底”，未來世道再差，規劃再跳票，也不會虧到哪裡去。
但徐濱不一樣，現在徐濱城市界面，還是一半成品，一半工地，那些承諾建造的總部大樓，那些承諾入駐的知名企業，那些規劃中的高端商業，最終能否完全落地，還有不確定性。
而現在徐濱價格，已提前兌現了最樂觀預期。
最典型的是均價17.8萬，最高單價超20萬的置地啓元，創上海新房價格紀錄，幾乎成了全上海最頂流。
但眼下徐濱的板塊實力，顯然還無法和新天地、小陸家嘴或鉅富長媲美。
小V認爲，徐濱市場一致預期太強烈，缺乏安全邊際，套利空間不足。
未來最好情況，也就能撐住現在這價，一旦規劃跳票，可能價格就會崩。
但大V非常看好徐濱未來。
因爲政府規劃中，徐濱對標的是巴黎左岸、倫敦南岸，未來經濟再差，財政再差錢，把其他所有項目都砍了，也要優先保徐濱規劃落地。小V擔心的規劃跳票可能性不是不存在，但概率很低。
小V還提出了另一點擔憂：
寶能公館1288，同樣位於徐濱邊角料，但面對一線江景，產品力也還不錯，產證即將把辦出，現在打了中海徐濱的將來想變現，必將和寶能公館同在二級市場競爭，而14.2萬的入手價，相比寶能去年12.5萬的入手價，已毫無優勢。
僅從靜態套利空間看，打新中海徐濱，不但賺不到什麼錢，還有相當大的虧錢可能。
還是那句話，過去幾年，徐濱漲價太快，價值嚴重透支。
大V則依然認爲要動態看問題，當下購房者討論過去案例沒意義，因爲買不到了。
徐濱新房一直在漲價，現在不買，未來更貴。
等過兩年，下一個周邊項目均價漲到15萬，你現在14萬入手，不就又香了嗎？
誰有道理？
都有道理。
兩人投資理念差異，本質是樂觀者和悲觀者的差異。
小V優先考慮最糟情況發生該怎麼辦，自己是否還有迴旋餘地，所以想盡辦法找別人忽視的價值窪地。
這種思路，有助於在波雲詭譎的投資市場中活得更長久，特別是在經濟下行週期，投資者普遍信心不足的情況下。
問題是，市場真有那麼多無人問津的投資窪地嗎？
千百萬人真金白銀博弈出來的價格體系，真有那麼多撿漏機會等着你嗎？
所謂窪地，不也是要等未來規劃落地，板塊成型，被越來越多投資者認可，才能實現價值發現嗎？
如果整個經濟持續向下，大家兜裡都沒錢，哪還有什麼價值發現？前方等待我們的，不還是“失去的30年”嗎？
這不叫“價值發現”，叫“價值陷阱”。
換句話說，如果對中國經濟復甦充滿質疑，對上海城市發展打了問號，最理性的選擇，不應該是放棄一切不動產投資，有能力的賣房潤人，沒能力的租房屯黃金嗎？
繼續在糞坑撿豆吃，還認爲自己能成功撿漏，不是自欺欺人嗎？
說實在的，現在這時局，真要崩了，大家一起崩，甭管買上海還是北京，都難逃一劫。
傻子都知道，靜態看，和其他國家橫向比，中國房產租售比和房價收入比都低得離譜，泡沫很嚴重。
區別是，日本股市用了30多年，才突破當年泡沫頂峰，實現價值迴歸。
日本樓市呢？
只有東京房產，30多年後，重新接近當年泡沫頂峰。
其他城市，依然離回本很遠。
這就是爲什麼現在投資最好只選北上深的原因。
但即使泡沫崩盤前，你買了東京市中心的房子，要熬30年纔回本，又有幾人熬得住？
假如未來30年，命運女性爲我們翻開的是這張最糟糕底牌，現在我們討論這些細枝末節的投資技巧，又有什麼意義？
都洗洗睡吧，等WW3炸平世界，一切推倒重來吧~
那爲什麼過去那麼多年，房價能一直漲呢？
因爲對未來依然有良好預期。
這輪全國性房價大跌，說到底，是之前打足的樂觀預期，沒有兌現。
越來越多人覺得老齡化已不可逆，高增長一去不復返，不相信房價還會繼續漲了。
房價跌越慘，跌時間越長，信念扭轉的人越多。
高增長的確再見了，但中速增長，依然可期。
只是人性總是容易放大眼前趨勢，市場樂觀自己更樂觀，市場悲觀自己更悲觀，看不到背後暗藏的大週期波動。
但現在這世道，還敢花上千萬甚至幾千萬購置“不能動”的人民幣資產，不就是相信眼前的困難是暫時的，樓市陣痛期總會過去，經濟總會好起來的嗎？
不管你信不信，反正力哥一直信。
雖然這兩年對很多問題頗多不滿，特別是2022年6月1日凌晨，一度有了潤的衝動，但心情平復下來，理性分析，特別是去發達國家轉了圈，發現眼下中國缺點是很多，但優點也很明顯，國外也一樣。
好日子是結束了，但往後的日子，也壞不到哪裡去。
今天寫的很辯證，有點燒腦，因爲現在極少有人純粹想投資房產，都是剛需或改善，問能不能買，能不能換，我過去一直說有需要，買得起就買，畢竟你自己住嘛~
但這樣的萬能雞湯，已經很難有說服力。
所以想給大家提供一點不同的視角。
很多人有自住需求，但一想到未來可能繼續三降（房價降、利率降、收入降），又慫了。
畢竟，虧的都是血汗錢啊……
反之，很多人賣房，也是爲了籌錢買改善房。
但普遍遇到的情況是：想賣的房子價格大跌，想買的房子價格小跌。
因爲你不想要的房子，別人也看不上。
你看的上眼的房子，別人也想要。
那還要不要割肉換房呢？
當然要。
如果未來繼續跌，好房子依然比爛房子更抗跌。
如果市場回暖，好房子也會比爛房子更快復甦。
你持有的資產質量不行，不管世道怎麼變，都會吃虧。
時間不等人，賣房最佳時間窗口早已過去，眼下賣已經晚了，但現在捨不得割肉，以後只會更難賣。
至於想換的好房子，“好”也是相對的。
最好的房子，動輒上億，也買不起。
只能在城市、地段、小區、套內這四個維度中，權衡取捨，優選自己更看重的。
從投資視角看，我個人覺得最不重要的，是套內裝修。
不是置換，純砸錢買自住房的話，3月經濟數據依然不理想，全國樓市都還沒明顯見底，再等等吧。