細則出臺 月底前存量房貸利率將迎統一下調

本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道

9月底調整存量房貸利率的倡議發佈後不到兩週，近日已有多家銀行陸續發佈調整細則。

根據調整細則，存量房貸利率將於10月底前進行統一調整，多地首套房和二套房貸款利率調整下限一致，均爲LPR（貸款市場報價利率）-30BP，低於這一標準的存量房貸不參與此次調整。

《中國經營報》記者注意到，當前北京、上海、深圳等地二套房貸款利率下限仍高於首套房，若不滿足“二套轉首套”條件，相應地區二套房貸款利率調整將以政策下限爲準；同時由於貸款重定價日不同，不同客戶具體調整時間也有所差異。多位受訪人士表示，此輪存量房貸利率下調減輕購房者還貸壓力的同時，也有助於緩解提前還貸壓力，降低信貸違約風險，促進金融穩定。

首套及二套房均適用

實際上，對於存量房貸利率調整，今年9月底央行指導市場利率定價自律機制發佈的相關倡議就已明確，主要商業銀行原則上應不晚於10月12日發佈操作細則，應於10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。

根據近日多家銀行發佈的細則，此次調整主要是針對利率高於LPR-30BP的存量房貸，調整幅度多是降至該利率水平。

目前，5年期以上LPR爲3.85%，照此計算，月底前存量房貸利率將統一調整至3.55%。

由於目前多地首套房和二套房貸款利率下限一致，因此符合條件的首套房及二套房都將參與此次貸款利率調整，多家銀行表示無須客戶申請，將於10月底前統一進行調整。不過，目前是固定或基準利率定價的貸款，若要參與此次調整，則需客戶先主動申請轉爲浮動利率定價。

值得注意的是，若當前房貸利率已低於LPR-30BP，則不參與此次調整，商住兩用房、商鋪等商用房也不在此次調整範圍內。同時，由於貸款發放時約定的貸款重定價日可能是貸款發放日，也可能是次年1月1日，因此不同客戶貸款利率調整時間可能有所差異。

“本次調整的房貸類型涉及範圍廣，包括首套及二套房。政策落地節奏以及各商業銀行執行時間均較緊湊，對於穩定市場預期將產生更加積極的作用。”中指研究院政策研究總監陳文靜表示，央行此前要求房貸利率重定價週期最短爲一年，近期明確將取消這一限制，有利於暢通貨幣政策傳導。

央行近期發佈的公告明確指出，自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動利率房貸，與除房貸之外的其餘浮動利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協商確定重定價週期。符合條件的存量房貸借款人在與商業銀行協商調整房貸利率加點幅度的同時，也可調整重定價週期。

此外，上述公告還明確允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度，借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度。

各地略有差異

對於此次調整，相應倡議除明確LPR-30BP的調整下限外，還明確應不低於所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限。

當前，北京、上海和深圳尚未取消首套和二套房貸利率下限，首套房貸款利率下限低於此次調整下限，二套房則因區域不同有所差異，因此相應城市二套房貸款利率調整與其他城市也有所不同。

具體來看，若上述城市二套房貸款符合轉首套條件，此次調整需客戶先行聯繫貸款行辦理“二套轉首套”，審批通過後利率將下調至LPR-30BP。若不滿足相應條件，按照當前相應城市二套房貸款政策下限，北京市五環外將調整至LPR-25BP，五環內將調整至LPR-5BP；上海自貿區臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區將調整至LPR-25BP，其他地區調至LPR-5BP；深圳全轄則調整至LPR-5BP。

不過相比當前主要貸款利率，相應調整也將降低居民還貸壓力。如北京市五環外二套存量房貸利率當前爲4.9%，調整之後可以降至3.6%，下調130BP，以貸款200萬元等額本息還款方式計算，貸款30年，月供將減少1521.6元，總利息將減少54.8萬元。

若以當前二線城市主流房貸利率爲LPR不加點計算，假設5年期以上LPR保持3.85%不變，調整後房貸利率將下降30BP。以貸款100萬元等額本息還款方式計算，貸款30年，調整後月供將減少約170元，總利息將節省約6.1萬元。

“此次存量房貸利率調整能夠減輕還貸壓力、刺激住房消費，提振市場預期。”麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認爲，此次存量房貸利率調整也是央行系列穩經濟政策中的重要一環，有助於降低信貸違約風險，促進金融穩定。

（編輯：王金龍 審覈：童海華 校對：顏京寧）