五一旅遊火熱，酒店資產拍賣卻遇冷？

據文化和旅遊部數據中心測算，剛剛過去的“五一”假期，全國國內旅遊出遊合計2.95億人次，同比增長7.6%，按可比口徑較2019年同期增長28.2%。

假期出遊的火熱程度推動了酒店業的預訂增長和入住率的提升。同時，由於國內旅遊市場的下沉趨勢，新興旅遊城市的酒店市場也表現良好。錦江酒店數據顯示，在“五一”假期到來前，截至4月26日，公司綜合預訂率較去年同期增長6%以上。景德鎮、張家界、黃山等旅遊目的地的預訂率接近80%，而去年熱門的淄博仍保持70%左右的預訂率。杭州、泉州、西安、長沙、北京等傳統熱門旅遊目的地的預訂率也在同期超過50%。

與上述旅遊行業火熱程度對比的是，就在五一假期前一個月，酒店類資產在法拍市場遇冷。據邁點網統計，2024年4月，共有35家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店9家，拍賣價格在5000萬元-1億元酒店6家，拍賣價格5000萬元以下20家，全部流拍，涉及資金超43億元。

一面是火熱的旅遊數據，另一面是酒店拍賣遇冷。究竟是酒店成爲消費降級的犧牲品，還是市面上賣家過多、買家在精挑細選？

流拍酒店多位於二三線城市

4月的流拍酒店列表中，最爲知名的品牌是位於義烏的義烏萬豪酒店、義烏萬豪行政公寓、酒店地下室，該資產持有人是已經破產的三鼎控股，加上義烏三鼎開元名都大酒店，這一系列資產的合計起拍價爲7.72億元，評估價爲9.53億元，使用期限至2050年2月，建成時間爲2014年-2015年。

36氪查詢預訂平臺發現，根據房型不同，義烏萬豪酒店單日平均房價在800-1800元左右，在同城市五星級酒店品牌中價格排名前三。

除了義烏萬豪酒店，其餘億元級別的流拍酒店也基本位於二三線城市，甚至是四線城市，包括位於四川省南充市的天來大酒店、河南省商丘市的維景酒店、安徽省宣城市的寧國華美達酒店、山西省大同市的王府至尊酒店等。

同時，億元級別酒店中，受困於經營壓力走向破產拍賣的酒店佔多數，尤其是高端酒店的租金和人力成本攀升，加之業主方資金鍊等種種問題。

多名分析人士認爲，4月的酒店流拍現象，除了時間節點特殊以外，還和拍賣標的所在的城市能級相關。

一位從事酒店行業投資人士稱，“旅遊需求提升持續利好酒店投資，節假日之前的法拍遇冷，應該是投資人希望等到節後再進行比較實質的投資動作。另外，從這次流拍的酒店列表來看，包括像萬豪這類知名品牌酒店流拍的原因，是相比於酒店的運營品牌，投資人更重視酒店所在城市的量級、以及酒店資產自身的盈利能力。”

仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部副總裁魏駿亞對36氪表示，4月份的流拍現象不具備代表性，酒店資產市場的整體交易熱度還在上升。據仲量聯行統計，截至2024年第一季度，全國酒店交易總額達到31.4億元，同比去年增長41%，這之中包含法拍交易。

魏駿亞補充稱：“整個一季度酒店成交表現來看，66%的交易額都發生在一線城市，現階段，酒店投資人對於門戶城市、位於比較成熟市場的酒店興趣度更高，對這類酒店在中長期的資產保值、流動性表現都更加看好。”

家辦類買家更看重傳承價值

回顧2023年，中國內地酒店投資交易額創了近五年新高。

據仲量聯行統計，2023年，中國內地酒店投資交易共成交58單，交易總額突破240億元，佔亞太區酒店投資市場交易額的32.3%，是亞太區交易額最高的市場。作爲國內酒店與旅遊業最大的投資目的地之一，上海佔比2023年中國內地酒店投資交易額的38.9%。分析人士認爲，這得益於投資者對中國內地酒店市場加速恢復的信心和對行業發展的前瞻性分析。

不同於前幾年主要以地產酒店作爲擴張主力的情況，酒店市場的全線回暖吸引了大批非傳統酒店投資人的關注，多數高淨值投資者背靠綜合類企業，如能源、煤礦、建材等，酒店或成爲企業業務的又一延伸和拓展。

2023年12月26日，出於緩解現金流壓力，華僑城將上海寶格麗酒店售予江蘇金峰水泥集團有限公司，交易對價爲24.3億元。

2023年10月17日，中國金茂作價28億元出售了金茂北京置業100%的股權，金茂北京置業主要持有的資產爲五星級酒店金茂北京威斯汀大飯店，買方背後是陝西榆林煤炭企業中彙集團。

2023年12月，大連萬達商管旗下上海萬達酒店投資有限公司發生股權變更，全資股東由大連萬達商業管理集團變更爲北京鷹朗商業管理有限公司。該酒店投資公司的主要資產是位於上海外灘的萬達瑞華酒店。新業主爲新加坡金鷹集團。該集團成立於1967年，創始人是生於印尼、祖籍福建莆田的華商陳江和。上世紀90年代，陳江和率領金鷹集團進入中國市場。該集團在華業務涉及林漿紙、棕櫚油、特種溶解木漿與纖維素纖維、能源開發等多個領域。

活躍的轉讓交易背後，一方面是資產價格逐漸迴歸理性，另一方面是市場上涌現出許多需要現金迴流、盤活資產的賣家。

近日，自媒體流傳一份上海酒店資產待售清單，這之中的業主，不乏現金流陷入緊張的房地產及上下游企業，例如新華聯控股持有的虹橋索菲特酒店、蘇寧持有的寶麗嘉酒店等，同時，綠地控股持有的上海萬豪酒店，也在今年初低調出售予北京銀行。

對於看上酒店資產的高淨值投資者而言，魏駿亞認爲，酒店資產是滿足資產配置多樣化和抵禦通貨膨脹需求的優質投資項目。

近一年，酒店資產成交升溫，也有資產價格逐步迴歸理性的因素，魏駿亞表示：“2020年之前，酒店業主普遍對於資產價格的預期偏高，因此酒店資產交易不活躍，個別交易成交價格比較偏離普遍的投資邏輯，近三年，尤其是地產開發商類業主，爲了緩解資金壓力，在出售時的定價，更符合專業機構的投資判斷標準。”

上述酒店行業投資人士分享稱：“一般情況下，在一線城市，投資人對於酒店類資產的回報率要求在4%-5%的水平，過去一年很多交易低於這個水平，是因爲對於高星級酒店、或比較稀缺的資產，投資者的回報率要求會較低，因此他們願意去支付一些溢價，一些買家在收購項目後，會爲項目進行全面升級，比如更換運營品牌，通常，改造之後的運營回報率比較具有競爭力。”

相較於機構投資人，高淨值投資者和/或家族辦公室的投資風格相對穩健，更關注財務回報和風險分散，對土地年限和投資回報週期較不敏感。這類投資者還重視通過收購比較稀缺的酒店資產去達到長期的資產傳承、資本升值的需求。

整體而言，在市場壓力的作用下，國內酒店業主正在加速推進專業化、機構化資管策略，着力於存量酒店資產的出售。與此同時，酒店市場的全線回暖吸引了大批非傳統酒店投資人的關注，除了實業行業、還包括國內外機構投資人，推動了存量市場的交易熱度，並有望持續至2024年。

此外，仲量聯行觀察發現，在現行的長租公寓合規運營路徑中，部分投資者選擇通過持有“特行證”的方式運營長租公寓項目，因此具有重新定位或改造可能性的老舊酒店繼續受到長租公寓投資者的關注。