“退房”轉型之路開啓 格力地產重組獲珠海國資委批覆

在格力地產重組草案披露不到一個月後，就取得重大進展。近日，格力地產公告稱，珠海市人民政府國有資產監督管理委員會已出具相關批覆文件，珠海市國資委原則同意公司本次重組方案。

珠海國資委批覆對格力地產重組意味着什麼？重組成功後，格力地產的業務結構將發生怎樣的變化？虧損已經持續接近3年，注入免稅集團後，格力地產業績能否實現扭轉？

歷時四年，方案調整後重組獲重大進展

格力地產這場重組歷經多年、一波三折，但是在今年調整重組方案後，就進入了加速期。

根據11月22日發佈的草案，格力地產擬將持有的上海海控保聯置業有限公司100%股權、上海海控合聯置業有限公司100%股權、上海海控太聯置業有限公司100%股權、三亞合聯建設發展有限公司100%股權、重慶兩江新區格力地產有限公司100%股權及公司相關對外債務，與珠海投資控股有限公司持有的珠海市免稅企業集團有限公司51%股權進行資產置換，資產置換的差額部分以現金方式補足。

12月13日，格力地產公告稱，珠海市人民政府國有資產監督管理委員會已出具相關批覆文件，珠海市國資委原則同意公司本次重組方案。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析稱，珠海國資委批覆，可以理解爲重組接近成功，因爲從程序上來說，國資委審批是最爲核心的程序。

格力地產重組事宜始於2020年5月，中間歷時超過四年，過程曲折，經歷了兩次“暫停”。今年7月份，格力地產決定，將撤回原交易事項申請文件並對原重組方案進行重大調整。11月22日，格力地產公佈了重組草案，但也遭遇了上交所的問詢。

不過，此次格力地產的重組進程頗爲順暢，不到一個月便通過批覆，顯示出較高的效率。

在業內人士看來，格力地產重組能夠獲得批覆，首先是近年來，國家及地方政府積極推動國企改革，優化國有資本佈局，提高國有企業運營效率和管理水平。珠海國資委也發佈了多項政策文件，推動國資國企實現高質量發展。格力地產作爲珠海國有控股上市公司，其重組方案符合國企改革的大方向和珠海國資委的政策導向。此外，格力地產重組方案經過重大調整後，更顯合理性與可行性。

據瞭解，原重組方案爲上市公司通過發行股份及支付現金的方式購買珠海市國資委和城建集團持有的珠海免稅集團100%股權，同時擬向不超過35名符合條件的特定對象發行股票募集配套資金。

而調整後的方案是，格力地產擬以其持有的上海合聯、上海保聯、上海太聯、三亞合聯及重慶兩江的100%股權及上市公司對橫琴金融投資集團有限公司的5億元借款，與海投公司持有的免稅集團51%股權進行置換，估值差額部分以現金進行補足。

取消定增募集資金，避免了稀釋股東權益。同時，格力地產逐步退出表現不佳的房地產業務，並注入盈利能力較強、現金流情況較好的免稅業務，優化了業務結構，有助於提高可持續發展能力。

連續虧損兩年多，格力地產業績會否扭轉？

在鏡鑑諮詢創始人張宏偉看來，珠海市國資委對格力地產重組的批覆，實質上預示着格力地產退出地產業務已成定局，只不過這一過程將伴隨未來五年的逐步過渡與調整期。

在房地產業務方面，格力地產稱，本次交易完成後，將不再新增房地產開發業務，除與大消費運營等未來主營業務相關的項目外，公司將逐步退出房地產開發業務，打造以免稅業務爲核心、圍繞大消費運營等產業鏈佈局的上市公司。

通過本次重組，格力地產將置出上海、三亞、重慶的房地產開發項目，剩餘房地產資產均位於珠海，共涉及14個項目，包括住宅及車位、商業及配套、配套商鋪等。

公告稱，格力地產控股股東海投公司已出具承諾，若公司未能在五年內整體退出房地產業務，海投公司將在符合相關法律法規等規定且與公司達成合意及履行必要的審批程序後，以公允的市場價格承接公司屆時尚未去化或處置完畢的房地產業務。對於與大消費運營相關的商業、商辦等，公司將圍繞重組完成後的大消費主營業務，作爲經營性物業進行運營。

不過，張宏偉認爲，後續的房地產資產出售或許沒那麼快。因爲當市場上出現類似資產包的收購機會時，通常會伴隨着較大的價格折扣。而大幅折扣可能引發國有資產流失的問題，這使得決策變難，除非是在國資委主導下，不同國有企業之間進行資產重組，否則這一決策將較爲棘手。

而在注入免稅集團51%股權後，後續是否還會繼續注入？格力地產在投資者關係互動平臺回覆稱，對於珠海免稅集團剩餘股權，公司將根據未來戰略發展規劃進行考量，若未來有相關計劃，公司將嚴格按照相關規定及時履行信息披露義務。

值得關注的是，過去兩年，格力地產連續虧損。2022年，格力地產歸屬於上市公司股東的淨虧損爲26.84億元。2023年，格力地產再次虧損，歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約7.33億元。2024年前三季度，格力地產歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損9.21億元，同比下降194.70%。

如若連續三年虧損是否會被ST？格力地產迴應稱，按照最新監管規定，並結合公司當前實際情況綜合判斷，公司暫不涉及相關ST風險。本次重組完成後，上市公司的利潤規模及現金流狀況預計得到較大改善，持續經營能力和抗風險能力都將得到進一步增強。

珠海免稅集團業績表現如何？珠海免稅在免稅品經營、有稅商務、保稅（跨境）三大業務運營管理方面積累了多年的實踐經驗，是全國最早開展免稅品經營業務的企業之一。其免稅商品銷售業務的毛利率在行業中處於較高水平，這有助於改善格力地產的整體毛利率和盈利能力。

據瞭解，珠海免稅集團下屬子公司中，構成免稅集團最近一期經審計的資產總額、營業收入、淨資產額或淨利潤來源20%以上且有重大影響的子公司爲珠免國際。同時，免稅集團旗下還包括珠海免稅（澳門）一人有限公司、珠免集團（海南）免稅品有限公司、珠免集團（珠海橫琴）商業有限公司等控股子公司。

與格力地產表現不同的是，珠海免稅集團業績是增長狀態。2022年、2023年及2024年上半年，珠海免稅集團的淨利潤分別約3.17億元、6.67億元、4.38億元，其中，珠免國際淨利潤爲-808.59萬元、7597.24萬元、4942.76萬元。

嚴躍進表示，免稅業務是格力地產非常注重的板塊，在前兩年房地產還沒完全調整的時候，格力地產就已經做好了鋪墊。如果重組成功，格力地產的業績表現無疑將迎來積極的轉折與提升。

然而，也需要注意到，注入免稅業務後格力地產仍面臨一些挑戰和不確定性。一方面，免稅市場競爭日益激烈，格力地產需要面對來自行業巨頭如中國中免等的競爭壓力。另一方面，電商化的發展也爲消費者提供了更多購買進口商品的渠道，進一步削弱了免稅店的競爭優勢。此外，格力地產還需要在業務融合、團隊建設、市場拓展等方面持續發力，以確保免稅業務的順利發展和盈利能力的提升。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 賈寧