退潮之後，萬物雲左手救主右手下沉

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

萬科已經很難是萬物雲的庇護，萬物雲卻要被迫成爲萬科的倚靠了。

今年下半年以來，萬物雲頻繁出手攬下萬科的重資產項目。最近的一筆發生在11月29日，萬物雲收購了萬科旗下子公司上海祥大房地產發展有限公司45%股權，作價7.12億元，其中的5.9億元是以對萬科的到期應收款項進行抵償。

上海祥大持有的是一宗位於上海浦東新區洋涇街道的辦公與商業物業（即上海濱江萬科中心及光合新座），項目地處上海陸家嘴核心地段。

在此之前的11月1日，萬物雲以1.5億元的價格收購萬科持有的武漢新唐共祥商業管理有限公司50%股權，武漢新唐持有的主要資產爲武漢新唐萬科廣場，其主要業態包括服務、零售、餐飲、娛樂等。

此番收購早有預示。今年9月底，萬物雲公告募集資金用途變動，增加一項“通過基金投資等方式發展潛力物業標的（含經營性資產投資），用於深化蝶城戰略等”，計劃變動資金淨額爲18億元。這筆資金的用途被廣泛認爲是用於收購萬科的資產。

這種路徑何其相似，萬物雲不可避免地重蹈覆轍。當物業企業母公司造血不力，當下仍有些許現金流的它們成爲了被盯上的“鮮肉”。

合理的馳援

既然救主已經成爲了無可奈何的選擇，萬物雲董事長朱保全願意將這件事情辦得更符合股東的期待。他深知，萬物雲必然不可能從萬科手中接過具有最優價值的“香餑餑”，但他願意從社區商業入手，憑藉萬物雲龐大的社羣客戶，將之變成優質資產，實現保值增值。

朱保全談及“接盤”邏輯時表示，萬物雲既要實現對萬科應收賬款的回收，修復財報，又要挑選出匹配公司能力的資產。萬物雲選擇的賽道，是社區商業資產。之所以是這類資產，朱保全解釋稱，我們肯定更希望以現金回收萬科的應收賬款。但如果拿不到現金，物業公司需要預判，自己是否具備足夠能力與關聯房企的存量債權人競爭搶下資產抵債，若不具備這項能力，那物業公司就得搶先行動。

在朱保全看來，房企旗下優質資產基本已被其他存量債權機構盯上，物業公司“既不能拿太好的資產，也不能拿太差的資產”，而是“要拿物業公司接盤後能幹好的資產”。社區商業就具備這個特徵。

爲了將社區商業幹好，萬物雲還與高和資本達成戰略合作，雙方擬共同創設社商基金裝入持重資產，首期基金10億元，擬裝入的資產包括一線及二線城市的存量穩定運營社區商業項目。

雖然這或多或少是“被動”的選擇而非主動行爲，但朱保全仍然有信心萬物雲能夠幹好這件事。他說，萬物雲做社區商業的方式與商業地產公司有別，後者追求知名度高的品牌店，而萬物雲則不會被此拘束。“我們的底盤是小區的業主，他們需要什麼我們對他們提供相應的服務。”

深入下沉市場

在未來很長的一段時間裡，萬科規模難回巔峰已是明牌，萬物雲在半推半就中不得不學會真正的自立。這幾年來，關於未來的問題，萬物雲董事長朱保全回答過數十次，多數時候他的表達與邏輯更像是故事化與理想化的想象，直至最近的這一次對外發言，朱保全終於褪去了萬科人身上的高傲，迴歸現實。

朱保全承認，此前2.5元/平方米/月以下的物業服務，萬科物業似乎也不太會做；如果做了，原來的業主也不同意，所以萬科物業在發展過程中遇到價格限制的瓶頸，“當我們真正把市場打開的時候發現，如果價格往2.5元以上走，空間會越來越窄，而如果往下走，空間纔會越來越大”。

萬科物業市場管理合夥人鄒明透露，目前萬科物業所管理的3402個有價值街道內，77%的小區物業費在2元/平方米/月，他預計萬科物業如能下探到2元以下市場，商機將增加110%。

萬物雲此次喊話的邏輯很清晰，它要進入下沉市場了。朱保全說，萬科物業具不具備這個能力，是否能夠真正打開自己的價格區間，這是需要探討的話題。

要解決“不太會幹”的問題，萬物雲準備的工具是準備“智選”的產品，將服務選項和定價權利交還給業主，推出“彈性定價”。

智選降本的邏輯，是摒棄“默認設置”，採用“自定義”菜單，讓業主真正參與進來，共同制定物業費和服務標準，萬科物業定服務“底線”，業主按需定服務“高線”。

在這個體系中，萬物雲全量梳理了社區裡的95個服務空間、1530個作業對象，共計508項作業SLA（服務事項），形成了一個全類的服務事項集。再於其中分類篩選出158項必選服務、350項自選服務。其中的必選服務關聯萬科物業的價值主張，自選服務則不僅事項可選，頻次也可選。

雖然已經儘量避免“增值”的服務，但是必選服務的主要成本仍然是不小的一筆支出，因爲它本身依賴人工服務實現。因此，在這些必選服務中，萬物雲還通過智能化的模式，進一步壓低人工成本。

萬物雲的“靈石”智能化空間操作系統，通過AI技術，可以整合各種空間數據，還能自動調度人力和設備資源，涵蓋了人行、車行、安全防護等各個方面。通過這種智能化的調度，萬物雲能夠真正實現提質增效。

這其實是相對理想的模式。雖然AI技術的應用能夠提升人工調度的效率，但過往許多物業企業在智能化的嘗試中最終的結果是失敗的，這是因爲業主對物業服務的響應速度以及服務質量均有相應的要求，若是過於注重效率，則可能因事人不匹配而降低了服務的滿意度。

但萬物雲決心下沉，對AI的依賴將會是持續的。更何況失去了萬科每年大額的規模輸送，萬物雲的增長也只有來自於卷向存量市場，而低價戰略，的確是無往不利的法器，尤其在現時公衆對物業費極其敏感的關口之下。

關於未來，朱保全說，萬物雲首先要從物業管理升維資產管理，向上下游業務鏈延伸，服務不動產持有者。其次，向能源管理轉型，用3年時間成爲不動產領域的節能先鋒。最後，全面擁抱AI，從人管人到事管人的能力轉型，希望在傳統組織裡面能夠成爲人工智能應用的先鋒。

這樣的規劃並沒有超出萬物雲的能力範疇，物業行業的未來理應如此。只是行業發展已然骨感，沒有太多企業會完整地講述關於未來的故事。萬物雲不甘被萬科的式微所拖累，它在盡力讓自己活得更獨立一些。