貼錢放貸，銀行變卑微了

1、百萬房貸，銀行倒貼1萬多

個人從銀行貸款150萬買房，能拿到1萬多的房貸返點。這樣的事情你聽說過嗎？

上海購房人蔡娜看了兩年多的房子，終於在今年6月份看中了一套決定入手，在即將籤按揭的節骨眼，一位朋友突然在閒聊時告訴她，可以跳過房產中介，直接在銀行做貸款，銀行會按照貸款總額的比例，給予她數千至上萬元的“返點”。

通過朋友提供的渠道，蔡娜竟然真的拿到了0.8%的返點，金額爲10500元。“按理來說，這筆錢是給房產中介公司的，卻意外到了自己賬戶，相當於白得。”蔡娜不無欣喜地說。

在蔡娜的印象裡，早年想要從銀行貸大額款項，不僅有嚴格的信用資質審覈，還要提交收入流水，填寫抵押物、擔保人等，過五關斬六將，還不一定能貸得下來。如今貸款不僅容易了，銀行還倒貼錢，這令她不禁發出了“時過境遷”的感慨。

「市界」調查發現，在上海、成都、深圳、蘇州、杭州、蕪湖等地，都有網友分享過貸款買房獲返點的經歷。在小紅書上以“貸款返點”爲關鍵詞搜索，能涌現出不少類似“百萬貸款返點9000元”“上海買房省下一筆錢”的貼子。

▲（小紅書截圖）

不同地區、不同銀行的返點比例有所不同，比如：上海某國有大行可返到貸款總額的0.6%、股份行可返0.7%；成都可返1.2%；蘇州可返1.5%……也就是說，以100萬房貸爲例，對應返點金額爲6000元到15000元不等。

值得注意的是，大多數購房者不是與銀行貸款業務員直接對接的，“如果試圖找業務員諮詢此事，得到的都會是否定答案，只能碰一鼻子灰。”蔡娜稱，“銀行有規定，是不能公開返點給個人的。”

受限於此，購房者只能通過居間人來協助完成返點事宜。這些居間人身份要麼是房產中介業務員，要麼是收取服務費的房貸規劃諮詢機構，要麼是其它有銀行內部關係的人士。

「市界」聯繫到了一位在房產機構就職的居間人王濤，對方自稱是幫銀行的朋友介紹貸款客源，不收費用。具體操作方式是，由他帶領購房人去銀行籤按揭，銀行放款後，返點將以現金的形式打給購房者。

“現在誰賺錢都不容易，背上房貸就更要省吃儉用了。能薅一點兒是一點兒。”王濤稱。

在業界，銀行貸款返點並不是什麼新鮮事，只不過以前都是由銀行返給中介，很多購房者並不知情。一位房地產銷售表示，無論是新房還是二手房，每交易成功一個單子，放貸銀行都會返點一定金額給公司，具體多少不清楚，但肯定是有。“而且錢全被公司給拿走了，我們個人是拿不到的。”

“正因如此，最近很多購房者得知這筆錢能返到自己手裡，自然會特別留意。”王濤稱。據他透露，他把返點過程以編故事的形式發在社交媒體上，最近已經有四位購房人私信他並辦理成功了。

2、隱秘操作，面臨違規風險

跳過房產中介直接拿返點雖然聽起來很美好，但實際操作起來並不容易。

原因在於，房貸返點是存在一個利益鏈條的。正如前述房地產銷售所講，銀行在發放房貸時，爲了吸引更多的業務，往往會給予某些中介公司一定比例的回扣，並和大型中介公司籤長期合作協議。受到回扣利益的驅使，房產中介們會在公司的要求下，爲客戶推薦合作關係更密切、返點更高的銀行。

而一旦客戶自己和銀行放貸方搭上線，就意味着他們將直接從中介嘴裡奪食。

包括蔡娜在內，多位購房者向「市界」講述了遭中介百般阻撓的經歷。“他們以資金監管、風險控制爲由，給我壓力。”蔡娜稱，說是自己辦貸款容易出簍子，房東也擔心購房人弄個假批貸騙過戶。“大概率沒一個房東能接受這種情況。”房產中介警告她說。

另有購房者稱，中介一聽自己要單獨找銀行貸款，直接黑了臉。更有甚者，赤裸地要求購房者把拿到的銀行返點，轉賬給房產中介。

王濤直言，房產中介無權強迫客戶選擇自己指定的銀行。而且辦理貸款後續需要中介配合提供的資質材料，房產中介也必須配合，否則就屬於失職，客戶有權向消保委投訴。他還稱，前不久上海有過投訴，所以房產中介才變得沒那麼強勢，客戶也就有了“脫身”的機會。

“脫身”只是第一步，購房者要想達到返點目的，更重要的一步是尋找到靠譜的居間人。

“沒有銀行人敢跳出來明目張膽做這個事情。”蔡娜稱。「市界」在與數名居間人交流的過程中也發現，屏幕對面的每個人都異常謹慎。他們會先問清楚購房者的貸款金額、貸款區域、貸款中介等細節，生怕所謂購房人是“釣魚執法”的相關人士。

王濤還道出一個關鍵信息點：常規來看，銀行給中介機構的返點，走的是銀行內部的公司財務。而銀行給到購房者個人的返點，是信貸經理自掏腰包。

也就是說，信貸經理藏在幕後的這一隱秘操作，既冒着違規的可能，又要生生賠上真金白銀。他們爲何要鋌而走險？

“還不是被貸款業績給逼的。”一位居間人稱。“現在市場環境不好，銀行的貸款放不出去。有限的貸款都被大型銀行搶走了，更多中小銀行、或是銀行分部的信貸員根本完不成業績目標，只能通過讓利割肉的方式拉客。”

這與幾年前，購房者求着銀行貸款的情形形成鮮明對比。據經濟觀察報，2021年，北京、上海、廣州等地區銀行排隊放款普遍要等2至4個月時間，有購房者要想盡快辦理按揭，還需要找關係花錢“打點”。

時隔三年後，信貸雙方的地位來了個大對調。銀行身份變卑微了，背後是全行業苦惱已久的房貸焦慮。

據各大行年報數據，截至2023年年末，六大國有銀行住房貸款（按揭貸）餘額合計約26萬億元，較上年末減少超5000億元。其中，作爲個人住房貸款大戶的建設銀行，規模一年下降超930億元。

對此，多家銀行將個人住房貸款餘額下降原因歸結於，房地產市場調整和提前還款規模有所增加。

另據易居研究院數據，與去年同期相比，今年5月的房貸總額下降了70%。目前，各城市出臺了降首付、取消利率下限、公積金利率下調等積極政策刺激房地產市場。與此同時，部分銀行機構推出氣球貸（指先歸還貸款利息，最後一期一次性償還本金）、雙週供、輕鬆還等新型房貸產品，試圖減輕消費者還貸負擔。

“但短期內，缺貸潮仍是壓在各銀行打工人頭頂的一座大山。大山一日不移，爲搶貸而催生出的返點等手段還會層出不窮。”大型房產公司的業務經理王偉稱。

3、曾遭叫停，如今捲土重來

針對購房人自辦貸款拿返點的現象，房產中介心裡也有無奈。

“客戶能否拿到返點是其次，畢竟那筆錢無論如何也落不到我們手裡。我們只是按公司的規定辦事。”王偉向「市界」坦言。“我害怕的是客戶自己不熟悉流程，萬一批貸一直下不來，導致後續交易真出問題。”

據他回憶，前不久，有一位客戶由於想讓銀行儘快放貸，提供了虛假材料，最後審批沒過，給急於交易的房東造成損失，“聽說公司最後還賠了錢。”

在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，的確存在一部分購房者，核心訴求是獲得更多的貸款額度、更快的審批速度等，爲了達到目的，該人羣在貸款過程可能會出現騙取貸款等欺詐行爲，進而給銀行業務和信貸安全造成隱患。

來自北大匯豐智庫的一組數據顯示，房地產業正在從銀行的優質行業逐步轉變爲不良貸款發生率較高行業之一。

2020年之前，各銀行房地產業不良貸款佔比基本穩定在10%以下，2020年之後逐漸提升，其中招商銀行在2023年中報披露信息顯示房地產業佔不良貸款餘額已經達到40.4%。

「市界」翻閱過往報道發現，早在2010年1月，中國銀行業協會就下發過《關於規範做好個人房地產按揭貸款業務維護市場秩序的自律共識的通知》，全面叫停房地產交易中介返點。彼時，叫停的背景，正是某些銀行爲了爭奪房貸客戶，擴展業務資源，競相提高支付給中介的“返點”回報，“返點”比例約在總按揭金額的0.5%至1.5%之間，最高甚至可以達到2%。

鑑於“返點”的大肆流行擾亂了正常市場秩序，影響了銀行信貸安全和房貸業務的健康發展，上述通知要求，各銀行自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業務介紹的“返點”費用。

自那以後，返點行爲不再被銀行和中介大張旗鼓的公開，但始終以一種默認行規的形式存在着。

如今，返點再有捲土重來之趨勢，而且從中介向個人購房者蔓延，有金融政策專家稱，這有必要引起監管機構的注意，並採取相應措施來重新規範市場，確保銀行和相關中介等機構在合理合法的信貸條框內行事。

事實上，已經有身處其中的守規者，在無形中成爲了受害者。

一位地方銀行的信貸業務員向「市界」哭訴稱，“我知道有些同事在暗暗給中介或購房者返點，而我們普通業務員沒有給出任何費用，所以單子很難搶得到。”他表示，本來銀行人的生存狀況已經很難了，每天要被貸款指標逼瘋了。“如果所有人再把自己的掙的那點錢拿出來返點，造成的結果只能是同行間越來越卷，實在沒有必要。”

站在銀行生存角度，多位金融從業人員建議，可從以下方面應對缺貸潮，包括：降低存量房貸利率，減輕購房者還款壓力；加強風險管理，確保貸款資金安全有效使用；優化信貸政策和服務效率，及時響應和滿足客戶貸款需求等。此外，政府和監管機構可通過政策引導和支持，促進銀行增加貸款投放，幫助緩解缺貸問題。

（文中蔡娜、王濤、王偉爲化名）