首席經濟學家盛鬆成，再次預測樓市未來5年走向，大概率又是對的

近段時間，樓市出現幾個信號，給人一種樓市即將復甦、房價可能大漲的感覺。

然而事實真的是這樣嗎？

中國首席經濟學家、論壇研究院院長、央行原統計司司長盛鬆成對於樓市未來5年走向的預測，其實就已經告訴我們答案。

首先，我們先來看看這幾個信號。

第一個信號，之前文章提到的兩個去庫存的大招，分別是“1000億的租賃住房貸款支持計劃”以及“房票定向安置”。

根據現有的消息，青島已經申請下來18.5億，收購了2319套房。

此外，福州、濟南、天津等城市也不甘落後，根據公開披露的數據顯示，以上4座城市合計貸款40.86億元。

在房票定向安置上，廣州首當其衝。

《廣州市城市更新專項規劃》和《廣州市城中村改造專項規劃》兩份文件中明確表示：探索房票安置政策機制。

根據一些報道或者中介的說法，兩項政策涉及到的城市會越來越多，房子會越來越少，最後受供需的影響導致房價上漲。

第二個信號，部分城市出現了一些與當前市場環境截然相反的現象。

比如杭州出現了中介全款收房的現象。

根據錢江晚報的報道，一些中介尋找遠低於市場價的房源進行收購，這裡的“遠低於”，是指達到銀行評估價的7折。

就比如一位採荷的房東急於售房，掛牌價260萬，近期有人聯繫他，出價220萬，經過打聽，得知對方是中介。

之所以出現這種情況，是因爲杭州去年11月和12月的成交量，超過了前10個月的總和，其中學區房成交量增加明顯，一部分人認爲，今年的學區房有復甦的勢頭。

又或者是深圳，在2023年出現了福田的海德園、龍崗布吉信義金域半山三期、深房光明裡以及深鐵前海時代尊府4個日光盤。

這四個樓盤亮眼的表現，給人看到希望，看起來是欣欣向榮的模樣。

第三個信號，今年1月的第二個周，部分城市二手房交易活躍。

根據中國網地產公佈的數據：重點監測的10個城市，二手房成交量同比增長40.56%，環比增長36.98%。

按照其文章中的說法，二手房成交韌性持續彰顯，靜待政策持續發酵下，成交進一步走高。

單從這些信號來看，樓市的情況好像確實好了不少，可這是否意味着樓市已經到了觸底反彈，即將起飛的地步呢？

接下來，我們一個個進行分析。

首先是去庫存的兩個大招。

不可否認，隨着政策的落地和推進，很多城市令人頭痛的高庫存問題會有所緩解，可指望着完全把庫存抹掉，這壓根是不可能的。

再者說，收庫存房轉保障性租賃住房也好，房票定向安置也罷，目的都是以時間換空間，加快房地產轉型，加快構建房地產發展新模式。

這樣一來，可以讓樓市儘早穩下來，也能儘早擺脫對房地產的依賴，而這也是高層對樓市的態度。

所以說嘛，指望這些政策來翻盤，可能性真的不大。

再來看看個別城市出現的反常現象。

前面提到過，杭州中介收購房產的目標是7折，然而大多數房東的售價只比市場價低10%。

說句比較難聽的話，中介吃的就是急於出售的房東，而且將壓得很低，未來賣出時，哪怕低於市場價20%，也是有的賺的，若房價真的上漲，那麼賺的就更多了。

歸根到底，其實就是“趁人之危”，吸房東的血，做一筆穩賺不虧的生意。

至於深圳的情況，則是以價換量，就比如深鐵前海時代尊府這個項目，位置好大平層，房價有倒掛優勢，甚至比二手房還合適，這種情況下，自然有人瘋搶。

因此，把兩座城市的特殊現象認爲是樓市將要大興的信號，顯然是不合適的。

而二手房交易上漲，其原因與深圳日光盤的情況基本類似，還是以價換量。

二手房是現房，也不用因爲開發商提心吊膽，價格上普遍比新房有優勢，如果能跟房東磨一磨，成交價估計還會更低，這顯然比新房更有性價比。

最後，看看盛鬆成對樓市的預測。

盛鬆成身居高位，曾經還是央行統計司司長，他對數據的掌握以及敏感性自然是高於我們的。

經濟學家論壇上，他提出了3個觀點：

1.房地產市場呈“L”型走勢。

2.房地產行業從2021年下半年開始呈下行趨勢，調整過程可能需要4~5年。

3.這次調整並不是週期性的，未來不會再次出現房地產帶經濟“起飛”的情況。

這裡的“L”型走勢，不能單純地只看看房價，還包括商品房的銷售情況。

現階段，樓市還處於探底階段，至於何時能到拐點並維持穩定，需要考慮兩點。

一是去化週期是否處於合理區間範圍，或者說是供需關係是否平衡。

二是保障房和商品房雙軌制的運行情況如何，若運行得好，意味着“保障房解決基本居住，商品房追求高檔滿足改善住房”的新模式不再是空話。

對於調整週期，萬科創始人王石與盛鬆成的觀點類似，他認爲需要3-5年。

確實，開發商負債、庫存房等等，這些房地產行業已經出現的問題，並不是輕輕鬆鬆就能解決的，肯定需要足夠的時間。

而週期性的觀點就更不用多說了，國家努力地讓房地產與經濟發展脫鉤，就算是脫不了鉤，也要盡最大可能降低依賴度。

若是做到這一點，降低了樓市對經濟發展的負面影響，更多資金流入到其他行業，從而加快其他行業發展。

不論是整體經濟的角度，還是單獨城市的角度，這種全面發展都是最爲健康的，也是高層所期待的，因此不可能再出現樓市帶飛經濟的“盛況”。

那麼爲什麼說盛鬆成的預測大概率是對的呢？

一是因爲人口因素。根據統計局公佈的最新數據，國內新生兒數量已經七連降，總人口則是兩連降，而且降幅進一步擴大。

受到人口的制約，購房需求會逐步下降，市場規模也會變小，這給市場帶來較大的下行壓力。

然而我國作爲一個吃人口優勢的國家，政府斷然不會任由人口繼續降下去，當人口問題有所緩解，樓市下行壓力也會跟着有所緩解，到時候也許就是“L”型的轉折點。

二是因爲前車之鑑。現在的樓市不景氣，可想要樓市短期內恢復，其實還是有不少方法的，比如放開限購，捨棄“房住不炒”，讓炒房客繼續“嗨”起來。

可這樣做，樓市泡沫變得更大，過去日本曾經遭受過泡沫破裂的衝擊，造成的傷害可不小。

正因爲有日本的前車之鑑，我們不會讓這種情況發生，所以寧願多花幾年時間讓樓市軟着陸，也不願意放任樓市繼續擴張下去。

總而言之，今年的樓市還是處於調整期，但距離穩定會越來越近，在此期間，購房者的壓力會減小不少。

當然了，鑑於部分熱門城市在政策實施上更有前瞻性，能釋放更多需求，所以有可能提前一步觸底。

有購房計劃的人要擦亮眼睛，但要切記，要從自身實際需求出發。