手握5條地鐵的佛山，2023年要不要衝？

一直以來，佛山購買力都少不了廣州的支撐，尤其是在臨廣板塊，廣州客比例普遍超過6成。

自從樓市步入寒冬，一線廣州也扛不住跌勢，大量需求迴流，造成佛山成交直接腰斬，2022年新房銷量重回十年前規模。

要知道，這幾年佛山地鐵非常爭氣，“接二連三”開通了三條新線路，累計地鐵里程突破100公里，排名躍入全國前列。

然而，時移世易，佛山怎麼也沒想到，地鐵開通後，房價反而跌了......“地鐵一響，黃金萬兩”的價值邏輯，在樓市低迷時也難以扭轉大勢。

不過，從長遠發展來看，在軌道出行的大灣區時代，地鐵仍然是普通人置業的首選，尤其是需要廣佛通勤的打工人。

目前，佛山已累計開通地鐵線4條，另外還有南海有軌電車1號線，手握5條軌道交通又不限購，2023年你會衝嗎？

*佛山地鐵由線連網

拍地銳減，2023年新盤供應減少

相對新房市場，土地市場更爲慘淡。

2022年，佛山商住地僅拍出50宗，對比2021年68宗和2020年106宗有大幅下跌。土地成交面積189萬㎡，同比下跌44%。

成交地塊中，46宗都是底價成交，其中國企兜底的約有15宗，以順德、高明和三水尤爲突出。

土拍量銳減，意味着新盤量也會跟着減少。加上一些地塊已在2022年開盤，有些兜底項目難以入市，2023年新項目供應相對較少。

總體來看，2023年預計有40+個新盤待售，大概率能開盤的約有15個，包括保利、佛山建發城發幾大新盤，以及粵海季華園項目、越秀星匯文瀚等。

大部分小開發商或暴雷房企，拿地後開啓了“低週轉”模式，只要不開發就不會虧太多，預計還會繼續觀望後市行情。

這就意味着，未來新房供應將越來越少，地段優質的項目，賣一套少一套。

禪城區：主城區不缺貨，央國企唱主角

2023年禪城新盤供應，幾乎都是央國企擔當，特別是保利和佛山建發城發集團。

其中，保利和頌已開盤，價格在2.4-2.8萬/㎡，比吹風的2.2-2.4萬/㎡要高；保利三龍灣天珺體量較小，而且主力是改善產品，前期主要是內部認購，靠圖紙賣房。

另外，保利石灣項目，拿地兩年多沒動靜，網傳由於環保問題拖延進度，具體入市時間待定。

除了保利，國企佛山建發城發集團，在禪城也有重金投入，去年拿了四宗地，禪城就有兩宗，分別是張槎城發·悅城峰境和城北舊改項目。

作爲佛山國資委直屬的一級國有大型企業，佛山建發城發還開發有花曼麗舍、建投譽湖、建投恆福壹號、榕華里項目，基本都聚集在禪城。

*佛山建發城發項目分佈圖

另外，今年12月，佛山建發城發還聯合北京世紀金源，拿下朝安1號舊改地塊前期服務機構，該地塊原本是星河介入改造，將打造爲集寫字樓、商業和住宅於一體的地鐵口大型綜合體。

這也是世紀金源在佛山邁出的第一步，廣州首個項目天河源築，也將在2023年面市。

南海區：品牌大盤且買且珍惜

在佛山，南海一直是供應和成交主力，如今不敵順德，也即將落後於禪城？

2022年，南海僅出讓10宗地塊，與禪城區9宗地塊不相上下。在區域內7大鎮街中，丹竈、西樵和九江土地0成交。

在2023年即將入市的項目中，僅有保利燈湖天珺、越秀星匯文瀚有確定的節點。

其中，保利燈湖天珺已開放銷售中心，開盤在即；越秀星匯文瀚已開售樓部和板房，預計最快3月開盤。

值得關注的是，裡水兩個“爛尾”項目有了新進展，藍光未來城由藍綠雙城接手代建，預計2023年二季度以全新案名入市，重啓銷售。

順德區：國企兜底土拍，仍是供應大戶

禪城有佛山建發城發，順德有順控城投。

2022年，順控城投憑一己之力，成爲佛山大地主，拿地面積39萬方問鼎土儲量榜首，先後兜底了容桂、龍江、勒流和北滘地塊。

事實上，順控城投開發住宅項目並不多，包括順控華僑城雲尚park、中建順控雲熙悅城等，即使參與拿地，也不會參與操盤。

相對於獨自開發，順控城投更傾向於探索更多合作模式，2021年底兜底的大良金鳳凰地塊，擬通過轉讓項目開發公司的形式，出讓項目100%股權。

還有勒流順熙悅府，已通過公開招標形式，由金地集團負責開發代建業務，對項目進行開發建設和代建代銷服務。

目前，順德有確定性推售計劃的新盤，主要是尚東柏悅匯、保利珺悅府，前者與本地開發商能興地產合作，開發最後一宗商業地塊，主推318-636㎡望江大平層。

保利珺悅府已開放銷售中心，在剛需產品扎堆的北滘，主打差異化的改善產品，以大平層和疊墅爲主。

三水高明：地價房價跌回十年前

佛山全面取消限購，三水高明只能自食其力了。

相對高明來說，三水還有廣佛肇輕軌和佛山4號線，部分鎮街也算臨廣片區，前景稍好一點。

總體來說，兩區供應量仍然很大，以價換量將是主旋律。以鴻安麗苑爲例，2018年摘地，現已全部封頂，至今仍未開盤。

至於高明，此前較多小開發商扎堆拿地，除了部分央國企項目，有部分民企項目陷入資金困境，已有停工先例，建議購房者不要貿然入手。

過去幾年，或許有很多廣州客在佛山踩坑，但如果自身預算不夠，即使買入廣州遠郊區，一樣是踩坑。

買入佛山主城區，至少配套完善成熟，節奏相對舒適，可以給家人更好的生活。