售罄後或仍有20套房源，中環金茂府“不受寵了”？

“滬九條”新政落地後，上海樓市熱度持續走高，新房成交量節節攀升。在政策加持下，市區新盤成爲很多二孩或改善家庭首選的目標。其中，寶山中環憑藉不錯的地理位置，遠低於同級板塊的均價，較大的發展潛力，贏得很多購房者的關注。

隨着華潤、金茂和保利分別建倉寶山南大板塊後，各家房企的市場表現、品牌號召力孰強孰弱，似乎已經變得很明朗。

市場接受度成疑，中環金茂府賣不過競品

數據統計，在6月20日完成認購的中環金茂府，本期的認購率約爲159%，164套房源共計260+組購房者認籌，認購表現比上一期有所進步。對比同板塊剛結束開盤的華潤中環置地中心潤府三期，共278套房源，有429組客戶認購，認購率154%。

雖然從認購率來看，中環金茂府這一次略微險勝，不過從認購客戶數量上來看，華潤項目依然大幅領先，購房者顯然更傾向於後者。

數據來源於東方公證處搖號結果

這已經不是兩個項目首次交鋒，在今年3月，位於寶山大場的中環金茂府和華潤中環置地中心·潤府就迎來“激烈”的競爭，雖然兩盤在開盤後均發出“售罄”的喜報，但從成交數據來看，華潤明顯更勝一籌。

3月22日，中環金茂府首開，266套房源有330組客戶認籌，認購率124%，而同期首開的華潤中環置地中心潤府，260套房源有580組客戶參與，認購率223%還觸發了積分。當時，兩盤還一度陷入“認籌數據造假”的輿論風波，當然真實性我們不得而知。

不過，本站房產從網上房地產上獲悉，截至6月24日，在3月開盤的中環金茂府一期（覽秀金茂名邸一批次）尚有20套可售房源。

中環金茂府銷售數據，圖片來源：網上房地產網

而反觀同期開盤的華潤項目，目前僅剩1套房源未網籤。

華潤中環置地中心潤府一期銷售數據，圖片來源：網上房地產網

雖然網籤存在滯後性，不過對於已經開盤3個月的項目而言，依然有近20套房源在售，究竟是誰在“說謊”？答案似乎已經很清晰。

圖源官方發佈

當然，中環金茂府的成交表現也還算說得過去，對同處於一個板塊的兩大新盤來說，金茂府賣得不如華潤的項目，可能有如下幾個因素：

1.金茂府距離15號線豐翔路站約1.4公里，對於地鐵出行的剛需業主而言，不是很友好。此外，該片區的配套也集中在15號線豐翔路站東北側，未來還有萬象城規劃，因此配套也不佔優。

2.周邊城市界面也較弱，不僅有動遷安置房，還有醫院、鐵路及河道。

3.從金茂項目本身來看，內部配置與華潤盤基本不分上下，但金茂府需要7.8元/平/月的物業費，加上科技住宅需要約5.78元/平/月的能源費，對於業主來說是一筆不菲的居住成本。

昔日風光不再，口碑效應不湊效？

金茂府對上海而言，曾是一片福地。大寧金茂府憑藉其一戰成名的熱銷表現，創下了超過20億的輝煌業績。憑一己之力將大寧板塊推至上海高端國際居住區的行列。即使市場經歷了動盪，大寧金茂府的二手掛牌價依然穩定在約16萬/㎡的價格，遙遙領先周邊的二手次新房。

在樓市風雲變幻的當下，曾經的“封神之作”也難以倖免時代的變遷。隨着房地產市場的深度調整和企業間的激烈競爭，金茂府的光環亦逐漸淡化。進入2023年後，金茂上海似乎進入了“逆風期”，金茂府的品牌優勢不再那麼突出。

最爲典型的案例是2023年4月，位於普陀景泰路800弄的普陀金茂府，歷經了一次改名升級，於去年10月推出了三期的一百餘套房源。從網上房地產顯示的數據來看，可售房源佔比還有近六成。截至今年6月24日，其已售住宅260套，可售住宅329套，並有合同撤銷4套。已登記網籤的總套數則顯示爲162套，大量房源依然賣不出去。

普陀金茂府銷售數據，圖片來源：網上房地產網

值得一提的是，從金茂府近年來的發佈會可以瞭解到，其重點是引入了五衡科技系統，並以此來提升居住品質。不過對於更注重硬核產品力的購房者們而言，那些所謂的科技住宅，背後是不得不去承擔的高額使用成本，並且實用性也受到了很多人的質疑。

最後發現，金茂府的牌子已經不像以往這麼響亮了。在上海樓市現祭出“史詩級”救市政策，桃浦項目的銷售情況並未好轉，而寶山項目的銷售情況雖然還過得去，但相比同板塊或同地段的樓盤，增長效果略顯疲態。這裡，開發商就要好好思考究竟是購房者變挑剔了，還是自身產品不受吸引了。

業績承壓，金茂信用評級遭下調

對於金茂來說，在消費市場當年的風光已不再，機構也在失去對金茂的信心。6月5日，惠譽已將房企中國金茂控股集團有限公司（China Jinmao Holdings Group Limited，簡稱“中國金茂”，00817.HK）的長期外幣發行人違約評級（IDR）展望從“穩定”調整爲“負面”，並確認該評級爲“BBB-”。惠譽還確認中國金茂的高級無抵押評級爲“BBB-”。

負面展望反映出，儘管政府加大了政策支持力度，但該公司和行業仍存在銷售額無法趨向穩定這一風險，這將影響該公司的現金產生和財務靈活性。

與此同時，惠譽已將中國金茂的獨立信用狀況(SCP)從BB+”下調至“BB”，原因是公司的槓桿率較高，盈利能力較弱，在當前疲軟的經營環境下，城市運營項目的發展可能較慢。

當然，背後的關鍵評級驅動因素是中國金茂銷售疲軟，復甦程度中等。據惠譽預計，中國金茂2024年的銷售額將下降35%至918億元人民幣，而惠譽之前的預期是下降5%。

當然惠譽也相信，中國金茂的銷售可以通過其強大的品牌聲譽來支持，以滿足中高端升級需求。然而，其通過城市運營項目獲得的一些現有地塊位於非中心的地區，這可能會在中期繼續影響銷售。

不僅如此，惠譽預計中國金茂的城市運營項目將放緩，原因是在地產行業低迷時期，一級土地銷售的不確定性增加——這些項目通常位於二三線城市的新區。

這將導致中國金茂的經營現金流減弱，惠譽預計銷售額的下降和營運資金壓力將影響中國金茂的經營現金流產生，進一步影響其中期財務靈活性。

此外，惠譽認爲中國金茂的房地產開發毛利率在未來兩年也將繼續承壓，因爲該公司仍需要錄入史上較低利潤率項目的銷售，導致房地產開發毛利率從2021年的14%降至2023年上半年的11%。

總結

綜上來看，金茂府產品力的迭代升級，市場的接受度卻不增反降，消費者似乎並不太買賬。對於金茂而言，如何重新拿回屬於金茂府的榮耀是不得不考慮的問題。下一階段，張江金茂府（橫沔玖境）即將迎來交付，購房者對其產品的交付是否買賬，也將成爲試驗“金茂府”兌現力的又一大考驗。