手裡一堆不值錢的房子
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手裡一堆不值錢的房子
文/晏凌羊
01
網友私信：
羊羊姐，早上好！每天都進你微博看，剛好最近你發出來網友換房的私信。我也想詢問一下你的建議，希望我能被抽中。
我在惠州城區上班，年收入大概40萬，單親帶一4歲女娃，有請阿姨照顧孩子，前夫無助力。在惠城有兩套房，一套出租，租金抵扣月供（銀行欠款還有42萬）。
另外一套無欠款，剛裝修好，也沒有入住。我一直都是在上班附近租了套房住，小孩子也在附近讀幼兒園，還有2年就上小學了，我在糾結要不要入手城區這邊的老破小學區房。
我自己的房子均有學位，配的學校還可以，但是我內心一直想讓孩子讀這邊好的小學和初中。
買這邊的老破小可以一併得到令我滿意的雙學位，但是老破小總價高，大概180萬，我手上沒啥存款，如果我今年就想盡辦法下手這第三套房的話，感覺會有點壓力。
我手上的房子均買在2018年的高價，現在出手很虧，因此我是很捨不得賣，但是如果我要再買的話，賣掉我會輕鬆一些。
這邊的老破小這三年價格非常堅挺甚至還往上漲，也有配雙學位的2010年建的少數新樓盤，單價去到3萬，總價250萬買80平這樣。我又擔心未來經濟會不會不好，我的收入會不會不穩定，之前還擔心學區的概念還能持續多久，看到你說還能有20年，我又心動了。
這就是我腦子裡一直揮之不去的任務，從她出生起就想買，因爲是女娃，我更想給她好的教育和氛圍。如果我先買一個小學單學區的大概60萬的房子，初中學區先不考慮的話，我就沒有啥購房壓力。
羊羊姐，您覺得我是賣掉手上的其中一套房，還是不賣，努力壓自己一下，去換雙學區房呢？還是說直接先解決小學的入學問題？這邊的房價很大原因是因爲這個初中學位帶上來的，小學倒是有很多個比較好的小學，但是初中就這個學位的初中最好。
我年齡34歲。希望我足夠幸運能得到羊羊姐回覆，祝羊羊姐生活順心如意！逗號學習更進一步！
胖羊回覆：
我發現你的心態跟諮詢我的其他粉絲很像：在三四線城市擁有兩套以上的房產，但沒有一套是值錢的。
而且，大家的心態都是：我買在了高位，現在賣掉的話，我會很虧，我期待着能漲回去。但我現在有住房需求，我要不要咬咬牙再上一套。
人都有損失厭惡，所以，“止損”這事兒就變得無比艱難。賣房子如此，炒股也是如此。
你有兩套房子，但看得出來兩套房子對你來說都比較雞肋，不然你也不至於要租房子住。我斗膽猜測一下，你手下這兩套房子的位置都不是特別好，現在的行情下估計難以出手。
你整個買房思維也是不清晰的。比如，你一直有想給孩子買個好點的學區房的心思，卻還是投錢裝修了另一套房子。在持有的兩套房子都被套，且不大好出手的前提下，你居然還想入手將來可能更不好出手的老破小學區房。
你的這些想法，讓我覺得你的買房理念亟待優化升級啊。
如果我是你，我會這麼做：把名下的兩套房子先賣出去，哪怕虧着賣也沒事，因爲我是置換，我去買別的房子的時候，也享受到了“房價掉下來”的福利。
如果我眼巴巴地指望着這兩套房子能漲回去，那麼等我將來想換房子的時候，我想換的房子也漲起來了，說不定還漲了更多。
對置換一族來說，房子虧着賣，並不真虧。
你沒有說清楚你這兩套房子的市場價，以及賣掉之後能拿回多少本金，但你年收入40萬且還比較年輕....
我認爲賣掉兩套房子後，直接上一套總價高一點的學區房，把每個月的月供額度控制在一萬以內，對你的生活應該沒有太大的影響。
這樣，你無需再租房子住，你的孩子也能有個好的學習環境。
至於你是要買單學區房還是雙學區房，是買樓齡大一點的還是次新房，就主要看你的預算了。你沒把話說清楚，我也沒辦法給你太明確的建議。
2023、2024年樓市的這一波回調，我認爲是非常合適的換倉機會。哪怕虧一點，也把差房子（總價少的，就是差房子）賣出去，集中火力去買一套優質房產....是比較靠譜的操作。
未來，樓市的分化會很嚴重。越差的房子，越沒人接手。尤其你在惠城這樣的三四線城市，差資產持有越久越麻煩。
小城市的房子，很多供大於求，別指望能漲回去了......即使漲回去了，也只是貨幣購買力下降了，而不是你房子更值錢了。我天天在網上講這個道理，但爲啥還是很多人不信邪呢。
當然，以上只是個人看法和建議。具體主意還請你自己拿，併爲自己的決定負責。
02
網友私信：
羊羊老師好，麻煩諮詢下關於房產的問題。
現狀：山東泰安，6口之家，家庭月收入3w左右，銀行存款100w，工作相對穩定，5-10年應該不會有大的變動。目前有房產2套，無貸款，一套目前住的高層（30樓，總層高33樓，三房），一套6層頂樓，一室一廳，出租。三房買的早，按照目前市場價賣出的話，稍有盈利；一房一廳高點買入，虧30%應該是有的。
考慮到後期高層的便捷性和維護，現在想入手改善性住房，多層的大平層或者疊拼，最近看的好的地段總價基本都在250w以上了。
入手改善型住房後就把目前住的一套轉手，後期看情況再轉手一房一廳的房子，不過這個行情的話，短時間內不太容易出手。想聽聽羊羊老師的意見，目前有沒有必要，或者有沒有其他好的建議，謝謝。
胖羊回覆：
疊拼，是我最不建議買的一種戶型。別墅戶型中，獨棟最好，聯排其次，疊拼真的是雞肋。
一般來說，這種疊拼別墅，你左右是鄰居，上下也是鄰居，看着像在住別墅，但住起來還不如大平層舒適。
疊墅的私密性比大平層還要差，鄰里之間的摩擦可能比大平層還要多。別墅有的缺點，它都有；別墅有的優點，它幾乎沒有。
所以，在價格同等的條件下，我建議你優選先大平層。
你沒有說清楚你的三房和一房現在的市場價，所以，我也不好給你更明確的建議。但是，我有點不大理解，在泰安這樣的城市，你把房子弄得這麼分散，圖的是“房子多”的感覺嗎？
零零碎碎不值錢的房子持有一堆，但真正競爭力強的拳頭產品房子一套也沒有。
而你現在的買房策略依然是——先購入250萬的大平層，再視情況賣出三房和一房。
看你們的經濟條件，也不是很缺錢花的樣子，那你是打算把賣房的錢存在手裡等貶值嗎?
如果我是你，我會這麼操作：把三房或者一房賣掉（一房虧本賣，最好能先賣一房），然後考慮買一套更高價值的。剩下那一套，等行情好點再賣。
現在的形勢，買房容易賣房難（錢變房容易，房變錢難），雖然你們的血相對比較厚，但我覺得“賣一買一”的策略相對可控一些。
爲啥呢？因爲泰安跟一線城市核心區不一樣.....我國很多小城市的房價虛高、房源供大於求，我感覺可能永遠沒辦法漲回高位了——即使漲了，也是貨幣購買力下降了，而不是房子本身更值錢了。
以上僅爲個人建議，僅供參考，具體主意請自己拿併爲自己的決策負責。
全文完
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這是最好的鼓勵
一點碎碎念
我真的是好喜歡雲南的食物呀。今天就給大家推薦一款收到就捨不得送出去的月餅——火腿多多和玫瑰多多。
喜歡吃火腿月餅的，真的可以買；不喜歡吃葷月餅，只喜歡吃素月餅的，也有玫瑰鮮花月餅可以選擇。咱們推薦的這兩款，並不是傳統那種油膩的月餅，口感相對比較清爽。
以往我收到的月餅，都是油膩到吃一口就想丟，或是要喝好多茶水才能解膩，我很討厭那種月餅。而這款，不管是自己吃還是送人，都特別棒。
火腿多多金黃色的酥脆餅皮裡面，是滿滿的宣威火腿肉，醇厚鮮香，加上甜中帶鹹的誘人蜜汁，滿口香郁，回味無窮。
鹹，卻飽含鮮與香，食而不膩；甜，淡淡的滋味充當輔助作用。鹹甜交織卻不違和，一口就驚豔！
與之平分秋色的，還有玫瑰朵朵。入口的餅皮，酥酥軟軟的，然後是玫瑰獨特的花香。他們家的月餅，只用完整的新鮮花瓣入餡，吃出的都是香甜的玫瑰花，不會像加了果醬、或者香精的餅餡那樣誇張的甜膩。
或許你會問，所有云腿餅和鮮花餅的內餡，都分別是純粹的火腿肉，和玫瑰花嗎?
大寫的NO！！沒有對比就沒有傷害，大家自行對比一下餡料，就知道z咱們推薦的這家月餅有多有誠意了
不論是火腿多多，還是玫瑰多多，分量均是30克一個。每次饞了，吃上小小一個，毫無壓力，滿足擔心體重超標的你~而且價格也不貴，我相信還沒到中秋節，你就會吃完了，而且還會來回go的。
以及，你會做酸菜嗎？我不會，但我愛吃酸菜。去菜市場買吧，怕來路不明，髒。好在我找到一家巨好吃的酸菜，可以做酸菜炒飯、酸菜拌麪、酸菜炒肉、酸菜配粥、酸菜配米粉，很提味。
遵守傳統古法工藝傳承創新，少油少鹽符合健康新口味新理念。有兩個口味可以選：香辣味+原味。酸爽得剛剛好，打開就可以吃，很開胃。吃起來真的非常方便，開罐即食。拉環包裝，密封性相當好。還可以用來做酸菜餃子、酸菜魚、酸菜五花肉等等，每一道都超美味~
產品先後通過市“質監局、藥監局”的“QS、SC”認證。多次獲得了“文明先進企業”榮譽，產品年產量逐步增加。我覺得可以在家裡多備一點，能搭配各種食材做烹調。價格也不貴，但吃得安全、放心。
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