實探北京樓市：疊加效應逐漸凸顯，看房熱度回升

繼北京樓市限購政策時隔13年迎來鬆綁之後，全國層面房地產政策再次迎來重磅優化。

5月17日，中國人民銀行等接連發布3條關於住房貸款方面的通知，從貸款利率、首付比例兩方面進行優化調整。其中，包括下調首套和二套首付比例、下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，以及取消全國層面首套、二套房貸利率政策下限。

重磅政策發佈後，作爲全國房地產市場的風向標，北京樓市變化備受關注。新政後的首個週末，證券時報記者走訪了北京地區的多個新房項目發現，雖然政策還未在北京落地，但其疊加效應逐漸凸顯，市場預期有所改善，尤其五環外有所升溫，願意走出來看房的購房者明顯增加。二手房方面，不少地區的帶看量在這個週末明顯增長，市場成交有所升溫，這也被業內視爲市場基本達到了2024年小陽春的熱度。

帶看活動明顯增多

5月中旬的北京，天氣已經邁入夏季，炎熱的高溫下，位於北京南三環外的中建星光裡項目接待大廳仍有不少潛在購房者前來諮詢。

5月19日上午，證券時報記者來到了中建星光裡項目接待大廳發現，這裡人頭攢動，前來諮詢的人較多，有的圍在沙盤前仔細查看樓盤佈局和地理位置，有的則在與銷售人員深入交流，瞭解購房政策以及房源優惠詳情。

“我們是央企中建八局在京的項目，樓盤位於東南三環外的核心區位，新房位置優勢明顯。去年7月開盤至今，兩居77平米的戶型已經剩尾房了，低樓層和頂層還有特價房，580萬元左右，但需要7天首付到位。三居和四居的改善戶型也賣的很好，昨天週六下午我們就簽約了7套。我們項目單價比目前四環內的大部分在售項目都低，所以現在都快清盤了，不少業主還介紹朋友來看。”在項目現場的一位接待人員告訴記者。

談及5月17日房地產領域新政對北京樓市帶來的變化，該一線銷售人士告訴記者，“週末看房的人確實多了，但目前對買房影響不大。一方面，降低首付北京尚未明確，仍按照首付款比例不低於30%，每個城市可能會根據自身調整，但北京肯定會更謹慎。另一方面，商貸利息若下調也涉及衆多銀行層面，目前僅公積金貸款利息下降了。整體看，國家出臺的多重政策也是爲樓市注入更大信心，我們認爲未來可能會有更多的政策出臺。”

資料顯示，2023年2月，北京集中供地期間，中建八局旗下中建東孚、建發、保利、首開、華潤、龍湖等10家房企報名競拍朝陽區小紅門地塊。最終經過搖號，該地塊被中建東孚以總價14.26億元競得。這也是央企開發商中建八局旗下中建東孚首次進軍北京市場。

除了央企的樓盤項目外，頭部民企的部分在京項目近期也呈現明顯升溫態勢。以五環外比較有市場影響力的樓盤龍湖御湖境來說，記者從公司方面最新獲悉，5月上旬，尤其是小長假期間，整體銷售同比4月客戶到訪量環比提升40%，成交量超50%。“剛剛釋放的降首付熱潮醞釀效應還在持續，客戶量略有所上升。總體來看，市場信心的完全恢復仍需一段時間。”龍湖集團北京相關負責人告訴證券時報記者。

基礎達到小陽春熱度

值得一提的是，北京地區的二手房市場變化同樣備受關注。北京市朝陽區金臺路商圈某中介門店負責人告訴證券時報記者，5月18號是週六休息日，和上週日的情況做對比會相對客觀。從量化數據上看，我們門店昨天的諮詢量比上週日多出一倍，提升較爲顯著。同時，帶看量也增加了2組，提高了約10%。

在北京南三環附近的一家鏈家門店外，證券時報記者也觀察到，中介人士進進出出，帶看活動已經明顯增多，這折射出北京樓市活躍度逐漸升溫。

“週五出的政策，週末約看有所增多，我今天就約了3波，諮詢賣房的人也多了起來。”談及政策對買房的影響，該中介人士告訴記者，“現在僅公積金貸款下調，其他政策北京還沒有執行。首付比例下調是全國層面，一城一策背景下，北京尚未確定。但現在客戶預期有所變化，因此帶看量有所增多，預計未來將明顯好轉。”

北京二手房庫存量持續增長也備受關注。對此，該人士告訴記者，北京二手房市場庫存龐大，總量超過17萬套，且仍有新房源持續登記。“當前市場中的庫存房源較多，也有不少高性價比的，‘以價換量’是近期成交的邏輯。整體看，消化速度相對較慢，平均成交週期約爲三個月。當前市場呈現出換房需求超過剛性需求的特點。房價方面，在預期向好背景下，整體市場保持穩定態勢，未來北京有望出臺更多針對房地產市場的政策。”

談及新政對北京市場的整體影響，中原地產首席分析師張大偉告訴記者，“公積金25個基點落地了，別的尚未落地。北京商貸利率3.95%—4.05%，全國最高，優化空間較大。成交方面，據我們監測，5月18日（週六），二手房成交900套，週日超過1100套，週末兩天合計超過2000套，基本達到了2024年小陽春的熱度，新建住宅成交量也出現了部分項目升溫的現象。希望北京相關政策儘快落地，未來有望迎來一波市場高潮。”

北京樓市政策持續優化

值得一提的是，作爲全國房地產市場的風向標，近期北京樓市政策正在持續優化。

4月30日，北京發佈了《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，自本通知印發次日起，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許以下居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房。包括本市戶籍居民家庭，已在京擁有2套住房的；本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。

這也是時隔十三年，北京優化房地產限購政策的一大舉措。在限購政策鬆動的帶動下，北京購房需求逐步釋放，剛剛過去的五一小長假期間表現尤爲亮眼。

以二手房爲例，鏈家數據顯示，今年“五一”期間北京二手房日均成交量同比增長43%，帶看數據也有相近幅度增長，顯示出市場整體交易活躍度提升，市場活力有所增強。

近期，證券時報記者走訪調研了北京地區樓市還發現，五環外的二手房和新房市場熱度已經明顯升溫，其他區域整體平穩。在剛剛過去的五一小長假裡，多個新房項目吸引了不少購房者前來諮詢和認購，二手房帶看量呈現明顯增長態勢。

北京鏈家研究院院長高原分析稱，相較普通週末與2023年五一假期，本年度五一假期市場活力增強主要有兩方面原因：一方面北京4月30日調整限購政策，激發了部分改善性客戶的購房需求，客戶諮詢量顯著增長；另一方面是2023年五一假期前後，北京市多次遭遇沙塵天氣，使得客戶外出看房熱情降低。（證券時報）

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