市場改變 掌握商辦投資關鍵

臺灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛。（黃舒衛提供／王莫昀臺北傳真）

臺股衝破2萬點大關，A1概念股吹響全球再工業化的號角，連帶美國年底大選熱況炒熱供應鏈重組的議題，商用不動產市場在升息循環沉潛之後，蓄勢待發。

從內政部的數據來看，工業、倉儲類投資從2016年低點起跑，當年169萬坪的建照核發量，過了3年，2020年正式來到308萬坪的新天量，急起直追的則是商機下滲、組織擴張、資金迴流，拉動辦公、服務類需求。原本全臺每年50萬坪以下的新增供給，2021年已經拉到102萬、2022年躍升到148萬坪，臺北市更出現辦公、服務類建照核發面積超過住宅類87％、絕無僅有的特殊現象。

遍地開花、爆量顛覆的建築投資，反映五大結構性的市場改變，無法再用過去線性的去化、成長趨勢推估。

首先，供應鏈重組下的產業佈局效應。金融海嘯到2015年的8年間，僑外資對臺直接投資金額平均每年爲54億美元，但2016到2023年直接攀升至103億元，舉凡高科技業因應「中國+1」以及先進研發的擴大投資、新能源、零售批發業的落地生根，累積的租、購動能驚人。另國內科技大廠積極在內科、南港、北士科等新興產業聚落獵地獵樓，強化品牌、服務升級的空間能量。

其次、疫情、科技刺激辦公場所內涵的提升。疫情加速企業數位轉型，也顛覆傳統辦公區位選擇、租購偏好、空間裝修、組織管理、混合工作型態等多面向的發展。企業嚴肅面對備援辦公室、靈活辦公室、共享空間等需求，同時展開輕資產的商辦營運服務SPaaS （ Space-as-a-Service ）的無限可能，也進一步促進產業、產品的大躍升。

第三、庫存供給的質量挑戰。高力國際盤點目前臺北市中心七大辦公商圈128棟約105萬坪的純辦大樓，其中屋齡21年以上的有77棟，佔絕大多數。部分屋齡老、規格差、設備舊、維護貴、管理難的大樓，如果有產權單純的條件，很快就會進入都更、危老等重建程序，勢必形成租客外流、商圈洗牌的趨勢，擡升對新商辦的需求。

第四、利率走勢與租金、價格的拉鋸。雖然美國聯準會今年降息的機率高，但不可否認，現階段的租金收益率過低仍是商辦投資硬傷。新供給缺貨的前提之下，市中心商辦價格幾乎已經超越同地段、同屋齡住宅，但租金碰觸到玻璃天花板卻也是不爭的事實。蛋白區、新聚落、廠辦價格等優勢，將成爲需求轉向的關鍵，釋放緊繃已久的失衡狀況。

最後，ESG浪潮加劇的新、舊大樓競爭。臺灣推行「建築能效評估系統」，2040年要求50％既有建築物更新爲建築能效1級或近零碳建築。面對租客流失、租金修正、空置升高的市場壓力，舊大樓砸重金改善或直接打掉重練，已迫在眉睫。新商辦直接取得國內外認證標準，協助進駐企業確保生產地位不掉隊，也成爲難以匹敵的核心競爭力。

頂辦市場在信義計劃區飽和之後，隨着基礎建設、產業聚落的發展，供給彈性大增，商辦發展已非「房東市場」、鐵板一塊，供需條件將出現多元、個別化的表現。商辦的持有者、投資人對於目標對象的輪廓、需求、動向、痛點、限制應有更深入的掌握，以避免閉門造車的風險。